Podatku od dochodu ze sprzedanej nieruchomości można uniknąć nawet przed upływem pięciu lat od jej zakupu. Wystarczy w ciągu dwóch lat od transakcji wydać pieniądze na własne cele mieszkaniowe
Czy brak aktu notarialnego pozbawi ulgi
Pani Joanna sprzedała mieszkanie i natychmiast zawarła z firmą deweloperską umowę o wybudowanie nowego lokalu. Nie zapłaciła PIT, gdyż uznała że będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Inwestycja jednak się przedłużyła i ostatecznie pani Joanna nie otrzymała przez ponad dwa lata aktu notarialnego. Czy zapłaci podatek?
Pani Joanna powinna pamiętać, że skorzystanie z ulgi mieszkaniowej pozwala nie zapłacić daniny, tylko jeśli zadeklaruje się w zeznaniu rocznym PIT-39, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydane w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe. Chodzi m.in. o kupno budynku, lokalu mieszkalnego i związanych z nim gruntów (a także ich części), spółdzielczego prawa do lokalu, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, remont i przebudowę nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego itp. Co więcej, ulga obejmuje także transakcje w innych krajach UE, a nawet w Szwajcarii.
Pani Joanna niestety nie spełniła tego warunku i w ciągu dwóch lat nie nabyła własności nieruchomości. W tym celu musiałaby bowiem podpisać akt notarialny, a nie tylko umowę z deweloperem. Niczego nie zmieni także to, że już wydała pieniądze na lokal, który w przyszłości będzie do niej należał. Podobną sytuacją zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy z nieprawomocnym wyroku z 28 października 2014 r. Sąd wyjaśnił, że przepisy o uldze trzeba rozumieć ściśle, a to oznacza, że jeśli w ciągu dwóch lat podatnik nie zawrze umowy aktu notarialnego (albo nie wyda pieniędzy na inny cel mieszkaniowy, np. remont), to nie skorzysta z preferencji. Podobne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 25 lutego 2014 r. W tym przypadku chodziło o kobietę, która w ciągu dwóch lat od sprzedaży podpisała tylko umowę przedwstępną kupna nowej nieruchomości.
Czasem zdarzają się także wyroki, które są bardziej liberalne i wynika z nich, że w ciągu dwóch lat wystarczy wstępna umowa i zapłata zadatku, a potem trzeba finalizować transakcję. Przykład to orzeczenie WSA w Gdańsku z 5 listopada 2014 r. Nasza czytelniczka musi mieć jednak świadomość, że nie jest to częste stanowisko i jej szanse w ewentualnym sporze z fiskusem nie są duże.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy spadkobierca dziedziczy preferencję
Pan Tomasz niedawno odziedziczył spadek po ojcu. Zmarły przed śmiercią sprzedał nieruchomość i zamierzał za uzyskane pieniądze zakupić niewielką kawalerkę. Teraz transakcję chce sfinalizować pan Tomasz, ale zastanawia się czy będzie mógł zamiast ojca skorzystać z podatkowego zwolnienia?
Ulga mieszkaniowa dotyczy własnych celów mieszkaniowych, więc w praktyce z takiej preferencji może skorzystać tylko osoba, która zbyła nieruchomość (w tym przypadku zmarły). O ile kilka lat temu pojawiały się pewne kontrowersje w orzeczeniach sądowych i zdarzały się wyroki korzystniejsze, o tyle nie wydaje się, aby dziś spór z fiskusem miał szanse na powodzenie. Takie restrykcyjne stanowisko potwierdziło niedawno Ministerstwo Finansów, odpowiadając na pytanie DGP. Wynika ono także z dwóch interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 22 września 2014 r. i w Warszawie z 4 lipca 2014 r.
Ministerstwo wskazało jednak pewną furtkę, która mogłaby pomóc spadkobiercom w podobnych sytuacjach. Jeśli ojciec pana Tomasza poniósłby wydatki na własny cel mieszkaniowy, a potem zmarł, to samo prawo do ulgi wprawdzie nadal nie byłoby dziedziczone, ale już wydatek mógłby być rozliczony przez syna, kiedy płaciłby podatek za zmarłego.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Art. 97–101 ordynacji podatkowej z 29 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.).
Czy kupno ziemi rolnej pozwoli na preferencję
Czytelniczka odziedziczyła w 2013 r. dom po zmarłej matce. Sprzedała go kilka miesięcy później i zamierzała skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Chciała kupić grunt rolny, złożyć wniosek o zmianę jego przeznaczenia na budowlany i spełnić w ten sposób własne cele mieszkaniowe. Nie jest jednak pewna, czy decyzję o zmianie charakteru gruntu otrzyma w ciągu dwóch lat. Czy w razie spóźnienia zachowa ulgę?
