Uproszczona amortyzacja mieszkań, jaką przewiduje ustawa o PIT, jest nieopłacalna dla przedsiębiorców prowadzących firmy w lokalu mieszkalnym.
Podatnik opodatkowany według skali PIT może mieszkanie wynajmowane, wydzierżawione albo używane przez siebie na cele prowadzonej działalności gospodarczej amortyzować od rzeczywistej wartości rynkowej, stosując dość skomplikowane przepisy, albo zdecydować się na ustalenie jej w sposób uproszczony.
Uproszczona amortyzacja polega na odpisaniu w koszty iloczynu wartości procentowej (stawki amortyzacyjnej) oraz metra kwadratowego powierzchni i stałej kwoty wynoszącej 988 zł. Jak nietrudno zauważyć, kwota ta znacznie odbiega od cen rynkowych jednego metra kwadratowego mieszkania.
Przykładowo cena 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania według GUS za pierwszy kwartał 2011 roku wyniosła 3797 zł. Jeszcze większą dysproporcję wskaźnika 988 zł widać w stosunku do obecnych stawek rynkowych za metr nieruchomości, które w większych miastach osiągają 6 – 9 tys. zł. Kwota 988 zł nie była waloryzowana od momentu wprowadzenia do ustawy o PIT, czyli od 2001 roku, co w konsekwencji powoduje, że podatnicy na uproszczonej amortyzacji tracą.
Zdaniem ekspertów podatkowych wysokość wskaźnika powinna być ogłaszana w rozporządzeniu, a nie w ustawie o podatku dochodowym.
– Rozporządzenie wskazywałoby średnie ceny metra kwadratowego, ewentualnie średni koszt odtworzenia metra kwadratowego, obowiązujące na danym obszarze (w województwie) – proponuje Grzegorz Proksa, ekspert podatkowy z PwC, biuro w Krakowie.
Dodatkowo w celu zapewnienia rynkowości cen rozporządzenie to powinno być corocznie nowelizowane.
Uproszczona amortyzacja mieszkań, jaką przewiduje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest nieopłacalna. Dziś podatnik opodatkowany według skali PIT może wynajmowane, wydzierżawione albo używane własne mieszkanie na cele prowadzonej działalności gospodarczej mieszkanie amortyzować albo od rzeczywistej wartości rynkowej, stosując dość skomplikowane przepisy, albo zdecydować się na ustalenie jej w sposób uproszczony. Jeśli wybieramy zasady uproszczone, podstawą naliczania amortyzacji staje się jego powierzchnia i stała kwota wynosząca 988 zł.
Ceny rynkowe
Kwota, która stanowi wskaźnik do obliczenia odpisu amortyzacyjnego znacznie odbiega od cen rynkowych jednego metra mieszkania. Warte około 350 tys. zł 40-metrowe mieszkanie dla fiskusa kosztuje w takim przypadku zaledwie 39,5 tys. zł.
Kwota 988 zł nie była od momentu wprowadzenia, czyli od 2001 roku, waloryzowana. Ta archaiczna stawka powoduje, że podatnicy na uproszczonej amortyzacji tracą. Ustawodawca wprowadził przepis, który miał przynieść korzyści podatnikom, ale zapomniał lub nie przewidział, jak mogą zmieniać się ceny nieruchomości.
Osoby fizyczne wykorzystujące mieszkanie w prowadzonej działalności gospodarczej mogą przez odpisy amortyzacyjne zaliczyć jego wartość do kosztów podatkowych. Łukasz Kołomański, ekspert w kancelarii SSW Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy, wyjaśnia, że podstawą amortyzacji jest cena nabycia lokalu. Ustawa o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) przewiduje również tzw. metodę uproszczoną, w której za podstawę amortyzacji przyjmuje się 988 zł na każdy metr kwadratowy mieszkania.
– Nietrudno zauważyć, że kwota 988 zł jest znacząco niższa od aktualnych stawek za metr nieruchomości, które w większych miastach osiągają 6 – 9 tys. zł – stwierdza Łukasz Kołomański.
Dlatego też – jak dodaje nasz rozmówca – w większości przypadków zastosowanie metody uproszczonej jest dla podatników mniej korzystne niż zastosowanie zasad ogólnych. Omawiane przepisy obowiązują w niezmienionej formie od 1997 roku (początkowo znalazły się w rozporządzeniu ministra finansów w sprawie amortyzacji).
