Optymalizacja w podatku od nieruchomości funkcjonuje od dawna. Dopiero jednak w tym roku zaczęło zapadać wiele wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych wskazujących, w jakich konkretnie przypadkach można obniżyć zobowiązanie podatkowe. Wynika z nich, że z optymalizacji można skorzystać, gdy budynek ma tylko jednego właściciela. Ponadto podatek płaci się nie tylko od części wspólnych budynku, które zostają po wyodrębnieniu lokali, ale też od gruntów.

Na razie w żadnej z tych spraw nie wypowiedział się jeszcze Naczelny Sąd Administracyjny.

Od 1 stycznia 2016 r. przepisy mają się zmienić za sprawą nowelizacji ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw (projekt po poprawkach Senatu czeka już tylko na zatwierdzenie przez Sejm i podpis prezydenta).

Wystarczy wydzielić

Prosty zabieg polegający na wyodrębnieniu lokali w budynku pozwala obniżyć podatek nawet kilkudziesięciokrotnie (patrz ramka obok). Wynika to z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Optymalizacja polega na tym, że po wyodrębnieniu własności lokali każdy ze współwłaścicieli płaci podatek od całej powierzchni swojego lokalu oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku. To znacznie mniej, niż gdyby opodatkować cały budynek.

– Na takiej optymalizacji mogą na przykład skorzystać hipermarkety i biurowce – zauważa Adam Hellwig z katowickiego oddziału kancelarii Paczuski & Taudul.

Co z pozostałymi

Sądy nie mają wątpliwości, że w ten sposób optymalizować można nie tylko podatek od części wspólnej budynku, ale również od gruntów. Nie są jednak zgodne co do skutków podatkowych w sytuacji, gdy np. firma ma trzy działki, na których jest siedem budynków, ale tylko w jednym z nich wyodrębniono lokale. W takiej sytuacji toczą się spory, czy preferencyjne zasady dotyczą wyłącznie budynku, w którym wyodrębniono lokale (i działki, na którym się on znajduje), czy także części wspólnych w pozostałych sześciu budynkach.

Korzystny dla podatników wyrok wydał 26 maja 2015 r. WSA w Białymstoku (sygn. akt I SA/Bk 313/15, nieprawomocny). Spółka sądziła, że wystarczy wyodrębnić lokale w jednym z kilku budynków na działce, by względem wszystkich móc stosować preferencyjne zasady. Prezydent miasta był jednak zdania, że preferencyjne opodatkowanie dotyczy jedynie części wspólnych jednego budynku, w którym wyodrębniono lokal (lokale). Jeśli spółka chce zoptymalizować podatek w pozostałych budynkach, to w każdym z nich musi wyodrębnić lokale.

Białostocki sąd zgodził się ze spółką. Orzekł, że jeśli na działce jest jeden budynek, w którym wyodrębniono lokale, to preferencyjnie będą opodatkowane część wspólna budynku oraz działka. Jeśli znajduje się na niej więcej niż jeden budynek, a tylko w jednym z nich wyodrębniono lokale, to preferencja będzie dotyczyć części wspólnej tego budynku oraz pozostałych, a także samej działki. – W takiej sytuacji właściciel wyodrębnionego lokalu (lokali) jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, współużytkownikiem wieczystym gruntu i współwłaścicielem pozostałych budynków – uzasadnił WSA.

Wyrok ten odbiega od dotychczasowej linii orzeczniczej. Większość sądów zwraca bowiem uwagę na to, że w art. 3 ust. 5 jest mowa o budynku, a nie o budynkach czy nieruchomościach. Nie można zatem objąć preferencją siedmiu budynków, jeśli lokale wyodrębniono tylko w jednym z nich. Takie stanowisko zajęły dotychczas m.in. WSA w Olsztynie (wyrok z 20 maja 2015 r., sygn. akt I SA/Ol 153/15, nieprawomocny), WSA w Gliwicach (z 13 maja 2015 r., sygn.akt I SA/Gl 1454/14, nieprawomocny) oraz WSA w Łodzi (z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Łd 8/15, nieprawomocny).

Tam, gdzie wydzielenie

Z tą linią orzeczniczą zgadzają się także eksperci. Dr Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku zwraca uwagę na to, że art. 3 ust. 5 umożliwia zastosowanie preferencji tylko do części wspólnych budynku, w którym wydzielono lokale. – Nie można więc ustalać proporcji, odnosząc powierzchnię wydzielonego lokalu do łącznej powierzchni wszystkich budynków znajdujących się na działce. Nie powinno się jej stosować także do innych działek niż te, które są zabudowane budynkiem z wydzielonymi lokalami – uważa ekspert.

Podobnego zdania jest Adam Hellwig z katowickiego oddziału kancelarii Paczuski & Taudul. – Jeżeli podatnik jest właścicielem wielu działek, ale budynek, w którym wyodrębnił lokale, znajduje się tylko na jednej z nich, to podatek od części wspólnej powinien być wyliczony na preferencyjnych zasadach przy uwzględnieniu powierzchni tylko jednej działki ewidencyjnej – uważa ekspert.

Jeden właściciel

Spory dotyczą również tego, czy z preferencji może skorzystać jedyny właściciel budynku. W orzecznictwie dominuje pogląd korzystny dla właścicieli, czego przykładem jest wyrok WSA w Olsztynie z 20 maja 2015 r. (sygn. akt I SA/Ol 153/15, nieprawomocny). Sąd uznał, że nie ma znaczenia to, czy prawo własności do wyodrębnionych lokali należy do kilku podmiotów, czy tylko do jednego. Właściciel nie musi więc szukać np. innej firmy, która kupi wyodrębniony lokal. Skorzysta z preferencji, nawet jeśli po wyodrębnieniu lokali pozostanie jedynym właścicielem budynku.

Podobnie orzekły m.in. WSA w Lublinie (22 kwietnia 2015 r., sygn. akt I Sa/Lu 260/15 WSA w Łodzi (10 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Łd 17/15 i I SA/Łd 18/15, oraz 9 kwietnia, sygn. akt I SA/Łd 8/15), WSA w Gorzowie Wlkp. (19 lutego 2015 r., sygn. akt I SA/Go 4/15), WSA w Poznaniu (25 lutego 2014 r., sygn. akt III SA/Po 1140/13). Wszystkie te wyroki są nieprawomocne.

Innego zdania był dotąd jedynie WSA w Rzeszowie (wyroki z 29 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Rz 1075/14, prawomocny, oraz z 2 lutego 2015 r., sygn.akt I SA/Rz 1074/14, nieprawomocny). Powołał się on na postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 471/12), zgodnie z którym skupienie udziałów przez jedną osobę nie prowadzi do powstania współwłasności. Z art. 195 kodeksu cywilnego wynika, że ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy jest co najmniej dwóch właścicieli nieruchomości – zauważył sąd.

Będą zmiany

Od 1 stycznia 2016 r. optymalizacje z wyodrębnianiem lokali się skończą. Zdaniem Rafała Dowgiera zmiana jest konieczna. – Artykuł 3 ust. 5 jest przykładem bubla prawnego i dowodem na to, jak parlament dba, a raczej nie dba, o dochody samorządu – uważa ekspert. Zdaniem Rafała Dowgiera, gdyby tego rodzaju regulacja dotyczyła np. VAT czy PIT, to z pewnością zostałaby o wiele szybciej zmieniona. Zwraca on też uwagę na to, że tworząc art. 3 ust. 5 ustawy, ustawodawca nawet nie przypuszczał, iż stanie się on podstawą do optymalizacji podatkowej.