Jeśli w ciągu dwóch lat grunt pozostanie klasyfikowany jako rolny, to czytelniczce nie będzie przysługiwać ulga. Fiskus w takich sytuacjach wskazuje na jednoznaczne przepisy ustawy o PIT, z których wynika, że preferencja przysługuje tylko, gdy podatnik nabędzie w ciągu dwóch lat grunt budowlany albo w tym czasie teren uzyska taki charakter. Jeśli dwuletni termin nie zostanie z jakiegokolwiek powodu zachowany, to zwolnienie nie będzie przysługiwać. Potwierdza to np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 1 sierpnia 2014 r.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajem kupionego lokum to problem z fiskusem
Czytelnik za pieniądze ze sprzedaży odziedziczonego lokalu nabył nowe mieszkanie. Ponieważ jest dla niego za duże, więc część pomieszczeń zaczął podnajmować. Zastanawia się jednak, czy urzędnicy podatkowi nie uznają, że nie realizuje on własnego celu mieszkaniowego.
Niestety czytelnik z dużym prawdopodobieństwem naraził się na kłopoty z fiskusem. Dobra nowina jest taka, że trwa spór co do podobnych sytuacji i jest szansa, że może go wygrać i zachować ulgę. Niestety w większości interpretacji i części wyroków prezentowane jest niekorzystne dla niego stanowisko, że wynajem zakupionej nieruchomości pozbawia prawa do preferencji. Argumentem jest to, że podatnik zaspokaja w ten sposób inne potrzeby niż mieszkaniowe i w praktyce po prostu zarabia. Problem dotyczy najczęściej ludzi, którzy albo kupili kilka nieruchomości i co zrozumiałe, nie zamieszkają we wszystkich albo też nabyli na własność lokum, w którym ma w przyszłości zamieszkać np. idący na studia syn. Restrykcyjnie w takich sytuacjach orzekał np. WSA w Łodzi w orzeczeniach z 20 października 2014 r. i z 2 czerwca 2014 r. Przykład takiego stanowiska to także interpretacje dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 grudnia 2013 r. i z 11 lutego 2014 r.
Korzystnie orzekł natomiast WSA w Warszawie w nieprawomocnym wyroku z 22 października 2014 r. Sąd uznał, że ustawodawcy nie chodziło o to, aby podatnik natychmiast zamieszkał w kupionej nieruchomości. Na dowód tego przypomniał, że ulgę daje także zakup gruntu pod budowę, mimo że nie jest możliwa natychmiastowa realizacja celów mieszkaniowych. WSA podkreślił też, że podatnik, opłacając daninę z przychodów z wynajmu i tak realizuje obowiązki fiskalne wobec państwa. Zdarzają się nawet korzystne interpretacje fiskusa, np. dotyczący podobnej do jego sytuacji z 29 sierpnia 2013 r. dokument wydany przez dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy zwolnienie jest tylko dla właścicieli
Czytelniczka jest członkiem spółdzielni. Dwa miesiące temu wygasło jej prawo do lokalu i zwrócono jej zwaloryzowaną wysokość wkładu mieszkaniowego. W zamian za te pieniądze kupiła nową nieruchomość. Zdaniem czytelniczki spełniła w ten sposób własne cele mieszkaniowe i uniknie PIT.
Ulga dotyczy tylko właścicieli nieruchomości, a nie osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu (jak czytelniczce). Może ona skorzystać z innego zwolnienia podatkowego dotyczącego wkładów pieniężnych do spółdzielni, ale nie z ulgi mieszkaniowej. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 26 lutego 2014 r.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 21 ust. 1 pkt 50 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy zamiana lokali umożliwi zwolnienie z PIT
Rodzice pana Michała postanowili namówić go do wymiany, w konsekwencji której nabędzie on własność ich domu, a oni zostaną właścicielami jego kawalerki. Pan Michał zastanawia się, czy w związku z tym może nie zapłacić podatku.
Przepisy o uldze mieszkaniowej mają zastosowanie także przy zamianie nieruchomości. Ta jest rozliczana podobnie do sprzedaży nieruchomości i dlatego nabycie domu rodziców może być traktowane jako spełnienie własnego celu mieszkaniowego. Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji pan Michał na pewno nie zapłaci daniny. Ulga mieszkaniowa dotyczy tylko środków przeznaczonych na spełnienie takich celów, a nie wszystkich pieniędzy ze sprzedaży bądź zamiany. Gdyby jego kawalerka była warta więcej niż dom rodziców, to 19-proc. PIT mógłby wystąpić. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 22 stycznia 2014 r.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25, art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 26 lipca 1991 r. (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
