Do rozliczenia przychodów z najmu zastosowanie mają albo zasady ogólne, czyli skala podatkowa 18 i 32 proc. albo ryczałt ewidencjonowany. Daninę fiskusowi płaci się od środków faktycznie otrzymanych.
Czy przy najmie można odliczyć koszty
Właściciel mieszkania chce je wyremontować i wynająć. Zastanawia się, jaką formę opodatkowania wybrać i jakie obowiązki będą z tym związane. Czy przy rozliczaniu przychodów z najmu będzie mógł uwzględnić w kosztach ich uzyskania wydatki na remont?
Jednak możliwość pomniejszenia przychodu z najmu prywatnego o poniesione koszty będzie istniała tylko wówczas, gdy podatnik wybierze zasady ogólne, tj. opodatkowanie według skali (18 i 32 proc.).
W tym przypadku można uwzględnić wszystkie wydatki, które są niezbędne do uzyskania przychodu. Do najważniejszych, w omawianej sytuacji, należą nie tylko wspomniane nakłady na remont mieszkania, lecz także na jego urządzenie (np. meble, sprzęt RTV i AGD), wydatki na ubezpieczenie, zapłacony podatek od nieruchomości, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu.
Dlatego w przypadku, gdy z najmem wiążą się wysokie koszty, opodatkowanie przychodu skalą może się okazać najkorzystniejsze. O wyborze tej formy opodatkowania nie trzeba informować naczelnika urzędu skarbowego. Jednak co miesiąc należy samodzielnie obliczać zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu w terminie do 20. dnia kolejnego miesiąca. Tylko zaliczkę za ostatni miesiąc roku płaci się do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie trzeba tego robić, jeżeli przed upływem terminu na jej uregulowanie (tj. do 20 stycznia) podatnik złoży zeznanie roczne i dokona zapłaty wynikającego z niego podatku.
Generalnie jednak roczne zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przekazuje się fiskusowi do 30 kwietnia następnego roku (PIT-36). Wykazuje się w nim również inne osiągnięte dochody opodatkowane skalą podatkową, np. ze stosunku pracy, z emerytury czy działalności gospodarczej.
Inaczej jest, gdy podatnik zdecyduje się na opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5-proc. stawka). W tym przypadku nie może uwzględniać kosztów, np. wydatków na remont. Warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o jej wyborze naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwego według miejsca zamieszkania) do 20 stycznia. Jeżeli podatnik rozpoczyna najem w ciągu roku, to powinien takie zgłoszenie złożyć w terminie zapłaty podatku za pierwszy osiągnięty z tego tytułu przychód (jeśli więc przykładowo najem rozpoczął się od 1 marca, najemca zapłacił czynsz po raz pierwszy w kwietniu – właśnie za marzec, to właściciel powinien odprowadzić daninę do 20 maja), a gdy środki otrzymał w grudniu – to do końca roku.
Podatek wpłaca się co miesiąc do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca następującego, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania PIT-28, tj. do końca stycznia.
Uzyskany przychód można pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne (zgodnie z przepisami o uldze rehabilitacyjnej), z kolei podatek – o zapłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne. Oczywiście jest to możliwe pod warunkiem, że tych samych wydatków podatnik nie odliczył już od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według innych zasad.
Czytelnik, który z uwagi na remont lokalu wybierze jako najkorzystniejsze rozliczenie na zasadach ogólnych, może w kolejnych latach (w których nie będzie ponosił wysokich wydatków) zmienić formę opodatkowania na ryczałt ewidencjonowany. Wówczas o zmianie musi zawiadomić urząd skarbowy do 20 stycznia danego roku podatkowego.
Podstawa prawna
Art. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).
Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).
Czy można zmienić sposób opodatkowania
Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, a dochód opodatkowuje 19-proc. stawką PIT (prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów). Po zakończeniu działalności zamierza zawrzeć nowe umowy w ramach tzw. najmu prywatnego. Czy może w tym przypadku zastosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i 8,5-proc. stawkę podatku?
Jest to możliwe w przypadku rezygnacji z prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali, i wykreślenia jej z ewidencji. W takim bowiem przypadku przedmiotem najmu nie będą już składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Przychody uzyskiwane z najmu prywatnego mogą być opodatkowane, zgodnie z wolą podatnika, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jak wyjaśnia dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 3 grudnia 2013 r. (nr IPTPB1/415-591/13-2/KO), w takiej sytuacji przeszkodą nie jest wynajmowanie nieruchomości temu samemu podmiotowi, jeśli nie będzie się to odbywać na podstawie umów zawartych w ramach działalności gospodarczej.
