statystyki

Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega VAT

26.01.2007, 13:29; Aktualizacja: 28.02.2008, 16:28
  • Wyślij
  • Drukuj
Zgodnie z generalną zasadą dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. To, czy od sprzedaży nieruchomości zapłacimy VAT, zależy jednak od tego, czy transakcje zbycia są wykonywane w ramach działalności gospodarczej i jaka jest ich częstotliwość.




Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.; dalej ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terenie kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Jak wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Z tych przepisów – jak podkreślił naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Targówek w wydanej interpretacji z 9 października 2006 r., nr 1437/ZI/443/331/DJW/06 – wynika, że dostawa gruntu wraz z budynkiem podlegać będzie opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy sprzedawcy można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy.
Częstotliwość sprzedaży
Ustawa o VAT nie definiuje ani pojęcia zamiar, ani nie precyzuje pojęcia sposób częstotliwy. Dlatego w każdym przypadku należy badać, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (czyli więcej niż jednokrotnie). Przez zamiar częstotliwego prowadzenia działalności należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności. Niezbędnym do uznania dostawy towarów za działalność gospodarczą jest, aby w momencie jej dokonania podatnik miał zamiar dokonywać czynności wielokrotnie. Przedstawmy omawianą sytuację na przykładzie. Podatnicy w 2001 roku zakupili działkę, na której postawiony został budynek w stanie surowym (zezwolenie na budowę wydano w 2005 roku). Obecnie ze względu na sytuację finansową zamierzają sprzedać tę nieruchomość. Podatnicy nie prowadzą działalności gospodarczej. Czy taka sprzedaż będzie opodatkowana VAT? Działka, na której znajduje się budynek w stanie surowym, będąca przedmiotem dostawy, stanowi majątek osobisty podatników i nie została nabyta w celu dokonania dalszej odsprzedaży. Przedmiotowa dostawa nastąpi jednorazowo i nic nie wskazuje na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. W konsekwencji, jeżeli osoba fizyczna dokona sprzedaży działki wraz ze znajdującym się na niej budynkiem w stanie surowym ze swojego majątku osobistego w warunkach wskazujących, że czynność ta nie ma charakteru zorganizowanego i nie będzie kontynuowana, a przedmiotowa działka nie została nabyta tylko i wyłącznie w celu jej dalszej odsprzedaży, czynność ta nie będzie uznana za element prowadzonej działalności, a tym samym nie będzie podlegała VAT.
Stawka podstawowa...
Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stawka podatku dla dostawy nieruchomości wynosi 22 proc. (chyba że jest to nieruchomość mieszkalna). Jednak w pewnych przypadkach przy sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdą zwolnienia od VAT. Przykładem może być regulacja zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, która stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się natomiast budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Naczelnik Opolskiego Urzędu Skarbowego w interpretacji z 14 września 2006 r., nr PP/443-71-1GK/06 podkreślił, że dla zastosowania omawianego zwolnienia niezbędnym jest łączne spełnienie warunków w nim określonych, tj.: dokonanie dostawy towarów używanych w rozumieniu ustawy o VAT, n w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
...i na grunt
Przy sprzedaży gruntów zabudowanych podstawę opodatkowania ustala się na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu. W konsekwencji gdy z obniżonej stawki VAT korzysta sprzedawany obiekt budowlany, to taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży gruntów, na którym obiekt jest posadowiony. Jak wyjaśnił naczelnik Urzędu Skarbowego w Jarocinie w wydanej interpretacji z 31 sierpnia 2006 r., nr PP/443-16/06, jeżeli sprzedawany obiekt jest zwolniony z VAT jako towar używany, to grunt również korzysta ze zwolnienia z VAT. W związku z tym, jeżeli budynki spełniają kryteria towaru używanego, to całość dostawy nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.
 PRZYKŁAD KIEDY NIE MOŻNA SKORZYSTAĆ ZE ZWOLNIENIA Z VAT Od lutego 2003 r. podatnik prowadzi działalność gospodarczą – przychodnię lekarską. Budynek przychodni jest własnością żony podatnika. Został wybudowany jako budynek warsztatowy w 1990 roku, a w okresie od 9 stycznia 2002 r. do 12 lutego 2003 r. został przebudowany zgodnie z projektem budowlanym. Po uzyskaniu pozwolenia 12 lutego 2003 r. na użytkowanie przychodni lekarskiej, podatnik rozpoczął działalność i budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i od tej pory amortyzowany. Budynek zbudowany został na gruncie zakupionym w 1989 roku i nie był przekazany do działalności. Podatnik nie jest podatnikiem VAT, wykonuje czynności zwolnione z tego podatku – usługi medyczne oraz od 2005 roku osiąga przychody z najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowali lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Opisanego zwolnienia nie stosuje się do dostawy towarów, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik: miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków, użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych. Niespełnienie którejkolwiek z wymienionych przesłanek będzie dawało podstawę do skorzystania z prawa do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
ENCYKLOPEDIA PRAWA Jak rozumieć towary Za towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
WAŻNE WYJAŚNIENIA Sprzedaż nieruchomości W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nabierze charakteru częstotliwego, będzie ona działalnością gospodarczą i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.



  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie