PIT Ani sądy, ani fiskus nie mają pewności czy najem wyklucza preferencję podatkową
W najnowszej interpretacji z 29 lipca 2016 r. (nr IBPB-2-2/4511-532/16/JG) dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, trzeba zamieszkać w lokalu już w chwili jego nabycia.
Z pytaniem wystąpił mężczyzna, który sprzedał odziedziczone udziały w mieszkaniu przed upływem pięciu lat od otrzymania spadku. Na podstawie umowy przedwstępnej dostał zadatek, za który kupił inny lokal. Natomiast po sfinalizowaniu sprzedaży i otrzymaniu pozostałej części pieniędzy nabył drugie mieszkanie.
Twierdził, że w obydwu będzie mieszkał lub umożliwi to swoim dzieciom. Nie wykluczył jednak, że do tego czasu będzie wynajmował obie nieruchomości. Chciał się upewnić, że może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przepis ten zwalnia z podatku przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeśli zostaną one przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, m.in. zakup mieszkania.
Nie ma ograniczeń
Powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22 października 2014 r. (sygn. akt III SA/Wa 1028/14, nieprawomocny). Wynikały z niego dwa zasadnicze wnioski. Po pierwsze, że spełnienie celu mieszkaniowego jest możliwe także wtedy, gdy za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości podatnik nabył, w okresie dwóch lat od zbycia, więcej niż jedno mieszkanie. Po drugie, dla uzyskania zwolnienia wystarczające jest samo nabycie, bez względu na dalszy sposób wykorzystywania nieruchomości.
Mężczyzna uważał też, że bez znaczenia jest to, iż jedno mieszkanie kupił z zadatku. Wprawdzie umowa przedwstępna nie prowadzi jeszcze do przeniesienia własności, ale jest ona związana z umową sprzedaży – twierdził. Wskazywał, że zadatek został zaliczony na poczet ceny zakupu.
Przytoczył również interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 16 grudnia 2013 r. (nr IBPBII/2/415-948/13/MM). Potwierdzała ona możliwość skorzystania z ulgi w sytuacji, gdy pieniądze wydane na cele mieszkaniowe pochodziły z zadatku lub zaliczki otrzymanych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Warunkiem jest tylko, aby ostatecznie doszło do sprzedaży.
Fiskus przeciwny
Tym razem jednak dyrektor katowickiej izby był innego zdania, i to w obu kwestiach – zarówno zadatku, jak i samego celu mieszkaniowego. Wyjaśnił, że ustawa wyraźnie nakazuje, aby wydatek służył faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. To oznacza, że podatnik musi w lokalach zamieszkać i warunek ten powinien być spełniony już w chwili ich nabycia.
Wprawdzie ustawa nie wprowadza ograniczeń co do liczby nabywanych mieszkań, ale wyraźnie wskazuje, że zwolnienie odnosi się wyłącznie do tych, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. A tego kryterium podatnik nie spełnił – stwierdził organ, odnosząc się do przywołanego przez podatnika wyroku WSA.
Uznał też, że nie można skorzystać z ulgi, gdy mieszkanie zostanie kupione z zadatku. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wyraźnie bowiem wynika, że moment, od którego można ponieść wydatki, to dzień odpłatnego zbycia, czyli ten, w którym została zawarta właściwa umowa sprzedaży nieruchomości. Natomiast umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności nieruchomości.
Nierozstrzygnięty problem
Sprawa nie jest jednak oczywista, bo zarówno sądy, jak i fiskus nie są w tej kwestii jednomyślne. Sam katowicki organ wydał 16 grudnia 2014 r. korzystną interpretację (nr IBPBII/2/415-896/14/AK). Stwierdził w niej, że nie traci preferencji podatnik, który z uwagi na problemy finansowe wynajmie lokal kupiony w ramach ulgi mieszkaniowej.
Podobne stanowisko zaprezentował 29 sierpnia 2013 r. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB2/415-596/13/BK). Chodziło o mieszkanie kupione w ramach ulgi mieszkaniowej, w którym część pomieszczeń była podnajmowana studentom. Podatnik w nim pomieszkiwał, a dopiero po przejściu na emeryturę zamierzał przenieść się na stałe. Fiskus uznał to za wystarczające dla potwierdzenia prawa do ulgi.
Korzystnie dla podatników orzekł także 22 października 2014 r. WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1028/14, również nieprawomocny). Sąd uznał, że ustawodawcy nie chodziło o to, by podatnik natychmiast zamieszkał w kupionej nieruchomości. Inaczej nie przewidziałby ulgi również na zakup gruntu pod budowę. A przecież jego nabycie daje prawo do zwolnienia, mimo że nie jest możliwa natychmiastowa realizacja celów mieszkaniowych – zauważyli sędziowie.
Niekorzystnie dla podatników orzekł natomiast WSA w Łodzi w wyrokach z 20 października 2014 r. (sygn. akt I SA/Łd 908/14) i z 2 czerwca 2014 r. (sygn. akt I SA/Łd 229/14). Sąd wyjaśnił, że podatnik, któremu przysługuje preferencja, powinien dążyć do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, a tym samym zamieszkać w nowym lokum. Oba orzeczenia są na razie nieprawomocne.
Równie restrykcyjne stanowisko zajął dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach z 12 grudnia 2013 r. (nr IPPB1/415-1050/13-2/MS) i z 11 lutego 2014 r. (nr IPPB4/ 415-783/13-4/MS). W tej drugiej organ sprecyzował, że nie jest wymagany meldunek, wystarczy faktyczne zamieszkiwanie.
