Podobnie jak wszystkie rozliczenia podatkowe związane z obrotem nieruchomościami, tak i rodzaj zeznania, w jakim transakcję trzeba wykazać, zależy od tego, kiedy podatnik sprzedawany dom lub mieszkanie nabył.

Zacznijmy od nieruchomości nabytych do końca 2006 roku. W takim przypadku przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego związanego z nieruchomością ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W tym samym terminie w urzędzie skarbowym trzeba złożyć formularz PIT-23. To deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W deklaracji tej podatnik, poza danymi identyfikacyjnymi, musi podać m.in. rodzaj zbywanej nieruchomości, miejsce jej położenia, datę zbycia, numer aktu notarialnego, wysokość uzyskanego przychodu, koszty odpłatnego zbycia oraz wskazać wysokość przychodu pomniejszonego o koszty. Podatnik musi także obliczyć wysokość należnego podatku po zaokrągleniu do pełnych złotych.

Została nam jeszcze kwestia wyjaśnienia, jak w zeznaniu wykazać sprzedaż nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 r.

W takiej sytuacji od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych majątkowych związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Specjalne rubryki na wpisanie podatku z takiej sprzedaży przewidują zeznania: PIT-36, PIT-36L i PIT-38.

Wato dodać, że również w tym przypadku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przykład: Rodzaj dochodu a sprzedaż nieruchomości

Na jakich formularzach rozliczą się podatnicy, którzy uzyskują i dochód z odpłatnego zbycia papierów wartościowych i z umowy o pracę. W obu przypadkach podatnicy zarobili też na sprzedaży mieszkań.

Jeżeli podatnik, poza dochodem ze zbycia nieruchomości, uzyskał jedynie dochody ze zbycia papierów wartościowych, powinien dokonać rozliczenia na formularzu PIT-38. Natomiast dla osoby, która osiąga dochody ze stosunku pracy i dotychczas rozliczała się na formularzu PIT-37, a uzyskała dochód za sprzedaży nieruchomości opodatkowany podatkiem w wysokości 19 proc., nastąpi zmiana formularza. Osoba taka zadeklaruje swoje dochody, zarówno ze stosunku pracy, jak i ze zbycia nieruchomości, na PIT-36. 

Przykład: Ryczałt i sprzedaż nieruchomości

Podatnik uzyskuje dochody z tytułu najmu. Rozlicza się z urzędem skarbowym na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W styczniu 2008 r. podatnik sprzedał mieszkanie, które kupił w grudniu 2007 r. Jaką deklarację podatnik będzie musiał złożyć?

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wytworzonych (oddanych do użytkowania) po 1 stycznia 2007 r. podlega opodatkowaniu 19-proc. stawką PIT. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie. Dochodu z tego tytułu nie łączy się z dochodami z innych źródeł. W omawianym przypadku nie mamy do czynienia z dochodem z odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, gdy zbycie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym przypadku zasadne jest nierozliczanie tego dochodu na formularzu PIT-28. W związku z tym poza formularzem PIT-28, podatnik powinien złożyć w zakresie przedmiotowego dochodu dodatkowo deklarację PIT-36.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588).