Wpisy do ksiąg wieczystych to sposób fiskusa i gmin na uniknięcie przedawnienia zobowiązań podatkowych. Na tyle skuteczny, że samorządy zabezpieczają tak wszystkie swoje należności.
Praktyka zabezpieczania zobowiązań podatkowych hipotekami przymusowymi nasiliła się w czasach kryzysu. W ślad za urzędami skarbowymi poszły gminy, które wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej zabezpieczają już nie tylko należności podatkowe, lecz także wszystkie długi. Sposób jest skuteczny, bo pozwala uniknąć przedawnienia zobowiązania.
Blokada na koniec roku
Wnioski do wydziałów wieczystoksięgowych sądów powszechnych o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej danej nieruchomości podatnika trafiają z reguły w ostatnich dniach roku kalendarzowego.
– Hipoteka przymusowa jest środkiem zabezpieczenia zobowiązania podatkowego i powinna być stosowana, gdy istnieje uzasadniona obawa, że dłużnik nie zapłaci należności. W praktyce jest jednak traktowana instrumentalnie jako środek blokujący przedawnienie zobowiązania podatkowego – mówi Tomasz Rolewicz, doradca podatkowy, starszy menedżer w zespole postępowań podatkowych PwC.
Po takie rozwiązanie prócz urzędów skarbowych zaczęły sięgać gminy. Pozwala im na to art. 34 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749). Inną możliwością zabezpieczenia jest ustanowienie zastawu skarbowego na wszystkich rzeczach ruchomych należących do podatnika lub wchodzących do majątku wspólnego podatnika i jego małżonka, których wartość przekracza 10 tys. zł. Z tej jednak możliwości samorządowcy korzystają rzadko.
– Gminom zależy na hipotece, bo ona zabezpiecza głównie podatek od nieruchomości, który jest podatkiem majątkowym – tłumaczy Tomasz Rolewicz.
Potwierdzają to sami samorządowcy. – Bardzo często występujemy o ustanowienie hipoteki przymusowej – przyznaje Danuta Kamińska, skarbnik Katowic, przewodnicząca Komisji Skarbników Unii Metropolii Polskich.
Jak tłumaczy, hipoteka przymusowa jest stosowana przez gminy, gdy wyczerpią się szanse na ściągnięcie należności, a kolejne wysyłane do dłużników monity nie przynoszą spodziewanego rezultatu.
W trosce o pieniądze
Jak poinformowała nas Magdalena Jadziewicz-Kasak z wydziału prasowego stołecznego ratusza, w 2012 r. Urząd m.st. Warszawy przekazał do sądów 11 wniosków o wpis hipoteki przymusowej tytułem zobowiązań podatkowych. Nie jest to liczba pełna, ponieważ tego typu wnioski mogą też składać dzielnice Warszawy.
Gminy zabezpieczają hipoteką przymusową wszelkie zobowiązania, nie tylko z tytułu podatku od nieruchomości czy środków transportowych, ale także opłaty np. za użytkowanie wieczyste. Wyjątkowo opornym dłużnikom wypowiadają umowy użytkowania wieczystego. Za każdym jednak razem urzędnicy gruntownie badają indywidualną sytuację podatnika.
– Jeżeli osoba czy podmiot, z którym mamy podpisaną umowę na oddanie w użytkowanie wieczyste konkretnej nieruchomości, zalega z opłatą za użytkowanie wieczyste i podatkiem od nieruchomości, to w skrajnych wypadkach rozwiązujemy umowę. Takie przypadki już mieliśmy. Problem potem mogą mieć banki, jeśli udzieliły kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym na użytkowaniu wieczystym, ponieważ zgodnie z art. 241 kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia – podkreśla Danuta Kamińska.
Nie ukrywa, że ustanowienie hipoteki przyśpiesza spłatę zobowiązania przez zalegające z opłatami czy podatkami osoby fizyczne i przedsiębiorców, zwłaszcza gdy właściciel nieruchomości zamierza ją zbyć. Trudno jest sprzedać tak obciążone mieszkanie czy dom.
– W sektorze bankowym to zjawisko w zasadzie nie występuje, jednak ma tu zastosowanie przepis art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który daje wierzycielowi hipotecznemu ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wartość obiektów znajdujących się na gruncie, do którego prawo użytkowania wieczystego wygasło. Zakładam jednak, że jeżeli takie przypadki miałyby miejsce, to jest to absolutny margines – mówi Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
Dobre strony
Zdaniem Tomasza Rolewicza ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości podatnika, użytkowaniu wieczystym czy np. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu może być paradoksalnie dobrym rozwiązaniem.
– Zablokowanie biegu przedawnienia zobowiązania podatkowego daje ten komfort, że merytoryczny spór między organem a podatnikiem może być prowadzony dłużej, bez presji czasu oraz ryzyka zapłaty spornego jeszcze podatku, co daje szansę na pełne wyjaśnienie sprawy – przekonuje.