– Zaskakujące jest, że przez cały ten okres nie zmieniono również wymienionej w nim wartości, pomimo wielokrotnego wzrostu ceny mieszkań – stwierdza Grzegorz Kujawski, doradca podatkowy, partner w kancelarii Kolibski, Nikończyk, Dec i Partnerzy.
Ekspert podpowiada, że z tej metody ustalania wartości początkowej mieszkania nie powinni korzystać przedsiębiorcy, którzy znają wartość swoich wydatków na nabycie mieszkania (mogą ustalić wartość początkową na podstawie tych wydatków). Nie opłaca się ona również przedsiębiorcom, którzy otrzymali mieszkanie w drodze spadku lub darowizny (oni mogą przyjąć do amortyzacji wartość rynkową z dnia spadku lub darowizny).
– W obu przypadkach wartość początkowa mieszkania, a zatem wartość kosztów podatkowych będzie zapewne większa – sugeruje Grzegorz Kujawski.
Ustawa obok realiów
Wszyscy nasi rozmówcy są zgodni: metoda uproszczona ustalenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnych na cele prowadzonej działalności gospodarczej, przy użyciu wskaźnika 988 zł za metr, nie przystaje do obecnych realiów wartości rynkowych nieruchomości. Według Pawła Satkiewicza, doradcy podatkowego w kancelarii Parulski i Wspólnicy, dla podatników potencjalnie atrakcyjna, bo uproszczona, forma określenia wartości początkowej nieruchomości mieszkalnych staje się coraz mniej interesująca.
– Wysokość odpisu amortyzacyjnego po zastosowaniu metody uproszczonej jest zazwyczaj symboliczna, w porównaniu do amortyzacji dokonywanej od wartości początkowej ustalonej np. jako cena nabycia – porównuje Paweł Satkiewicz.
Tak samo uważa Grzegorz Proksa, konsultant w PwC, biuro w Krakowie, który wyjaśnia, że w zdecydowanej większości przypadków przyjęta przez ustawodawcę wartość metra kwadratowego będzie rażąco niższa od średniej ceny rynkowej, stąd stosowanie uproszczonej metody amortyzacji będzie dla podatników przeważnie niekorzystne.
– Bezsprzecznie wskaźnik 988 zł powinien zostać jak najszybciej zmieniony – apeluje Grzegorz Proksa.
Potrzebne zmiany
Paweł Satkiewicz uważa, że brak aktualizacji wskaźnika przez kilkanaście lat, uwzględniając mający w tym czasie miejsce wzrost wartości rynkowych nieruchomości, należy uznać za przejaw profiskalnego podejścia ustawodawcy.
– Warto zasugerować zmianę opierającą się na wskaźniku adekwatnym do bieżącej wartości nieruchomości mieszkalnych – proponuje Paweł Satkiewicz.
Ponadto – jak stwierdza ekspert – zastosowany wskaźnik powinien uwzględniać różnice w wartości nieruchomości w różnych częściach Polski. Inne realia, jeżeli chodzi o rynek nieruchomości, panują np. w Warszawie czy Wrocławiu, a inne w małych miastach.
– Dlatego warto wrócić do propozycji Ministerstwa Infrastruktury sprzed ponad 2 lat, aby przy stosowaniu metody uproszczonej uwzględniać wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. użytkowej budynków mieszkalnych publikowany corocznie przez wojewodę – mówi Paweł Satkiewicz.
Również Łukasz Kołomański jest zdania, że uproszczona amortyzacja mieszkań byłaby korzystniejsza, jeżeli uda się przeforsować postulowane przez ministra infrastruktury już w 2009 roku zmiany w PIT, przewidujące urealnienie stawki za metr kwadratowy i jej coroczną waloryzację zgodnie z publikowanymi przez wojewodów wskaźnikami przeliczeniowymi.
– Najrozsądniejszym sposobem wydaje się zastąpienie istniejącego w ustawie wskaźnika odwołaniem do rozporządzenia, które wskazywałoby średnie ceny metra kwadratowego, ewentualnie średni koszt odtworzenia jednego metra kwadratowego obowiązujące na danym obszarze (województwie) – proponuje Grzegorz Proksa.
W celu zapewnienia rynkowości cen, rozporządzenie to powinno być corocznie nowelizowane. Pozwoliłoby to na szersze wykorzystywanie przez przedsiębiorców przepisów o uproszczonej amortyzacji.
Podaliśmy w tekście ministrowi finansów kilka możliwych do wprowadzenia modyfikacji przy uproszczonej amortyzacji mieszkań. Teraz wystarczy z nich tylko skorzystać.
