Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Sprzedający mieszkania mogą uniknąć podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli za uzyskane pieniądze w ciągu dwóch lat kupią nowe mieszkanie lub dom. Część podatników podpisuje jednak w ustawowym terminie umowę przedwstępną, a z podpisaniem ostatecznej czeka dłużej, np. na uzyskanie kredytu.
/>
Taka sytuacja to ryzyko dla podatników. Fiskus nie jest bowiem skłonny uznać, że mają prawo do ulgi. Część sądów jest bardziej wyrozumiała. Musi jednak być spełniony warunek: przed podpisaniem umowy ostatecznej nie zakończyło się jeszcze postępowanie podatkowe prowadzone przez fiskusa w danej sprawie. Takie postępowanie może trwać nawet kilka miesięcy, więc podatnik ma szansę zdążyć.
Trzy rodzaje zwolnienia
Zgodnie z ustawą o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn.zm.) podatku od sprzedaży nie płacą osoby, które zbywają dom lub mieszkanie po pięciu latach od nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeśli podatnicy sprzedają nieruchomość przed upływem tego okresu, nie zapłacą podatku, jeśli spełnią warunki uprawniające do ulgi mieszkaniowej. W praktyce można skorzystać z trzech ulg mieszkaniowych. To, którą z nich należy stosować, zależy od momentu nabycia mieszkania.
Pierwsza ulga odnosi się do nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. Polega na tym, że podatnik nie płaci daniny, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Druga obowiązuje w stosunku do lokali nabytych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. – zwolniony z PIT od przychodu ze sprzedaży mieszkania jest podatnik, który był zameldowany w tym mieszkaniu przez rok przed zbyciem. Trzecia ma zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Generalnie jest bardzo podobna do tej pierwszej. Aby nie zapłacić PIT, wystarczy przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży lokalu lub domu na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość została zbyta. Różnica między starą a nową ulgą mieszkaniową polega więc na sposobie liczenia dwuletniego okresu, w którym trzeba np. kupić nowe mieszkanie.
Rozbieżne wyroki
Orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące ulgi mieszkaniowej obowiązującej do końca 2006 r. (można je odnosić również do ulgi obowiązującej od początku 2009 r.) jest rozbieżne. Część sądów orzeka, że podatku dochodowego nie zapłacą nie tylko osoby, które wydadzą pieniądze ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, ale również osoby, które w tym czasie podpiszą umowę przedwstępną na zakup nowego mieszkania lub domu.
Sądy te twierdzą, że do podpisania umowy ostatecznej może dojść już po upływie dwóch lat od sprzedaży pierwszego mieszkania, ale umowa przedwstępna musi dawać pewność, że dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Co więcej, wpłacona zaliczka musi być potraktowana jako zapłata części ceny nieruchomości. Kolejny warunek: umowa ostateczna powinna zostać zawarta, zanim organy podatkowe skończą postępowanie podatkowe prowadzone u podatnika. Na taką wykładnię przepisów wskazał np. w wyroku z 7 września 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 794/12).
Większość sądów nie pozwala jednak na takie rozszerzanie ulgi mieszkaniowej. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 listopada 2012 r. (sygn. akt II FSK 1942/11) uznał, że jedynie definitywne zawarcie umowy kupna kolejnego mieszkania lub domu pozwala na zwolnienie z PIT.
Z kolei w wyroku z 15 stycznia 2013 r. WSA w Warszawie (sygn.akt III SA/Wa 1459/12) zwrócił uwagę, że podatnik nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli umowa przedwstępna (zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego) nie daje pewności, że dojdzie do umowy ostatecznej. Sąd dodał, że podatnik miałby pewność, że dojdzie do przeniesienia własności, jeśli umowa przedwstępna miałaby formę aktu notarialnego. Skoro ta forma nie została zachowana, a więc nie wiadomo, czy w ogóle podatnik nabędzie dom, to organy prawidłowo przyjęły, że nie wydatkował on pieniędzy na własne cele mieszkaniowe i nie może skorzystać z ulgi.
Są podstawy do ulgi
Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy, tłumaczy, że literalna wykładnia wcześniejszych i obecnie obowiązujących przepisów wskazuje na konieczność definitywnego wydatkowania otrzymanych środków we wskazanym terminie. W jej ocenie podejście sądów, które uznają, że warunki do skorzystania ze zwolnienia są zachowane także w sytuacji, w której wydanie pieniędzy następuje już po upływie dwóch lat od sprzedaży mieszkania (według nowych zasad – dwóch lat od końca roku, w którym nieruchomość została zbyta) – tj. do czasu zakończenia postępowania podatkowego, jest przychylne dla podatników, bo wydłuża okres, w którym mogą przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania w sposób zapewniający ulgę podatkową.
Dominika Dragan-Berestecka radzi jednak, aby umowy przedwstępne zawierać w formie aktu notarialnego. – W takiej sytuacji podatnik może bowiem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej – wyjaśnia. – Stąd – dodaje – w przypadku podpisania umowy przedwstępnej i wpłacenia zaliczki na poczet ceny nieruchomości można dowodzić, że spełniony został warunek wydatkowania środków na cele mieszkaniowe (w ustawowym terminie). Podatnik nie ma jednak pewności, że sąd zgodzi się z taką argumentacją.
Korzystną wykładnię przepisów dopuszcza też Dorota Stangreciak-Karpierz, prawnik i wiceprezes Abistema Kancelaria Doradcza. – Sama umowa przedwstępna na pewno nie oznacza nabycia nieruchomości, ale może stanowić znaczny krok ku temu – stwierdza. W jej ocenie słuszny jest pogląd, że podatnik będzie zwolniony z PIT, jeśli w okresie dwóch lat od sprzedaży mieszkania podpisze umowę przedwstępną i wpłaci zaliczkę na kupno nowego mieszkania na własne cele mieszkaniowe, a już po upływie dwóch lat dojdzie do podpisania ostatecznej umowy zakupu. Musi jednak dojść do podpisania ostatecznej umowy przed zakończeniem postępowania podatkowego prowadzonego przez urząd skarbowy lub organ kontroli skarbowej.
Rozbieżności w orzecznictwie, a zwłaszcza stanowisko NSA, nie są jednak dobrą wiadomością dla podatników. Osoby, które chcą skorzystać z ulgi, powinny dążyć do podpisania ostatecznej umowy nabycia nowego mieszkania lub domu przed upływem dwóch lat (od sprzedaży – w przypadku starej ulgi lub od końca roku, w którym nieruchomość została zbyta – w przypadku nowej ulgi). Podatnik, który w terminie podpisał umowę przedwstępną, a ostateczną już po upływie dwóch lat, w przypadku kontroli organów podatkowych może być zmuszony do walki o ulgę w sądzie. Jeśli przegra, musi się liczyć z koniecznością zapłaty podatku z odsetkami.
Umowa przedwstępna nie oznacza nabycia nieruchomości ale może stanowić znaczny krok ku temu
