Zarówno sprzedający, jak i kupujący mieszkanie musi złożyć w gminie informację na potrzeby rozliczenia podatku od nieruchomości.
Osoby fizyczne, które sprzedają nieruchomość, np. mieszkanie, działkę czy dom, najbardziej są zainteresowane rozliczeniem podatku dochodowego od uzyskanego przychodu. Wyjaśnijmy zasady, które w tym przypadku obowiązują, na przykładzie kobiety, która pozbywa się mieszkania kupionego w 2009 r.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości. Z kolei z art. 19 ust. 1 wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Oznacza to, że u podatnika, który sprzedaje mieszkanie, powstanie przychód, który należy pomniejszyć o koszty jego uzyskania. Różnica między przychodem a kosztami będzie dochodem, od którego trzeba odprowadzić 19-proc. PIT.
Przychód ze sprzedaży można pomniejszyć o wydatki na nabycie nieruchomości (lub o udokumentowane koszty wytworzenia), a także o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania. Przychody można więc pomniejszyć np. o koszty wykończenia mieszkania kupionego od dewelopera – ale tylko o te, które podatnik poniósł po podpisaniu aktu notarialnego, a więc po tym, jak stał się właścicielem lokalu. Wydatki trzeba udokumentować, np. fakturami lub rachunkami.
Co ważne, podatnik nie będzie musiał płacić ani rozliczać podatku dochodowego, jeśli sprzeda mieszkanie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabył. Jeśli więc kobieta kupiła mieszkanie w 2009 r., to będzie mogła je sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2016 r. Nie będzie też musiała płacić PIT z tytułu wcześniejszej sprzedaży mieszkania, jeśli skorzysta z ulgi mieszkaniowej, czyli w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym dojdzie do transakcji, przeznaczy pieniądze na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego lokalu, domu, działki pod budowę itp.).
Co ważne, ulgę mieszkaniową trzeba rozliczyć w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-39 złożonym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży mieszkania. W zeznaniu trzeba wykazać kwotę przychodu zwolnionego, czyli sumę, którą chcemy wydać na własne cele mieszkaniowe.

Informacja o nieruchomości

Wielu podatników, którzy chcą sprzedać mieszkanie lub dom, nie wie, że po podpisaniu aktu notarialnego powinni złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych na potrzeby rozliczenia podatku od nieruchomości. Jest ona skierowana, odpowiednio, do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Zgodnie z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), osoby fizyczne muszą złożyć informację w terminie 14 dni od dnia, w którym wystąpiły okoliczności uzasadniające wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Taką okolicznością jest sprzedaż nieruchomości, w tym wypadku mieszkania. Termin należy liczyć od dnia podpisania aktu notarialnego. Co ważne, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wygaśnie z upływem miesiąca, w którym doszło do transakcji. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta musi to potwierdzić. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 8 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli w ciągu roku nastąpiło wygaśnięcie obowiązku podatkowego, organ podatkowy powinien zmienić decyzję, w której ustalono tę daninę. Jeżeli podatnik zapłacił ją z góry za cały rok i sprzedaje lokal w trakcie roku, to powinien dostać zwrot nadpłaty. Przykładowo jeśli w decyzji prezydenta miasta podatek za cały rok został ustalony na 200 zł, a właściciel uiścił należność jednorazowo, następnie zaś w czerwcu sprzedał mieszkanie, to powinien otrzymać z powrotem 100 zł (danina za lipiec – grudzień). Gmina na tym nie traci, ponieważ obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przechodzi na nabywcę, który w tym samym terminie 14 dni od transakcji również powinien skierować do wójta, burmistrza lub prezydenta informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Powinien to zrobić na formularzu, którego wzór uchwaliła rada miasta, na terenie którego położona jest nieruchomość.
Zdarza się, że nabywcy błędnie zakładają, że wyręczy ich w tym notariusz. Tymczasem obowiązki dotyczące podatku od nieruchomości spoczywają wyłącznie na właścicielu. Notariusz występuje w roli płatnika, ale tylko na potrzeby podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że w związku z zawarciem umowy pobiera od kupującego PCC i musi wpłacić pieniądze do urzędu skarbowego.

