To ostatnia chwila na decyzję, który sposób rozliczenia najmu z fiskusem wybierzemy w 2013 r. Termin mija 21 stycznia. Prywatny najem, czyli prowadzony poza działalnością gospodarczą, można rozliczać:

– wg skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych,

– jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Która z wersji będzie bardziej opłacalna, zależy m.in. od tego, jak wysokie koszty związane z wynajmem ponosimy, czy osiągamy prócz niego inne dochody i czy doliczenie do nich przychodów z najmu nie spowoduje przekroczenia progu podatkowego.

Wybierając opodatkowanie według skali podatkowej, płacony przez najemcę czynsz możemy pomniejszyć o koszty opłat ponoszonych we wspólnocie lub u dostawców mediów (tylko wtedy, gdy wydatek leży po stronie wynajmującego), koszt ubezpieczenia i podatku od nieruchomości, prowizję zapłaconą przy wynajmie pośrednikowi oraz koszty remontów, dodatkowego wyposażenia lub adaptacji. Jeśli kupiliśmy mieszkanie na kredyt, możemy od dochodu odliczyć odsetki od jego spłaty. Lokal można też amortyzować – odpisy amortyzacyjne stanowią zazwyczaj 1,5 proc. jego wartości w skali roku. Koszty muszą być udokumentowane, a podatnik sam oblicza zaliczki i wpłaca je do urzędu skarbowego. O najmie według skali podatkowej nie trzeba powiadamiać urzędu skarbowego. Na rozliczenie podatku jest czas do 30 kwietnia (PIT-36), a dochody z najmu będą doliczone do tych z innych źródeł, co dla lepiej zarabiających może oznaczać przekroczenie progu 85 528 zł i konieczność zapłaty 32-proc. podatku.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych warto polecić tym, którzy nie chcą pilnować rozliczeń i gromadzić rachunków. Wynajmujący odprowadza co miesiąc lub raz na kwartał (w zależności od tego, co zgłosił w urzędzie) 8,5 proc. pobranego od najemcy czynszu. Od tej kwoty nie może odejmować kosztów, ale do przychodów nie musi zaliczać czynszu odprowadzanego do wspólnoty lub opłat za media, jeśli w umowie najmu jest zapisane, że te wydatki leżą po stronie najemcy. Pani Katarzyna prawdopodobnie o taki zapis nie zadbała i płaci podatek od pieniędzy, które za jej pośrednictwem trafiają do wspólnoty. By to zmienić, musi spisać nową umowę. Ten sposób rozliczenia trzeba zgłosić w urzędzie skarbowym do 20 stycznia (w tym roku do 21 stycznia), a jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku – do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pierwszy raz otrzymało się czynsz od najemcy. Niedotrzymanie terminu oznacza konieczność rozliczenia według skali podatkowej.

Osoby, które rozliczają się ryczałtowo, muszą złożyć PIT-28 do 30 stycznia. Ich dochody z najmu nie będą doliczane do pozostałych osiągniętych w roku podatkowym. Jeżeli w kolejnym roku wynajmujący chce kontynuować dotychczasowy sposób rozliczenia, nie składa dodatkowego oświadczenia. Jeśli chce przejść z ryczałtu na rozliczenie według skali lub odwrotnie, musi do 20 stycznia (w tym roku do 21) powiadomić o tym urząd.

Podstawa prawna

Art. 10, art. 16, art. 22–23, art. 27 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).