statystyki

Służebność mieszkania może być pułapką podatkową

autor: Przemysław Molik30.04.2013, 07:16; Aktualizacja: 30.04.2013, 08:10
  • Wyślij
  • Drukuj
Nieruchomość

Nieruchomośćźródło: ShutterStock

Prawo do korzystania z lokalu ustanowione między najbliższymi członkami rodziny nie podlega opodatkowaniu. Jednak zdaniem fiskusa – nie zawsze.





Ojciec podarował synowi mieszkanie. Umowa została podpisana przed notariuszem. Jednocześnie syn ustanowił na rzecz ojca i matki bezpłatną służebność osobistą nieruchomości. Dzięki temu mają oni prawo do końca życia korzystać z lokalu.

Z przepisów wynika, że zarówno darowizna, jak i ustanowienie służebności są zwolnione z podatku od spadków i darowizn, ponieważ chodzi o transakcję między członkami najbliższej rodziny. Zgodnie z art. 4a ust. 1 oraz ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.) nie trzeba również zgłaszać ich do urzędu skarbowego na druku SD-Z2, ponieważ umowa ma formę aktu notarialnego.

Jak się jednak okazuje, dla organów podatkowych potwierdzenie ustanowienia służebności mieszkaniowej w akcie notarialnym nie zawsze jest wystarczające.

Przekonała się o tym matka syna, który otrzymał mieszkanie od ojca. Urząd skarbowy uznał, że skoro nie jest stroną umowy darowizny (formalnie rzecz biorąc, to nie ona darowała synowi nieruchomość, lecz ojciec, który był jedynym właścicielem), to nie jest również stroną objętej tym samym aktem notarialnym umowy dotyczącej służebności. Dlatego aby skorzystać ze zwolnienia z podatku, musiała złożyć druk SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od momentu, gdy ustanowiono służebność na jej rzecz. Ponieważ jednak tego nie zrobiła, musi zapłacić podatek. Ze zwolnienia podatkowego mogą zaś korzystać ojciec i syn.

Dwojakie podejście sądów

Na szczęście dla podatniczki decyzję urzędu uchylił sąd. W wyroku z 8 marca 2011 r. (sygn. akt I SA/Gl 1196/10) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, że dla zwolnienia wszystkich wymienionych osób z podatku wystarczające jest zawarcie umowy przed notariuszem. To oznacza bowiem spełnienie warunku z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy. Rozstrzygnięcie to stało się prawomocne, ponieważ Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 26 marca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1594/11) oddalił kasację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Zrobił to jednak nie z przyczyn merytorycznych, lecz z uwagi na błędne zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej.

Podatek od spadków i darowizn

Podatek od spadków i darowizn

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny nie wypowiedział się co do istoty problemu w wyroku z 19 marca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1293/11). W tej sprawie podatnik przegrał przed WSA w Kielcach. Sąd w orzeczeniu z 17 lutego 2011 r. (sygn. akt. I SA/Ke 711/10) stwierdził, że nabywca służebności nieruchomości, który nie uczestniczy w zawarciu aktu notarialnego, musi – aby skorzystać ze zwolnienia z podatku – złożyć do właściwego urzędu skarbowego zeznanie SD-Z2. W skardze podatnik, któremu urząd wymierzył kwotę do zapłaty, podnosił zarzut wydania decyzji z rażącym naruszeniem prawa. NSA nie podzielił argumentów, że decyzja izby skarbowej pozostaje w wyraźnej i oczywistej sprzeczności z prawem i przez to nie może być akceptowana jako akt wydany przez organ praworządnego państwa. Zdaniem ekspertów postawienie takiego zarzutu było błędem podatnika. Gdyby inaczej sformułował skargę, NSA musiałby ją rozstrzygnąć pod kątem niezastosowania przez organ podatkowy art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zgłoszenie nie jest konieczne, jeśli czynność jest dokonywana przed notariuszem.

Akt notarialny powinien wystarczyć

Eksperci są zgodni – organy podatkowe wykorzystują nieprecyzyjne regulacje do wymierzania podatku, mimo że mają pełną informację o tym, do jakich transakcji doszło i jakie osoby są nimi objęte. Te informacje zawarte są przecież w znanych im aktach notarialnych. Czy działają zgodnie z prawem?

