Podatek i ulga przy sprzedaży nieruchomości

Podatek i ulga przy sprzedaży nieruchomości

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Różni się on od ostatnich orzeczeń, z których wynikało, że wynajem mieszkania kupionego za pieniądze ze sprzedaży innego lokalu uprawnia do ulgi mieszkaniowej (wyroki z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15, i 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14). Wtedy jednak zapadły one na tle niekorzystnych dla podatników interpretacji indywidualnych. Najnowsza sprawa dotyczyła postępowania wymiarowego, gdy urząd skontrolował stan faktyczny.

Wyrok jest przestrogą dla podatników. Z ulgą mieszkaniową przy zakupie pod wynajem jest bowiem tak jak ze sprzedażą działek. Można sprzedać ich 20 i sąd uzna, że transakcje nie miały miejsca w ramach działalności gospodarczej, tylko w ramach zarządu majątkiem prywatnym (poza VAT). A można zbyć dwie działki i sprzedaż zostanie uznana za działalność gospodarczą (objętą VAT).

Każdą taką sprawę NSA rozpatruje wnikliwie, a przy wydawaniu werdyktu kieruje się zdrowym rozsądkiem i doświadczeniem życiowym.

Kiedy ulga

Zasadniczo każdy, kto sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia (także w spadku lub w drodze darowizny), powinien zapłacić PIT od dochodu ze zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Zwolnienie wchodzi w grę tylko wtedy, gdy sprzedający w ciągu dwóch lat przeznaczy cały przychód na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Takim celem jest m.in. zakup mieszkania (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Podatnicy nie zawsze decydują się od razu w nim zamieszkać, często je najpierw wynajmują. Fiskus w takich sytuacjach kwestionuje prawo do ulgi. Sądy niekoniecznie.

Internat nie dla siebie

W najnowszym wyroku NSA z 4 lipca 2017 r. (sygn. akt II FSK 1663/15) sędzia Bogdan Lubiński wyjaśnił, że ulga nie przysługuje na zakup lokalu czy budynku, który następnie będzie zamieszkiwany przez lokatorów i to oni będą realizować swoje potrzeby mieszkaniowe.

– Ulga jest tylko wtedy, gdy realizowane są potrzeby mieszkaniowe podatnika – podkreślił sędzia. Wyjaśnił, że podatnik może kupić 10 budynków dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Potrzeby te jednak muszą być realizowane i muszą dotyczyć bezpośrednio podatnika. Sam zakup nieruchomości mieszkalnej to za mało – tłumaczył sędzia Lubiński.

Chodziło o mężczyznę, który sprzedał – przed upływem pięciu lat od nabycia – prawo wieczystego użytkowania nieruchomości wraz z własnością budynków i budowli. Przychód ze sprzedaży wyniósł 19 mln zł. Mężczyzna zadeklarował, że część tej kwoty (8 mln zł) przeznaczy na cele mieszkaniowe, a od reszty zapłacił podatek.

Fiskus zakwestionował jednak część jego wydatków, m.in. zakup budynku, w którym kiedyś były internat i stołówka.

Podatnik przekonywał, że budynek internatu jest budynkiem mieszkalnym, a więc nadającym się do mieszkania. W przyszłości zamierzał udostępniać go uczniom na ich cele mieszkaniowe w ramach umowy najmu. Twierdził, że w ten sposób zrealizuje cel ulgi. Powoływał się na wyrok WSA w Warszawie (sygn. akt II SA/Wa 1235/09), w którym sąd potwierdził, że budynek zamieszkania zbiorowego może służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatorów.

Fiskus stwierdził jednak, że celem ulgi nie jest zakup jakiegokolwiek budynku mieszkalnego, który będzie zaspokajał potrzeby innych, i to w bliżej nieokreślonej przyszłości. Chodzi o bieżące cele mieszkaniowe podatnika.

Tego samego zdania był WSA w Kielcach. Podkreślił, że budynek internatu był budynkiem nieczynnym, a podatnik nie podjął żadnych działań, żeby go zaadaptować na własne cele mieszkaniowe.

NSA orzekł tak samo.

Nie trzeba od razu zamieszkać

Inaczej NSA orzekł 17 maja 2017 r. (sygn. akt II FSK 1053/15) w sprawie mężczyzny, który odziedziczył udział w mieszkaniu po babci, a następnie szybko go sprzedał. Za uzyskane pieniądze i nowo zaciągnięty kredyt kupił dwa kolejne mieszkania.

Nie zapłacił podatku od dochodu ze sprzedaży udziału po babci, bo zadeklarował, że pieniądze przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Fiskus zażądał jednak PIT. Zwrócił uwagę na to, że mężczyzna ma już gdzie mieszkać, a nowe lokale zamierza wynajmować. Podatnik wygrał w sądach.

NSA stwierdził, że nie można poprzestać na wykładni językowej przepisów o uldze, ponieważ oznaczałoby to niedopuszczalne jej zawężenie. Nie można pomijać celu jej wprowadzenia – stwierdził sąd, przypominając, że było nim „wspieranie różnych form budownictwa mieszkaniowego poprzez zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1–3 ustawy o PIT”. Zwolnienie mieszkaniowe miało pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu w nowe inwestycje mieszkaniowe – dodał NSA.

W tej sprawie nie miał wątpliwości, że podatnik spełnił cele ulgi.

Do podobnych wniosków NSA doszedł 29 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 3126/14). Chodziło o podatniczkę, która za sprzedaną ziemię po rodzicach kupiła trzy lokale mieszkalne. Wynajęła je, bo sama nadal mieszkała w domu po rodzicach. Wynajem tłumaczyła trudną sytuacją finansową.

Fiskus uznał, że ulga jej się nie należy. Stwierdził, że zakup mieszkań pod wynajem świadczy o celu zarobkowym, a nie mieszkaniowym podatnika.

Z fiskusem zgodził się WSA w Łodzi. Stwierdził, że podatniczka nie realizuje własnych celów mieszkaniowych, lecz zaspokaja cudze, osiągając korzyści materialne. – Można mieć dowolną liczbę lokali, ale trzeba w nich zaspokajać swoje cele mieszkaniowe – stwierdził sąd.

NSA uchylił zarówno wyrok WSA, jak i interpretację. Orzekł, że czasowe, okazjonalne wynajęcie lokalu mieszkalnego nie wyklucza co do zasady możliwości skorzystania z ulgi. Stwierdził, że cel mieszkaniowy nie musi być realizowany nieprzerwanie od daty zakupu lokalu.

Zarazem jednak NSA podkreślił, że nie wystarczy sama deklaracja podatnika. Trzeba to jeszcze dokładnie zbadać. Z tego względu NSA przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.