Odwrócony kredyt hipoteczny będzie szczególnym rodzajem kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Rozwiązanie to, adresowane do osób starszych, w uproszczeniu będzie polegać na tym, że bank zobowiąże się do wypłaty kredytobiorcy określonej kwoty – jednorazowo lub w ratach (podstawą do jej ustalenia ma być rynkowa wartość nieruchomości). Kredytobiorca do chwili swojej śmierci pozostanie właścicielem nieruchomości i będzie mógł w niej mieszkać.

– W świetle przepisów prawa podatkowego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego, pomimo braku obowiązku dokonywania jego spłaty, będzie równoznaczne z zaciągnięciem kredytu – podkreśla Joanna Litwińska, konsultant podatkowy w ECDDP.

W konsekwencji środki uzyskane z tego tytułu nie będą stanowić dla kredytobiorcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Joanna Litwińska wyjaśnia, że zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) do przychodów osoby fizycznej nie zalicza się m.in. otrzymanych kredytów.

– Ze względu na to, że odwrócona hipoteka jest produktem nowym, istnieje możliwość powstania odmiennych regulacji w przyszłości, choćby ewentualnych zmian w podatku od czynności cywilnoprawnych – mówi Joanna Litwińska.

Ustawa o PCC (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.) w art. 1 zawiera zamknięty katalog czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu. Nie obejmuje on jeszcze umowy o odwróconym kredycie hipotecznym (choć jest samo ustanowienie hipoteki).

Odwrócona hipoteka – podstawowe założenia

Odwrócona hipoteka – podstawowe założenia

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– Można przypuszczać, że w miarę wzrostu popularności hipoteki odwróconej ustawodawca rozszerzy katalog czynności podlegających opodatkowaniu PCC – uważa Joanna Litwińska.

Ekspert ECDDP podkreśla, że projektowaną umowę o odwróconym kredycie hipotecznym należy odróżnić od umowy dożywocia. Reguluje ją art. 908 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z nim jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb.

Obecnie sporne jest to, czy umowa dożywocia ma charakter odpłatny, a jeśli tak – to czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Fiskus i sądy administracyjne z reguły na oba pytania odpowiadają twierdząco. W ostatnim wyroku NSA (z 15 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2882/11) po raz kolejny uznał, że wysokość świadczeń (a więc i przychodu dożywotnika) odpowiada wartości rynkowej mieszkania czy domu będącego przedmiotem umowy.

Zawarcie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym będzie traktowane jak zaciągnięcie kredytu

Etap legislacyjny

Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zostały przyjęte przez rząd