Wcześniej – jak wynika z wyroku NSA z 20 kwietnia br. (sygn. akt II FSK 669/14) – unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości przez sąd cywilny mogło dać takie same korzyści podatkowe, jakie dawała wypłata dywidendy, wynagrodzenia za umorzenie udziałów czy spłata pożyczki w formie rzeczowej.

Przypomnijmy, że w ten sposób spółki optymalizowały swoje rozliczenia w podatkach dochodowych. Przykładowo spółce, która nie miała środków na wypłatę dywidendy, bardziej opłacało się od razu przekazać wspólnikowi należącą do niej nieruchomość, niż najpierw ją sprzedać, zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży, a dopiero potem wypłacić zysk netto w gotówce.

Stwierdzenie nieważności

Sprawa rozpatrywana przez NSA dotyczyła spółki, która zawarła w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości i w związku z tym wykazała przychód w wysokości ceny należnej od nabywcy. Kupujący nie miał jednak całej kwoty i na początek zapłacił spółce tylko część (4,5 mln zł).

Niedługo potem umowa ta została unieważniona przez sąd cywilny (wniosek o to złożył podmiot niebędący stroną transakcji). W związku z unieważnieniem kontraktu sąd nakazał stronom zwrot wzajemnych świadczeń. W związku z tym nabywca oddał nieruchomość, niedoszły sprzedawca skorygował swój przychód do zera, ale nie miał gotówki, żeby oddać kupującemu 4,5 mln zł. Postanowił więc przenieść na niego część nieruchomości.

Fiskus był zdania, że spółka powinna jednak zapłacić CIT, bo przeniesienie własności należy traktować jako zbycie nieruchomości. Sądy się z tym nie zgodziły.

Uzasadniając wyrok, sędzia NSA Jolanta Sokołowska wyjaśniła, że przepisy obowiązujące w dacie transakcji nie pozwalały na stwierdzenie, iż w takiej sytuacji powstaje przychód.

Dobry sposób na podatek

Nie wiadomo, czy w sprawie rozpatrywanej przez NSA powodem unieważnienia umowy sprzedaży była optymalizacja rozliczeń podatkowych. Mogłoby tak jednak być.

– Wystarczającą przesłanką unieważnienia umowy sprzedaży jest zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej, zamiast w formie aktu notarialnego – wskazuje Tomasz Kamiński, radca prawny w kancelarii D. Dobkowski stowarzyszonej z KPMG.

Dodaje, że z nieważnością umowy będziemy mieć też do czynienia w razie np. niewłaściwej reprezentacji stron umowy. Wystarczy, aby pełnomocnik działał bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu.

Ekspert wskazuje też na inne powody nieważności, np. wady w oświadczeniach woli stron umowy. Z wadą mamy do czynienia np. przyzłożeniu oświadczenia przez osobę znajdująca się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne podjęcie decyzji.

Skuteczne łatanie dziury

Od 2015 r. przepisy się zmieniły i unieważnienie umowy nie przyniesie już takiego skutku.

– Obecnie obowiązujący art. 14 ust. 2e ustawy o PIT (i odpowiednio art. 14a ustawy o CIT) powoduje w takiej sytuacji skutek w postaci powstania przychodu – wskazuje Przemysław Sołtysiak, z poznańskiego biura KPMG w Polsce.

Zmiana przepisów ukróciła optymalizację

Zmiana przepisów ukróciła optymalizację

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Z przepisów tych wynika, że podatnik, który reguluje swoje zobowiązanie przez wykonanie świadczenia niepieniężnego, musi rozpoznać przychód powstały w następstwie takiego świadczenia. Zasadniczo jest on równy wysokości uregulowanego w ten sposób zobowiązania, ale jeżeli wartość świadczenia przewyższa wysokość długu, bierze się pod uwagę jego wartość rynkową.

– Katalog wymieniony w tym przepisie ma charakter otwarty i w związku z tym należy założyć, że obejmuje również takie sytuacje, w których dochodzi do wydania nieruchomości w następstwie orzeczenia sądu w zamian za obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej cenie sprzedaży nieruchomości – uważa Artur Ratajczak, doradca podatkowy z Tax Corner.

O tym, że wypłaty w formie rzeczowej przestały być opłacalne, świadczą najnowsze interpretacje dyrektorów izb skarbowych (np. z 12 kwietnia 2016 r., nr IBPB-1-2/4510-169/16/JP i z 22 grudnia 2015 r. nr ILPB3/4510-1-459/15-2/EK).

Pierwsza z nich dotyczy ustalania wysokości dochodu do opodatkowania (a więc i kosztów) w sytuacji, gdy spółka w zamian za umarzane udziały przekazuje udziałowcowi wynagrodzenie w formie wierzytelności z tytułu udzielonych przez nią pożyczek. Druga wyjaśnia, co jest dochodem spółki, która wypłaca dywidendę w postaci udziałów spółki cywilnej.