Podatek od transakcji

Podatnik, który chce sprzedać nieruchomość, np. dom, nie musi się przejmować rozliczeniem podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wprawdzie zbycie domu to czynność cywilnoprawna, od której trzeba odprowadzić podatek, ale osobą, na której ciąży ten obowiązek, jest wyłącznie nabywca. Daninę pobiera notariusz sporządzający umowę (akt notarialny). Obowiązek podatkowy w PCC powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a więc w momencie podpisania aktu. Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, od umowy sprzedaży nieruchomości trzeba odprowadzić podatek w wysokości 2 proc. jej wartości.
Czasem również kupujący uniknie PCC. Stanie się tak w przypadku nowych mieszkań oferowanych przez dewelopera. W takiej sytuacji w grę wchodzi bowiem reguła wyrażona w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z nią nie podlega tej daninie czynność cywilnoprawna, jeśli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Deweloper, sprzedając mieszkania, ma obowiązek doliczyć VAT. Jak wynika z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, w tym również lokali mieszkalnych i budynków (np. domów). Deweloper uwzględnia więc 8 proc. lub 23 proc. VAT. Co do zasady stawkę niższą stosuje do dostawy mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym. Z kolei zgodnie z art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o VAT do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się budynki mieszkalne jednorodzinne (domy), których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw. oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 mkw. Mieszkania o większej powierzchni są opodatkowane zarówno stawką 8 proc. (w części dotyczącej powierzchni do 150 mkw.), jak i 23 proc. – w części odnoszącej się do powierzchni ponad limit 150 mkw.
Nabywca płaci zatem cenę powiększoną o VAT i nie musi odprowadzać PCC.

Sprzedający musi złożyć informację na potrzeby rozliczenia podatku od nieruchomości

1. Czy sprzedawca skorzysta z ulgi
Czytelnik wziął w 2011 r. kredyt w banku na zakup mieszkania. Ponieważ zmieniła się jego sytuacja życiowa, chce sprzedać lokal i za uzyskane pieniądze spłacić kredyt. Czy będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak. Podatnicy mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile dopełnią formalności określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem nie musi płacić podatku sprzedawca mieszkania, jeśli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do transakcji, wyda uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Cele te zostały wprost wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy. Przykładowo chodzi o zakup innej nieruchomości – domu, mieszkania, działki, ale również spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego. Podatnik, który wziął kredyt w 2011 r., będzie więc mógł go spłacić z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania i nie zapłacić podatku dochodowego.
Ulgę mieszkaniową trzeba rozliczyć w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży mieszkania. W zeznaniu trzeba wykazać kwotę przychodu zwolnionego, czyli tę, którą chcemy wydać na własne cele mieszkaniowe (może być mniejsza niż wpływy ze sprzedaży lokalu).

2. Czy nabywca zapłaci za ustanowienie hipoteki
Czytelnik wziął w 2014 r. kredyt hipoteczny w banku. W związku z tym będzie musiał dokonać wpisu w księdze wieczystej na rzecz banku. Czy będzie musiał odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych?

Tak. Jak wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy o PCC, ustanowienie hipoteki podlega opodatkowaniu. Obowiązek podatkowy powstaje w takim przypadku z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. W praktyce odpowiednie oświadczenie podatnik składa w momencie podpisywania umowy kredytowej w banku. Od tego zdarzenia ma 14 dni na złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych (formularz PCC-3) oraz zapłatę należności. Późniejszy wpis do księgi wieczystej nie ma znaczenia dla rozliczenia z fiskusem.
W deklaracji trzeba wykazać podatek, który trzeba policzyć samemu. Ustawa o PCC przewiduje dwie stawki daniny. W przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, czyli takich, których wartość jest ustalona i znana, stawka podatku wynosi 0,1 proc. kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Natomiast w przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej stawka podatku wynosi 19 zł i jest stała. Czytelniczka będzie musiała zapłacić podatek według tej drugiej stawki, ponieważ stosuje się ją do kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wysokość hipoteki w takich sytuacjach jest wprawdzie znana, ale odnosi się ona do najwyższej sumy przewidzianej umową kredytową. Dlatego przyjmuje się, że jest to hipoteka zabezpieczająca wierzytelność o wysokości nieustalonej.

Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6c, art. 30e ust. 1, 4, 7 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).
Art. 6 ust. 5, 6 i 8 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).
Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).
Art. 5 ust. 1, art. 41 ust. 12a i 12b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).