Polecany produkt: VAT 2016 >>>

Problem dotyczy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, który zwalnia z podatku najem i dzierżawę nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Opodatkowany jest natomiast wynajem na cele użytkowe (23 proc. VAT).

Problem pojawił się z najmem mieszkania przez firmę, która chce w ten sposób zapewnić lokum swoim pracownikom. Fiskus potwierdza, że w takim wypadku usługa najmu jest zwolniona z podatku.

Takiej interpretacji nie uznał jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W nieprawomocnym wyroku z 11 lutego 2016 r. (sygn. akt III SA/Wa 473/15) stwierdził, że firma w ogóle nie może wykorzystywać lokali na cele mieszkaniowe. Jest bowiem podmiotem gospodarczym i ze swej istoty nie ma potrzeb mieszkaniowych. Jedyne potrzeby, jakie realizuje, wynajmując mieszkania, są związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. Oddając zatem lokale swoim pracownikom, czyni to na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej – orzekł WSA.

Z taką wykładnią nie zgadza się Janina Fornalik, menedżer w firmie Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy. Przypomina, że przepis wprowadzający zwolnienie wymaga, aby nieruchomości były wykorzystywane „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. – Nie powinno mieć znaczenia to, że najemcą nie jest bezpośrednio osoba fizyczna, tylko firma, która udostępnia wynajęty lokal swoim pracownikom – uważa ekspertka.

Jak jest interpretowany cel mieszkaniowy

Jak jest interpretowany cel mieszkaniowy

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Jej zdaniem pewne wątpliwości powstają w kontekście wykładni celowościowej tego przepisu, wywodzącego się z unijnej dyrektywy. Chodziło bowiem o obniżenie kosztów wynajmu lokali osobom fizycznym będącym konsumentami tych usług. – Niemniej jednak pierwszeństwo należy przyznać wykładni literalnej, która moim zdaniem pozwala na stosowanie zwolnienia w przypadku wynajmu na rzecz firmy, która następnie udostępnia lokal swoim pracownikom w celach mieszkaniowych – podsumowuje ekspertka.

Ostatecznie sprawę tę rozstrzygnie NSA, ponieważ wyrok warszawskiego WSA jest nieprawomocny.

Podnajem bez zwolnienia

Joanna Fornalik wskazuje, że inna jest sytuacja, gdy firma wynajmuje mieszkanie, aby następnie je podnająć. W wyroku z 3 września 2013 r. (sygn. akt I FSK 1012/12) NSA wyraźnie wskazał, że w takiej sytuacji wynajem nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych najemcy (w tym np. pracowników najemcy), lecz służy prowadzeniu działalności gospodarczej.

– NSA odróżnił zatem sytuację, gdy firma będąca najemcą prowadzi działalność w zakresie podnajmu lokali, od sytuacji, w której udostępnia je swoim pracownikom. W pierwszym wypadku nie ma możliwości stosowania zwolnienia z VAT, w drugim cele mieszkaniowe są spełnione, a tym samym uzasadnione jest zwolnienie – podkreśla ekspertka.

Bez odliczenia

Zwolnienie nie zawsze jest korzystne, bo nie daje prawa do odliczania podatku naliczonego. Z reguły walczy o to sam wynajmujący, ale czasem – jak w sprawie rozstrzygniętej przez warszawski WSA 11 lutego 2016 r. – leży to w interesie najemcy. Tu bowiem najemca otrzymał już od wynajmującego faktury z naliczonym podatkiem VAT. Chciał go odliczyć i dlatego wolał, żeby najem nie był zwolniony z podatku.

W innym wyroku, dotyczącym podobnej sytuacji, o odliczenie walczył wynajmujący.

Chodziło o prawo do odliczenia podatku przez gminę, która wydzierżawiała lokale spółce, a ta następnie udostępniała je na cele mieszkalne. Fiskus uznał, że w tej sytuacji gmina realizuje cel mieszkaniowy i korzysta ze zwolnienia w VAT. Wyjaśnił, że preferencja ta przysługuje, „jeśli umowa najmu/dzierżawy w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę/dzierżawcę tylko w celach mieszkaniowych”.

Gmina zaskarżyła tę interpretację do WSA, bo zwolnienie z VAT oznaczało dla niej brak możliwości odliczenia podatku naliczonego przy budowie nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach przyznał jej rację (wyrok z 10 grudnia 2015 r., sygn. akt I SA/Ke 652/15, nieprawomocny). Wyjaśnił, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT konkretyzuje się, gdy poprzez wynajem faktycznie realizowany jest cel mieszkaniowy. Tymczasem gmina wydzierżawiła lokale przedsiębiorcy, który nie będzie wykorzystywał ich do własnych celów mieszkaniowych, lecz do celów prowadzonej działalności gospodarczej, w ramach której dopiero będzie udostępniał je odpłatnie na cele mieszkalne. Dlatego – zdaniem sądu – w tym przypadku nie ma mowy o zwolnieniu.

Cel użytkowy

O zwolnienie walczył natomiast podatnik, który wynajmował budynek mieszkalny z garażem i ogrodem ambasadzie Brazylii. Najemca zobowiązał się wykorzystywać budynek zgodnie z przeznaczeniem, ale umowa najmu nie precyzowała, jaki ma to być cel. Mężczyzna sądził, że był to cel mieszkaniowy, ale tego nie sprawdzał. Uważał, że nawet gdyby okazało się, iż najemca użytkował budynek niezgodnie z przeznaczeniem, to fiskus nie może obciążać wynajmującego podatkiem. Zarzucał też organom podatkowym, że nie ustaliły, czy w budynku znajdowała się tylko ambasada, czy może ktoś tam jednak zamieszkiwał.

Fiskus uważał natomiast, że zapis w umowie nie przesądza o przeznaczeniu wynajmu na cel mieszkaniowy. Dlatego zażądał 23 proc. VAT. Na dodatek zwrócił uwagę na zamieszczoną na ogrodzeniu tablicę – wynikało z niej jednoznacznie, że w budynku znajdowała się ambasada.

Z organami podatkowymi zgodziły się sądy obu instancji. Sędzia NSA Małgorzata Niezgódka-Medek wyjaśniła, że nawet jeśli w ambasadzie mieściły się pokoje, w których ktoś zamieszkiwał, to i tak nie zmieniało to użytkowego przeznaczenia budynku (wyrok NSA z 20 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1947/14).