statystyki

Kiedy rozpoznać przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej

autor: Anna Chylak, Piotr Maculewicz, Julita Ziółkowska10.10.2016, 09:49; Aktualizacja: 10.10.2016, 10:06
budowa, dom, nieruchomości

Postanowienia MSR 11 mają zastosowanie wówczas, gdy umowa spełnia definicję umowy o usługę budowlaną.źródło: ShutterStock

Moja firma działa w branży nieruchomości. Posiadam grunt, na którym chcę wybudować nieruchomość mieszkalną. Sprzedaż mieszkań planuję rozpocząć po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Budowa nieruchomości będzie finansowana w części kredytem udzielonym przez bank, a częściowo wpłatami otrzymanymi od kupujących. W którym momencie należy rozpoznać przychód ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej dla potrzeb księgowych, a w którym dla celów podatkowych?

Reklama


Moment rozpoznawania przychodów ze sprzedaży nieruchomości dla celów księgowych sprecyzował i ujednolicił opublikowany przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”. Precyzuje on zasady ujmowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy umowa pomiędzy sprzedawcą a nabywcą jest zawierana przed zakończeniem budowy nieruchomości. KIMSF 15 zawiera również wytyczne pozwalające na zakwalifikowanie danej umowy jako podlegającej postanowieniom MSR 18 lub MSR 11. Zgodnie z zapisami KIMSF 15 ustalenie, czy dana umowa o budowę nieruchomości podlega regulacjom MSR 18 czy MSR 11 zależy każdorazowo od warunków zawartej umowy.

Kiedy MSR 11...

Postanowienia MSR 11 mają zastosowanie wówczas, gdy umowa spełnia definicję umowy o usługę budowlaną, a więc gdy nabywca ma możliwość określenia głównych elementów strukturalnych projektu nieruchomości zanim rozpocznie się budowa i/lub określenia głównych zmian strukturalnych, gdy budowa jest w trakcie realizacji (niezależnie od tego, czy kupujący wykorzystuje tę możliwość czy też nie). Przykładem umowy podlegającej regułom opisanym w MSR 11 jest umowa o budowę drogi, mostu, budynku, zapory, rurociągu, statku czy tunelu, w przypadku których nabywca decyduje o głównych elementach projektu.

...lub MSR 18

W sytuacji gdy nabywca ma tylko ograniczoną możliwość wpływania na projekt nieruchomości, np. może dokonać wyboru projektu spośród wielu opcji określonych przez sprzedawcę lub wprowadzać tylko drobne zmiany do podstawowego projektu, to wówczas taka umowa jest klasyfikowana jako umowa sprzedaży towarów i podlega regulacjom MSR 18. Z uwagi na to, że nabywca mieszkania nie może decydować o głównych elementach budowanej nieruchomości, a jedynie o niewielkich zmianach w głównym projekcie nieruchomości (jak np. o przesunięciu ścianek działowych w kupowanym mieszkaniu) sprzedaż mieszkania będzie podlegać regulacjom MSR 18.

KIMSF 15 wskazuje również, że przychody ze sprzedaży nieruchomości powinny być rozpoznane po spełnieniu wszystkich warunków określonych w punkcie 14 MSR 18, a więc gdy:

a) jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z praw własności do dóbr,

b) jednostka przestaje być trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi dobrami w stopniu, w jakim zazwyczaj funkcję taką realizuje się wobec dóbr, do których ma się prawo własności, ani też nie sprawuje nad nimi efektywnej kontroli,

c) kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,

d) istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu przeprowadzonej transakcji, oraz

e) koszty poniesione oraz te, które zostaną poniesione przez jednostkę gospodarczą w związku z transakcją, można wycenić w wiarygodny sposób.

Ocena tego, kiedy jednostka przekazała nabywcy znaczące ryzyko i korzyści związane z własnością wymaga zbadania okoliczności towarzyszących transakcji. W większości przypadków przekazanie nabywcy ryzyka i korzyści zbiega się z przekazaniem mu tytułu prawnego lub fizycznym przekazaniem dóbr (MSR 18.15). W codziennej praktyce w spółce deweloperskiej powyższe warunki są spełnione w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży, która przyjmuje formę aktu notarialnego.

KSR 8

Powyższe postanowienia MSR 18 są zbieżne także z zapisami Krajowego Standardu Rachunkowości 8 „Działalność deweloperska”. Dodatkowo KSR 8 wskazuje, że w szczególnych przypadkach można uznać, iż przychód powstaje przed dniem zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, np. w dniu odbioru lokalu przez nabywcę i przekazania mu dostępu do niego. Deweloper w opisie przyjętych przez siebie zasad (polityki) rachunkowości ustala przesłanki, których spełnienie uznaje się za realizację warunków określonych w MSR 18. Przykładowo mogą to być następujące warunki (rozpatrywane łącznie, tzn. spełnienie ich wszystkich bez wyjątku oznacza realizację przesłanek wymienionych w MSR 18):


Pozostało jeszcze 62% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam już kod SMS
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję
Więcej na ten temat

Reklama


Artykuły powiązane

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Polecane

Reklama