Czytelnik musi też pamiętać o złożeniu oświadczenia o wyborze ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania, do 20 stycznia roku podatkowego. Chyba że rozpocznie osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego. W takim wypadku oświadczenie takie składa do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód osiągnął w grudniu.
Podstawa prawna
Art. 9 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144 poz. 930 z późn. zm.).
Czy mąż może sam rozliczać przychód
Małżonkowie zamierzają wynająć mieszkanie należące do ich wspólnego majątku. Czy przychody z tego tytułu może rozliczać tylko mąż?
Wykazywanie całości wpływów z najmu wspólnego mieszkania przez jednego małżonka jest możliwe bez względu na to, czy przychód opodatkowany jest według skali, czy ryczałtem ewidencjonowanym. Maż i żona muszą jednak złożyć oświadczenie (w formie pisemnej) naczelnikowi urzędu skarbowego, wskazując, które z nich będzie dokonywało rozliczeń. Dokument ten podpisują obydwoje.
W przypadku opodatkowania przychodu według skali oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymali pierwszy przychód. Jeśli zaś stosowany będzie ryczałt – do 20 stycznia roku podatkowego, a jeśli wynajem rozpoczyna się w trakcie roku – najpóźniej w terminie pierwszej wpłaty podatku.
Należy jednak pamiętać, że oświadczenie takie składa się co roku. Może powstać problem, gdy przychody opodatkowane są ryczałtem, a małżonkowie zapomną o konieczności złożenia po raz kolejny oświadczenia. Przykładowo, w jednym roku małżonkowie złożyli oświadczenie, że to mąż będzie rozliczał cały przychód z najmu, poinformował on też o wyborze ryczałtu. Jednak w kolejnym nie ponowili oświadczenia. W takiej sytuacji, rozliczając najem za ten kolejny rok, mąż składa PIT-28 (do końca stycznia następnego roku), w którym wykazuje połowę przychodu i opodatkowuje go ryczałtem, a połowę rozlicza żona – już na zasadach ogólnych według skali w PIT-36 (do 30 kwietnia roku następnego).
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 6 i 7 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z poźn. zm.).
Art. 8 ust. 3 i 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).
Czy raty zaciągniętego kredytu są kosztem
Czytelnik zamierza wynajmować mieszkanie i opodatkowywać przychód według skali. Czy do kosztów jego uzyskania może zaliczyć raty kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu?
Co do zasady wydatki poniesione na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, mimo że są związane z przychodem, nie mogą być kosztem jego uzyskania. Wynika to z tego, że ustawodawca ujął je w zamkniętym katalogu wydatków, które nie stanowią kosztów podatkowych.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredyt był zaciągnięty w walucie obcej, a po przeliczeniu podatnik musi zwrócić większą kwotę kapitału, niż pożyczył. W takiej sytuacji nadwyżkę może zaliczyć do kosztów.
Przychód może być pomniejszany o odsetki od zaciągniętego kredytu, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania, tj. od chwili rozpoczęcia wynajmu).
Należy też pamiętać, że wprawdzie nie można zaliczyć rat kredytu do kosztów, to jednak można w tych ostatnich uwzględnić wartość mieszkania. Następuje to poprzez amortyzację, tj. stopniowe zaliczanie wartości środka trwałego (tu właśnie mieszkania) w koszty.
Podstawa prawna
Art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a i pkt 32 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).
Czy opodatkowywać też opłaty
Podatnik zawarł umowę najmu mieszkania, a przychód będzie opodatkowywać ryczałtem (8,5 proc.). Zgodnie z umową miesięczny czynsz za najem będzie wynosił 2 tys. zł, przy czym kwota ta nie zawiera opłat z tytułu eksploatacji lokalu ponoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oraz kosztów energii elektrycznej. Te wydatki będzie osobno pokrywał najemca. Czy trzeba je włączyć do podstawy opodatkowania?
Do przychodu osiąganego z najmu nie wlicza się ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich regulowania. Wynika to z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podstawą opodatkowania ryczałtem będzie więc jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu, tj. 2 tys. zł.
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z poźn. zm.).
Art. 11 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).
