Brak planu zagospodarowania przestrzennego gminy lub miasta powoduje wiele problemów dla osób sprzedających i kupujących działki. Kolejne utrudnienie to rozliczenie VAT po uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt I FPS 8/10). NSA stwierdził w niej, że jeśli w gminie nie było planu zagospodarowania przestrzennego, ale istniało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a podatnik sprzedał działkę rolną lub leśną i naliczył VAT, to obecnie powinien skorygować wystawioną fakturę. Nabywca takiej działki również musi skorygować VAT.

Zwolnienie z podatku

Całe zamieszanie związane z VAT od sprzedaży działek rolnych i leśnych w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy określenia, czy taka transakcja jest opodatkowana VAT, czy jest z tego podatku zwolniona.

Jak wyjaśnia Krzysztof Wilk, starszy menedżer z Deloitte, zgodnie z przepisami o VAT (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega dostawa gruntu (właściwie terenu) budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę. W odmiennym przypadku, a więc gdy sprzedawany jest grunt inny niż budowlany lub nieprzeznaczony pod zabudowę (np. rolny lub leśny), transakcja nie podlega VAT. Powstaje jednak pytanie, co powinno decydować o przeznaczeniu danego gruntu pod zabudowę (np. gdy brak jest pozwolenia na budowę).

– Najwłaściwszym dokumentem jest tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydawany przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta, który określa sposób zagospodarowania terenu oraz ma przymiot prawa miejscowego – wyjaśnia Krzysztof Wilk. W takim przypadku nie ma kontrowersji. Co jednak w przypadku braku planu?

– Wydaje się, że w takich przypadkach decydować powinna decyzja o warunkach zabudowy, jeśli są podstawy do jej wydania (art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) lub decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji (art. 50–58 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), które jednoznacznie potwierdzają budowlany charakter gruntu.

W przypadku natomiast, gdy nie ma decyzji o warunkach zabudowy lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji, najbardziej odpowiednie wydaje się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

– Studium to, choć nie ma charakteru aktu prawnego czy decyzji administracyjnej, określa w sposób ogólny planowany sposób zagospodarowania całego terytorium gminy – stwierdza ekspert z Deloitte.

W efekcie, jeśli w studium zagospodarowania przestrzennego określono, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę (choć formalnie był to grunt rolny lub leśny), to jego sprzedaż podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT (obecnie 23 proc.). Sprzedawca wystawiał fakturę, w której wykazywał VAT, natomiast nabywca płacił za grunt zgodnie z ceną na fakturze powiększoną o VAT i odliczał podatek (chyba że nabywcą była osoba fizyczna, która nie mogła odliczyć VAT).

W ten sposób postępowało wielu podatników do czasu wydania w styczniu tego roku uchwały przez Naczelny Sąd Administracyjny.