Przedmiotem opodatkowania VAT są towary, do których ustawa o VAT zalicza również grunty. Sprzedaż gruntów podlega więc opodatkowaniu tak jak każdej innej transakcji, z uwzględnieniem specyficznych zasad określających stawki podatku.

Trzeba pamiętać, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji pojawia się problem z prawidłowym określeniem podstawy opodatkowania, czyli wartości, od której liczy się kwotę podatku, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu według różnych stawek.

W takim przypadku grunt, na którym są usadowione budynki lub budowle, będzie opodatkowany taką stawką, jaka jest właściwa dla tych nieruchomości budowlanych. Przykładowo w stosunku do dostawy budynków mieszkalnych i ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych, realizowanych w ramach budownictwa społecznego, stawka VAT wynosi 7 proc. Do dostawy lokali użytkowych natomiast stosuje się stawkę podstawową VAT, czyli 22 proc. Oznacza to, że grunt pod takimi obiektami będzie opodatkowany 7-proc. lub 22-proc. stawką VAT. Podobnie będzie przy sprzedaży towarów używanych, które są zwolnione od podatku, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Grunt pod takimi zwolnionymi towarami, którymi mogą być też budynki, będzie również zwolniony z podatku.

Gdy na jednej działce gruntu postawione są budynki opodatkowane na różnych zasadach albo gdy w sprzedawanym budynku znajdują się lokale opodatkowane różnymi stawkami, np. zwolnione (towar używany), opodatkowane 7 proc. oraz opodatkowane 22 proc., należy przyporządkować grunt do poszczególnych stawek VAT.

Przepisy nie precyzują, jak wówczas ustalić podstawę opodatkowania poszczególnymi stawkami.

Według specjalistów, gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu według różnych stawek, w celu właściwego opodatkowania VAT należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio udział gruntu. Oznacza to proporcjonalne przypisanie wartości gruntu poszczególnym składnikom (budynkom, lokalom) opodatkowanym na różnych zasadach stosownie do udziału ich wartości w łącznej cenie.

Przykład: Różne stawki podatku

Podatnik sprzedał budynki używane w działalności gospodarczej trwale związane z gruntem, z których część jest opodatkowana VAT według stawki 22 proc., a część jest zwolniona od tego podatku. W takiej sytuacji należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio udział wartości gruntu i zastosować właściwą stawkę lub zwolnienie. Wartość budynków, na podstawie której zostaje ustalona proporcja, stanowi rzeczywistą wartość tych nieruchomości w momencie sprzedaży. Będzie to kwota netto należna z tytułu ich sprzedaży. Podatnik powinien więc wykazać na fakturze wartość sprzedanych nieruchomości z podziałem na opodatkowane 22-proc. stawką podatku oraz zwolnione z podatku.

Podstawa prawna

• Art. 5, art. 29 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).