Uzyskując przychód i wynajmując jedno mieszkanie lub jego część, najwygodniejszą formą płacenia podatku dochodowego wydaje się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Gdy przychody nie przekroczą w skali roku podatkowego równowartości 4 tys. euro, wystarczy zapłacić 8,5 proc. uzyskanych przychodów z najmu. Jeśli uzyskujemy inne dochody, np. z pracy, nieopodatkowane w formie ryczałtu, to przychodów z najmu w żaden sposób nie kumulujemy z nimi w celu ustalenia wysokości zobowiązania w podatku dochodowym.

Brak prawa do kosztów

Najpoważniejszą wadą rozliczania najmu w formie ryczałtu jest brak możliwości pomniejszania przychodu do opodatkowania o koszty jego uzyskania. Problem kosztów związanych z bieżącą eksploatacją wynajmowanego lokalu możemy rozwiązać przez ustalenie w umowie najmu, że obciążają one najemcę poza uzyskiwanym przez nas przychodem. Ma to skutek, jak gdyby to był nasz koszt.

W razie opodatkowania na zasadach ogólnych, gdy mamy wówczas prawo pomniejszania przychodu przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania - wydatki na eksploatację stanowiłyby koszt, ale jednocześnie pobierane od najemcy, jako przychód, zwiększałyby podstawę opodatkowania.

Strata do odliczenia

Podatnik rozliczający najem na zasadach ogólnych, a więc według skali podatkowej, ma prawo do pomniejszenia uzyskanego przychodu przed opodatkowaniem o koszty jego uzyskania. Takim kosztem są praktycznie wszelkie wydatki poniesione w związku z uzyskiwanymi z danego źródła przychodami. W tym o charakterze inwestycyjnym. Jeśli więc wynajmowana nieruchomość wymaga remontu lub modernizacji, to wydatki na ten cel pomniejszą przychód.

W praktyce może być wówczas tak, że w danym roku podatkowym podatnik w ogóle nie zapłaci podatku od najmu - jeśli koszty będą co najmniej równe przychodom. Gdy zaś będą wyższe, także w kolejnych latach w rzeczywistości podatku płacić nie trzeba będzie. Przewaga kosztów nad przychodami oznacza bowiem poniesienie straty z danego źródła przychodów, w tym przypadku z najmu, a zgodnie z prawem podatkowym podatnik, który uzyskuje przychody opodatkowane na zasadach ogólnych, w przypadku poniesienia straty w danym roku podatkowym ma prawo do swoistej ulgi podatkowej. Polega ona na tym, że w kolejnym roku może odliczyć od przychodu połowę straty, a w następnym drugą połowę. Gdy zaś przychód jest na tyle niski, iż praktycznie nie jest to możliwe, na ostateczne podatkowe skonsumowanie takiej straty podatnik ma aż pięć lat.

Zwolnienie z podatku

Oczywiście nie zawsze takie poważne wydatki remontowo-modernizacyjne podatnik rozliczający najem według skali podatkowej może od razu wliczyć w koszty. Gdy nie mają one charakteru remontowego, a więc polegającego na odtworzeniu stanu nieruchomości sprzed zniszczeń, lecz wyraźnie ulepszają jego standard, może wydatki modernizacyjne wliczyć w koszty jedynie poprzez amortyzację.

Ale nawet wówczas może być tak, że podatek z tabeli podatkowej od najmu jest bardziej opłacalny niż ryczałt. Przede wszystkim z taką sytuacją możemy mieć do czynienia w przypadku osób, które nie uzyskują w ogóle innych niż najem dochodów podlegających opodatkowaniu według skali. Dla przykładu mogą to być podatnicy uzyskujący, poza najmem, wyłącznie przychody z działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, karty podatkowej lub podatkiem w stałej wysokości 19 proc. Takich przychodów nie łączy się dla celów ustalenia zobowiązania rocznego, ale opodatkowuje oddzielnie.

Ponieważ zaś skala podatkowa przewiduje kwotę wolną pod podatku, to przy niewielkich przychodach z najmu skorzystanie z tej formy podatku skutkować będzie zwolnieniem całego przychodu z najmu lub zapłaceniem od niewielkiej jego części podatku w wysokości 18 proc., co po zbilansowaniu okaże się kwotą niższą, zwłaszcza po uwzględnieniu ryczałtu 8,5 proc. od całego przychodu z najmu.

Ważne!

Najpoważniejszą wadą rozliczania najmu w formie ryczałtu jest brak pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania