Liczba nieruchomości nie jest kluczowa przy ocenie, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy profesjonalnym (stanowiącym działalność gospodarczą). To podatnik decyduje o kwalifikacji i sposobie rozliczeń z fiskusem. Oczywiście, jeśli zarejestruje działalność, a nieruchomości staną się składnikami firmowego majątku, to niemożliwe będzie stosowanie ryczałtu ewidencjonowanego z niską 8,5-proc. stawką, właściwego dla najmu prywatnego.

Taką – bardzo korzystną, ale i kontrowersyjną (biorąc pod uwagę dotychczasowe stanowisko fiskusa i sądów) interpretację wydał ostatnio dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu (pismo z 6 listopada 2013 r., sygn. ILPB1/415-904/13-2/TW). Eksperci różnią się w jej ocenie, ale też przestrzegają – aby uniknąć sporu z fiskusem, przy rozliczeniach najmu należy brać pod uwagę okoliczności, w jakich prowadzony jest najem.

Działalność gospodarcza

Rozliczenie z fiskusem najmu prywatnego

Rozliczenie z fiskusem najmu prywatnego

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

W powołanej interpretacji skala najmu była imponująca – małżonkowie, którzy wynajmowali już trzy mieszkania, mieli w planach rozszerzenie jego zakresu o dodatkowe 51 garaży. Wszystkie nieruchomości stanowiły ich majątek prywatny. Małżonkowie argumentowali, że podatnik może sam decydować, czy prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, czy też nie.

W ocenie Macieja W. Zborowskiego, adwokata, partnera w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy, o ile samo to stwierdzenie nie jest kontrowersyjne, to jednak wybór podatnika podlega ocenie z punktu widzenia przepisów ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

– W art. 5a pkt 6 wyraźnie wskazuje ona, co należy rozumieć przez pojęcie działalności gospodarczej, której przedmiotem może być najem – mówi Maciej W. Zborowski.

Podkreśla przy tym, że działalność gospodarcza jest aktywnością o charakterze obiektywnym i nie ma znaczenia, czy podatnik zarejestrował się dla potrzeb jej prowadzenia.

– Jeśli zatem wynajmuje on nieruchomości we własnym imieniu, w celu zarobkowym, w sposób zorganizowany i ciągły, ta jego aktywność będzie mogła zostać uznana za działalność gospodarczą – podkreśla Maciej W. Zborowski. Nie będzie miało wówczas znaczenia, że w subiektywnej ocenie podatnika wykonuje on najem prywatny.

Główne źródło

Jakie okoliczności w praktyce mogą więc przesądzać o tym, że prowadzimy działalność gospodarczą? Maciej W. Zborowski zwraca uwagę na podjęcie przez wynajmującego działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy.

– Przykładowo aktywnie oferuje on wynajem potencjalnym najemcom i założy w tym celu stronę internetową – wskazuje ekspert.

Jeśli do tego liczba wynajmowanych nieruchomości jest znaczna, a dochód z najmu stanowi główne – maksymalizowane powyższymi działaniami – źródło przychodu, to w ocenie eksperta fiskus może uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.

Krzysztof Dyba, doradca podatkowy w Kancelarii Domański Zakrzewski Palinka, uważa, że o tym, czy zarobkowy najem nieruchomości jest działalnością gospodarczą, decyduje głównie stopień zorganizowania. Potwierdza to orzecznictwo sądów administracyjnych, np. wyrok NSA z 7 stycznia 2011 r. (sygn. akt II FSK 1560/09) czy wyrok WSA w Bydgoszczy z 5 października 2010 r. (sygn. akt I SA/Bd 709/10). W opinii Krzysztofa Dyby osoba, która wynajmuje nieruchomość stanowiącą jej osobisty majątek, np. dorobek życia lub nieruchomość otrzymaną w formie darowizny lub spadku, nie organizuje środków niezbędnych do prowadzenia działalności.

– Z kolei podatnik, który kupuje nieruchomość w celu jej wynajmowania, a do tego organizuje środki na sfinansowanie zakupu, np. kredyt, już tak – stwierdza.

Ekspert dodaje, że potrzeba zorganizowania działalności w zakresie wynajmu pojawia się także wraz ze wzrostem jej rozmiarów.

– Niezbędne staje się np. zawarcie umowy o stałą obsługę z agentem nieruchomości w celu pozyskiwania najemców, dokonywanie zbiorczych zakupów wyposażenia nieruchomości, zatrudnienie osób sprzątających lub obsługujących najemców itp. – wylicza.

Skala nie ma znaczenia

Z powyższym podejściem nie zgadza się Mariusz Mincewicz, doradca podatkowy w ECDDP. W jego ocenie nietrafione jest stanowisko, które w przypadku najmu większej liczby nieruchomości kwalifikuje przychody do działalności gospodarczej na podstawie art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

– Nie sposób się z tym zgodzić, ponieważ najem nawet jednego lokalu, czy to mieszkalnego, czy użytkowego, ma charakter zarobkowy, ciągły i zorganizowany, a zatem także wypełnia definicję działalności gospodarczej – mówi Mariusz Mincewicz.

Ekspert argumentuje, że na gruncie ustawy o PIT mamy do czynienia z wyraźnym rozróżnieniem źródeł przychodów, jakimi są działalność gospodarcza oraz najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Dlatego – niezależnie od skali najmu – to do podatnika zawsze należy decyzja o sposobie jego opodatkowania.

– Jedynie w przypadku zarejestrowania działalności gospodarczej w przedmiocie wynajmu nieruchomości własnych oraz zaliczenia ich do składników majątku firmowego można mówić o uzyskiwaniu przychodów z działalności gospodarczej – stwierdza Mariusz Mincewicz.

W każdym innym przypadku – jego zdaniem – mamy do czynienia z przychodami z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, nawet jeżeli najem ten będzie dotyczył dużej liczby nieruchomości. – Powyższy przepis nie zawiera żadnego ograniczenia ilościowego ani wartościowego – mówi Mariusz Mincewicz.

Ekspert zwraca też uwagę, że ostatnia interpretacja dyrektora IS w Poznaniu nie jest odosobniona. Na potwierdzenie przytacza interpretacje dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (sygn.: IPTPB1/415-72/13-5/AG, IPTPB1/415-666/12-4/MAP, IPTPB1/415-150/12-2/ASZ).

Warto mieć interpretację

Grzegorz Maślanko, radca prawny, partner w Grant Thornton Legal Maślanko Kancelaria Prawna, obawia się jednak, że przyjęcie liberalnej oceny, że to indywidualna decyzja podatnika rozstrzyga o podatkowej kwalifikacji przychodów z najmu, obarczone jest znaczącym ryzykiem.

– Bez posiadania równie korzystnej, jak ta poznańska, indywidualnej interpretacji, podatnik nie powinien czuć się bezpieczny – mówi Grzegorz Maślanko.

Wskazuje, że ze względu na ocenny charakter kryteriów zawartych w podatkowej definicji działalności gospodarczej trudno wskazać np. graniczną liczbę wynajmowanych składników majątkowych, od której zależałoby zaliczenie przychodów z najmu do przychodów z działalności gospodarczej. Zawsze trzeba rozpatrywać to w konkretnych okolicznościach.

– To zaś rodzi niepewność po stronie podatników i przemawia za pozyskaniem indywidualnej interpretacji, zawierającej ocenę uwzględniającą te konkretne warunki osiągania przychodów – podsumowuje Grzegorz Maślanko.

Lepiej pozyskać indywidualną interpretację, która ocenia konkretne warunki osiągania przychodów