Nabywca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy. Ciąży ona tylko na nabywcy przedsiębiorstwa, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o zaległościach.
Obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. przepisy ordynacji podatkowej wyłączają odpowiedzialność nabywcy poszczególnych składników majątku związanego z prowadzoną działalnością zbywcy za jego zobowiązania podatkowe. Nowelizacja w praktyce rodzi wątpliwości, czy podmioty, które w 2009 roku nabyły składnik majątku należący do przedsiębiorstwa (np. nieruchomość), nie będą pociągnięte do odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy nieruchomości, powstałe przed dniem wejścia w życie nowelizacji.
Odpowiedzialność za zaległości
W myśl art. 8 przepisów przejściowych nowelizacji do odpowiedzialności podatkowej osób trzecich za zaległości podatkowe powstałe przed dniem jej wejścia w życie stosuje się art. 112, 114a i 115 par. 1 Ordynacji podatkowej w poprzednim brzmieniu. Gdy nabywca kupi nieruchomość, która figurowała w wykazie środków trwałych zbywcy w 2008 roku istnieje ryzyko, iż będzie odpowiadał za zaległości podatkowe sprzedającego powstałe do dnia wejścia w życie nowelizacji. O wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych lub ich braku będzie mógł wystąpić również zbywca, a nie jak dotychczas wyłącznie nabywca za uprzednią zgodą wyrażoną przez zbywcę.
Na gruncie znowelizowanych przepisów pojawia się jednak ryzyko pociągnięcia do odpowiedzialności podatkowej podmiotów, które nabyły składnik majątku należący do zbywcy i figurujący w wykazie środków trwałych w 2008 roku po 1 stycznia 2009 r. Trudności w jednoznacznej interpretacji przepisów intertemporalnych prowadzą do wniosku, iż w tym zakresie wskazanym wydaje się występowanie o wydanie zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych lub ich braku w trybie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej.
Potrzebne były zaświadczenia
Do wejścia w życie nowelizacji inwestor zamierzający nabyć od przedsiębiorcy nieruchomość, w celu uchronienia się przed odpowiedzialnością za zobowiązania podatkowe zbywcy, związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, zmuszony był do wystąpienia (za zgodą zbywcy) do właściwych organów podatkowych o wydanie zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych lub ich braku.
Zaświadczenia wydawały właściwe dla siedziby zbywcy urzędy skarbowe, zakłady ubezpieczeń społecznych oraz urzędy gminy. Dodatkowo niektórzy nabywcy występowali też do urzędu marszałkowskiego z tytułu opłat za korzystanie ze środowiska i wojewódzkiego inspektoratu ochrony środowiska z tytułu administracyjnych kar pieniężnych.
Ochrona nabywcy
Skutkiem uzyskania zaświadczeń było wyłączenie odpowiedzialności nabywcy nieruchomości za te zaległości podatkowe zbywcy, których w zaświadczeniach nie wykazano. Zakres ochrony nabywcy nieruchomości w znaczący sposób ograniczony był czasowo, gdyż nie odpowiadał on za zaległości podatkowe i należności zbywcy powstałe po dniu wydania zaświadczenia, a przed dniem nabycia nieruchomości, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło nie więcej niż trzy dni, co rodziło wiele komplikacji praktycznych.
Znaczne utrudnienie praktyczne stanowiła konieczność uzyskania wszystkich zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych lub ich braku w ciągu trzech dni przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. We wniosku o wydanie zaświadczeń należało określić, na jaki dzień ma zostać wydane zaświadczenie, jednak z powodów technicznych w wielu urzędach nie było możliwości odbioru zaświadczenia w dacie jego wystawienia. W razie przesunięcia terminu zawarcia umowy sprzedaży całą procedurę uzyskiwania zaświadczeń należało powtórzyć, a to pociągało za sobą wiele utrudnień i dodatkowe koszty.