Opodatkowując na ogólnych zasadach dochody z najmu prywatnego mieszkania, można w kosztach uwzględniać odpisy amortyzacyjne. Wybór sposobu kalkulacji tych odpisów zależy od samego podatnika.
Osoby wynajmujące prywatnie swoje mieszkania (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) mogą wybrać jedną z dwóch metod rozliczania się z fiskusem. Pierwszą z nich jest ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5 proc. przychodu (bez możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodów). Dochody z najmu można też opodatkować na zasadach ogólnych, według skali podatkowej ze stawkami 18 proc. i 32 proc.
– W tym drugim wypadku jednym ze sposobów zmniejszenia wysokości płaconego podatku jest uwzględnienie w jego kalkulacji amortyzacji mieszkania – podpowiada Sławomir Dawidowicz, ekspert podatkowy z kancelarii DLA Piper.
Sposób do wyboru
Amortyzować można nie tylko dom lub mieszkanie stanowiące odrębną własność, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (uznawane za wartości niematerialne i prawne).
– Wybór sposobu kalkulacji odpisów amortyzacyjnych zależy od podatnika. Ma on do wyboru standardową lub uproszczoną metodę amortyzacji – podkreśla Sławomir Dawidowicz.
Wyjaśnia, że podstawowa różnica między nimi sprowadza się do sposobu, w jaki ustalana jest podstawa do obliczania odpisu amortyzacyjnego, czyli wartość początkowa mieszkania.
– W przypadku metody standardowej wartość początkowa generalnie uzależniona jest od sposobu nabycia nieruchomości – mówi Sławomir Dawidowicz. Wynika to z art. 22 g ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). Przykładowo, w przypadku kupna będzie to cena nabycia, czyli kwota należna sprzedającemu. Wartość początkową można jednak powiększyć o udokumentowane wydatki związane z zakupem (np. opłaty notarialne) oraz przystosowaniem do używania.
– Natomiast w metodzie uproszczonej wartość początkowa obliczana jest jako iloczyn powierzchni mieszkania i stawki 988 zł – wyjaśnia ekspert DLA Piper.
Kolejną różnicą jest to, że przy amortyzacji standardowej w celu zaliczenia odpisów do kosztów podatnik ma obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Ewidencji nie trzeba jednak prowadzić przy amortyzacji metodą uproszczoną.
Mimo tych udogodnień zdaniem Sławomira Dawidowicza metoda uproszczona wydaje się być mało korzystna z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, które obserwujemy od kilku lat. W związku z tym obowiązująca, stosunkowo niska, zryczałtowana stawka za metr kwadratowy rzadko oddaje rzeczywistą wartość nieruchomości.
– Na chwilę obecną plusem metody uproszczonej jest brak konieczności ustalania odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych, co dla osób niezajmujących się podatkami może stanowić wyzwanie – zauważa Sławomir Dawidowicz.
Różne stawki
Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania lub domu wynosi 1,5 proc. (dla budynków i lokali niemieszkalnych jest to 2,5 proc.). W określonych sytuacjach można stosować stawkę indywidualną (dotyczy to ulepszonych lub używanych środków trwałych w rozumieniu art. 22j ustawy o PIT).
W przypadku spółdzielczych praw do lokalu odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc., chyba że wynajmujący ustala wartość początkową według metody uproszczonej. Wówczas roczna stawka amortyzacyjna również wynosi 1,5 proc. W przypadku praw spółdzielczych nie ma możliwości stosowania stawek indywidualnych (gdyż rozwiązanie to dotyczy wyłącznie środków trwałych, ale już nie wartości niematerialnych i prawnych).
W przypadku opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości uwzględnienia amortyzacji przy ustalaniu wysokości należnego podatku.