Zdaniem Aleksandry Kozłowskiej, doradcy podatkowego, menedżera w DPPA Tax Klimkiewicz, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn odczytywane literalnie wskazują, że zgłoszenie (na druku SD-Z2) nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, w tym służebności, będące warunkiem zwolnienia z opodatkowania nie jest wymagane w sytuacji, gdy nabycie to nastąpiło na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. – Skoro przepisy odwołują się do umowy, to trzeba przez to rozumieć zgodne oświadczenia obu stron – mówi. Tak też – niekorzystnie dla podatników – chcą tę regulację rozumieć organy podatkowe.

Iwona Chłopek, doradca podatkowy, mówi jednak, że brzmienie art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy nie daje prostej odpowiedzi na pytanie, czy osoba, na rzecz której ustanowiono służebność w akcie notarialnym, musi ten akt podpisać (tj. być stroną umowy zawartej w tej formie), żeby bez dodatkowych warunków (np. zgłoszenia) korzystać z ulgi podatkowej. Podkreśla jednak, że właściciel nieruchomości swoje oświadczenie o ustanowieniu służebności musi złożyć w formie aktu notarialnego (zwykła forma pisemna jest nieważna).

Nasza rozmówczyni wskazuje również, że jeśli spojrzymy na cel wprowadzenia art. 4a do ustawy o podatku od spadków i darowizn, to dojdziemy do wniosku, że ustawodawca nakazał składać zgłoszenie SD-Z2, aby urząd skarbowy był poinformowany o przesunięciach majątkowych między osobami zwolnionymi z podatku. – Jeżeli więc takie przesunięcia są wykazywane w akcie notarialnym, nie potrzeba drugi raz składać do urzędu dokumentów dublujących tę samą informację. Doprecyzowanie przepisu pomogłoby jednak wyeliminować rozbieżności interpretacyjne – podkreśla Iwona Chłopek. Również Paweł Wysiński z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Mariusz Gotowicz w Bydgoszczy mówi, że przepisy są niejasne i budzą wątpliwości.

Dożywocie nie jest lepsze

Alternatywą dla ustanowienia służebności lokalu może być zawarcie umowy dożywocia. Jak tłumaczy Paweł Wysiński, różni się ona tym, że nabywca ma obowiązek nie tylko udostępnić zbywcy (dożywotnikowi) nieruchomość, ale i ponosić koszty jego utrzymania.

Jest to jednak umowa, w przypadku której zastosowanie mają przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości. Takie jest obecnie stanowisko Ministerstwa Finansów wyrażone m.in. w odpowiedzi na interpelację poselską z 15 listopada 2012 r. (nr 10309).

Według organów podatkowych dożywocie stanowi więc dla dożywotnika źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, a przychód ten jest opodatkowany o ile umowa jest zawierana przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabył on tę nieruchomość. Odpłatność polega właśnie na tym, że właściciel zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, mające realny wymiar ekonomiczny.

Dlatego też według Iwony Chłopek ustanowienie nieodpłatnej służebności jest korzystniejsze podatkowo dla obu stron transakcji. Oprócz ryzyka zapłaty PIT umowa dożywocia jest również objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. (płaci go nabywca mieszkania).

Ustanowienie zaś nieodpłatnej służebności lokalu w kręgu najbliższej rodziny nie wywoła żadnych skutków podatkowych – o ile na wszelki wypadek będziemy pamiętać o konieczności jej zgłoszenia przez osobę, która nie podpisywała aktu notarialnego.

W aktach notarialnych urzędy mają wszystkie informacje. Ale uznają, że to za mało




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 2

  • 1: ten, kto wie z IP: 83.9.203.* (2013-04-30 14:46)

    Odpowiedź na to, kto ma rację znajduje się w art. 18 ust. 1 w zw. z art. 17a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

  • 2: Rychu z IP: 77.255.242.* (2014-03-14 14:56)

    Czy slużebnosc osobista jest prawem majatkowym?
    Tylko nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega zwolnieniu z art 4a ust. o pod od spadkow i darowizn. Służebność osobista mieszkania jest prawem niezbywalnym a tym samym wg mnie niemajątkowym. Proszę o poprawienie mnie jesli sie mylę

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Galerie