Skarżący jest właścicielem nieruchomości, czynnym podatnikiem VAT. Do jego obowiązków jako uzyskującego przychody z najmu należy wystawianie faktur sprzedaży VAT dla najemców. Wynika to z zawartych umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w nieruchomości. Najemcy opłacają czynsz, a oprócz tego płacą za wywóz nieczystości, pobór wody, odprowadzanie ścieków komunalnych, gaz, energię elektryczną i cieplną. Wynajmujący odsprzedaje (refakturuje) im te usługi. Spór dotyczył tego, czy może stosować stawki VAT właściwe dla poszczególnych usług, a więc np. dla poboru wody i wywozu śmieci – 8 proc., a dla sprzedaży energii i gazu – 23 proc. Skarżący twierdził, że ma prawo wskazać na fakturach (refakturach) stawki właściwe dla dostaw poszczególnych mediów.

Minister finansów w interpretacji indywidualnej uznał natomiast, że ponoszone przez wynajmującego wydatki stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym są opodatkowane według stawek właściwych dla najmu. W przypadku lokali mieszkalnych takie usługi są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), a w przypadku lokali użytkowych są opodatkowane 23-proc. VAT.

Sąd przyznał rację podatnikowi. Powołał się na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE, w tym m.in. na wyrok z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11, Field Fisher Waterhouse. Trybunał wskazał w nim, że najem nieruchomości i związane z nim usługi mogą stanowić jedno świadczenie z punktu widzenia VAT. WSA wyjaśnił, że wyrok TSUE nie przesądził jednak, że w każdym przypadku usługi najmu i dostaw mediów mają być traktowane jako jedna usługa, albo że w każdym przypadku należy je traktować oddzielnie. Trybunał pozostawił ocenę danej sytuacji sądowi krajowemu rozstrzygającemu daną sprawę.

WSA uznał, że w omawianym stanie faktycznym czynsz najmu nie obejmował opłat za gaz, energię elektryczną, wodę, śmieci i centralne ogrzewanie. Nie mamy więc do czynienia ze świadczeniem jednolitym usługi najmu, w cenę którego wliczane są zarówno czynsz, jak i koszty świadczeń dodatkowych. W rezultacie do dostaw mediów znajduje zastosowanie art. 8 ust. 2a i art. 30 ust. 3 ustawy o VAT. Można je więc opodatkować stawkami właściwymi dla tych dostaw (np. wodę i śmieci – 8-proc. stawką). Skarżący zachowuje także prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur za media, ponieważ są to usługi wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Z kolei czynsz najmu lokali użytkowych trzeba opodatkować 23-proc. stawką VAT. Wyrok jest nieprawomocny.

Opodatkowanie najmu i mediów w orzecznictwie TSUE
● Dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne.
● Za jedno świadczenie można uznać np. co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika, które są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.
● Najem nieruchomości i związane z tym najmem świadczenia usług mogą być jednym świadczeniem.
● Każdą sytuację należy jednak rozpatrywać indywidualnie.
Z wyroku TSUE z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11.

ORZECZNICTWO

Wyrok WSA w Krakowie z 12 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Kr 1204/12.