Ostatnio zmieniono na korzyść podatników sposób interpretacji przepisów dotyczących wynajmu prywatnego, wbrew ubiegłorocznym wyrokom.
Przychody z wynajmu stanowią odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Jest to wygodne dla podatników, którzy wynajmując jeden lub więcej lokali prywatnie, poza działalnością gospodarczą, nie są zobowiązani do prowadzenia księgowości czy opłacania składek ZUS z tego tytułu. Jednak im więcej lokali lub im częstsze zmiany najemców, tym większe ryzyko stwierdzenia przez organ podatkowy, iż podatnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą.
Reklama

Definicja działalności

Reklama
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera w art. 5a pkt 6 definicję pozarolniczej działalności gospodarczej. Cechują ją przede wszystkim zorganizowany i ciągły sposób prowadzenia w celu osiągnięcia zysku. Jednak w definicji znajduje się również wyraźna adnotacja, zgodnie z którą definicja nie obejmuje działalności, z której przychody są zaliczone do innych źródeł przychodów, w tym do przychodów z wynajmu prywatnego.
W związku z tak sformułowaną definicją podatnicy mogą wnieść przedmiot najmu do działalności gospodarczej jako środek trwały i prowadzić działalność polegającą na wynajmie, lub wręcz przeciwnie – nie wnosić przedmiotu najmu do majątku firmowego i uzyskiwać przychody z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością.
Zdarza się czasem, że podatnicy rozliczający przychody z wynajmu w rzeczywistości prowadzą działalność gospodarczą w zakresie krótkoterminowego zakwaterowania. Dzieje się tak szczególnie w sytuacji, gdy podatnicy zawierają umowy na okresy krótkie, np. kilkudniowe, szczególnie gdy oprócz samego najmu świadczą inne usługi, np. sprzątania, prania pościeli czy podobne. Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się jedynie oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stanowiska fiskusa i sądów

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i interpretacje podatkowe wydawane w tego rodzaju sprawach zdecydowanie utrudniają rozsądne spojrzenie na wzajemny stosunek listy źródeł przychodów i definicji działalności gospodarczej. W takiej sytuacji organy podatkowe często stwierdzają działalność gospodarczą tam, gdzie jednak jej nie ma. Zdarza się, że nawet zamieszczanie ofert wynajmu w prasie przekonuje organy podatkowe do niekorzystnego dla podatnika rozstrzygnięcia.
Najbardziej zdecydowany pogląd prezentuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 15 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Sz 990/11), w którego uzasadnieniu stwierdzono: „(...) należy przyznać rację skarżącym, że to w pierwszej kolejności podatnik podejmuje decyzję co do zaliczenia przychodów do konkretnego źródła. Jednak, jak z kolei słusznie zauważyły organy podatkowe, wybór ten nie jest dowolny i musi się opierać o kryteria, które wyznacza ustawodawca podatkowy. Organ podatkowy, działający na podstawie prawa, ma prawo i obowiązek dokonania weryfikacji kwalifikacji źródła przychodu i ewentualnej korekty rozliczenia podatkowego, gdy kwalifikacja ta nie mieści się w granicach prawa”.
W sprawie tej uznano, iż brak pisemnych umów najmu i wyposażenie mieszkań wskazuje na działalność gospodarczą, podobnie jak brak przypadkowości zawierania umów najmu (wynajem lokali sezonowy). Podatnicy „we własnym imieniu dla celów zarobkowych podjęli aktywne działania w zakresie świadczenia usług najmu składników własnego majątku”.
Można zatem stwierdzić, że im uboższe jest wyposażenie lokalu, im bardziej okresy wynajmu są długotrwałe, tym bardziej jest to wynajem prywatny. Jednak przy wielu lokalach zakupionych w celu wynajmu coraz bardziej prawdopodobne jest uznanie tego wynajmu mimo wszystko za działalność gospodarczą.

Interpretacja nie zawsze daje pewność

W przypadku wielu wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie do źródła przychodów podatnicy popełniają błąd, stwierdzając w opisie stanu faktycznego, iż lokale stanowiące przedmiot najmu nie należą do majątku związanego z pozarolniczą działalnością gospodarczą. W takiej sytuacji izba skarbowa, oceniając stan faktyczny, opiera się na oświadczeniu podatnika i przyznaje mu rację, potwierdzając, iż najem realizowany jest poza działalnością gospodarczą. Gdy jednak w kontroli podatkowej stwierdzone zostanie, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą, to w świetle wyroku WSA w Gliwicach z 20 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Gl 8/12) okaże się, że „niewpisanie majątku do ewidencji środków trwałych firmy w celu uniknięcia niekorzystnych skutków podatkowych nie przynosi takich skutków prawnych”, że lokale są jednak związane z działalnością gospodarczą. W efekcie ze względu na podanie nieprawdziwych danych w opisie stanu faktycznego interpretacja indywidualna nie przyniesie podatnikowi spodziewanej pewności stosowania prawa.

Warto zapytać

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi 15 kwietnia 2013 r. w interpretacji nr IPTPB1/415-35/13-4/KO rozstrzygnął sprawę precyzyjnie, korzystnie dla podatników, i wbrew cytowanemu wyżej wyrokowi WSA w Szczecinie. W interpretacji tej zadano pytanie, czy po wycofaniu z działalności 30 lokali będzie można uzyskiwać przychody rozliczane w ramach wynajmu prywatnego oraz czy liczba wynajmowanych lokali przesądza o zakwalifikowaniu najmu prywatnego do działalności gospodarczej. W tym stanie faktycznym udzielono podatnikowi korzystnej odpowiedzi, zaliczając przychody do przychodów z wynajmu prywatnego, i to mimo wcześniejszego wycofania przedmiotu najmu z działalności gospodarczej i pomimo dużej liczby lokali. Wyraźnie widać, że uzyskiwanie przychodów z wynajmu jest w tym stanie faktycznym zorganizowane i ciągłe, a mimo to pozostawiono podatnikowi wybór odnośnie do źródła przychodów.
W przypadku wynajmowania kilku lokali nadal należy zalecać podatnikom uzyskanie dla pewności interpretacji indywidualnej. Warto w niej jednak powołać się na cytowaną interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi. Warto też upewnić się, czy świadczone przez nas usługi spełniają definicję wynajmu określoną w kodeksie cywilnym. Co najważniejsze, nie należy w opisie stanu faktycznego przesądzać, jaki charakter mają składniki majątkowe, o których wynajem pytamy.
Podstawa prawna
Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Artur M. Brzeziński prawnik, doradca podatkowy