Ponad 20 lat temu podatniczka podpisała umowę ze spółdzielnią o ustanowieniu spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu. Wkrótce potem zameldowała się i wprowadziła do mieszkania. Kilkanaście lat później – w 2010 r. – postanowiła sprzedać nieruchomość. Spółdzielnia nie zgodziła się jednak podpisać z nią umowy o przeniesienie własności, a pozwoliła tylko na przeniesienie ekspektatywy, czyli – zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 201) – roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Kobieta twierdzi, że została oszukana przez spółdzielnię, która postawiła ją pod ścianą, dając do podpisania właśnie umowę ekspektatywy. Ale – jak podkreśla – nie miała wyjścia, bo potencjalny nabywca lokalu wpłacił już zadatek na mieszkanie, który kobieta musiałaby zwrócić, gdyby się wycofała.
Ostatecznie więc sprzedała mieszkanie. Po kilku latach do jej drzwi zapukała skarbówka i wymierzyła zaległy podatek dochodowy w wysokości 60 tys. zł. Wskazała, że kobieta zbyła mieszkanie w ciągu pięciu lat od daty jego nabycia, a to co do zasady wiąże się z obowiązkiem zapłaty daniny.
Podatniczka jest zaskoczona takim obrotem spraw. Podnosi, że przecież mieszkała w tym samym miejscu jeszcze od 1999 r. i ma trzy zaświadczenia, że jest posiadaczką spółdzielczego prawa do lokalu. Co więcej – argumentuje – w przeszłości zdarzało się jej odpłatnie wynajmować mieszkanie i z tego tytułu płaciła też podatek. Uważa, że skarbówka niesłusznie domaga się od niej uregulowania daniny. Kto ma rację?
Skarbówka zasadnie zażądała zapłaty podatku. W orzecznictwie ugruntowane jest już bowiem stanowisko, że podatnik, który sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia (a dokładnie nabycia prawa własności), musi zapłacić podatek od uzyskanego dochodu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Uniknie tego, jeżeli w ciągu dwóch lat wyda cały przychód (nie dochód) na realizację własnego celu mieszkaniowego (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Potwierdzają to wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 marca 2017 r. (sygn. akt II FSK 321/15) i z 28 września 2016 r. (sygn. akt II FSK 2320/14).
W rozpatrywanym przypadku, mimo że kobieta mieszkała w lokalu od ponad 20 lat, to posiadała jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest ono z kolei prawem rzeczowym ograniczonym (w przeciwieństwie do pełnej własności). Co prawda umożliwia korzystanie z lokalu spółdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jeszcze jego właścicielem. Dopiero podpisanie aktu notarialnego przyznającego pełne prawo własności daje podatnikowi możliwość korzystania ze zwolnienia przy sprzedaży mieszkania. Z opisanej sytuacji nie wynika, aby czytelniczka kiedykolwiek podpisała akt notarialny, a zatem aby przysługiwało jej prawo własności do tego mieszkania. W takiej sytuacji nawet długi okres zamieszkiwania i zameldowania w danym lokalu nie jest dla organów skarbowych argumentem, który uzasadniałby korzystanie ze zwolnienia.
Warto przy tym zaznaczyć, że prawo podatkowe nie reguluje w żaden szczególny sposób ekspektatywy. W związku z tym przychód z jej zbycia należy traktować analogicznie jak inne źródła przychodów związanych z odpłatnym zbyciem praw majątkowych. Oznacza to, że podlega on opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Przychód z tego tytułu powinien zostać więc wykazany w rocznym zeznaniu podatkowym. Potwierdzają to interpretacje podatkowe: dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 27 kwietnia 2012 r. (nr ILPB2/415-123/12-2/TR) i dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 27 lipca 2012 r. (nr ITPB2/415-647/08/BK).
Podstawa prawna
Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.).
