Zamiana zaciągniętego w latach 2002-2006 kredytu mieszkaniowego na inny, tańszy kredyt nie spowoduje już utraty prawa do odliczania odsetek. Utracone odsetki podatnik będzie mógł rozliczyć w zeznaniach za 2008 i 2009 rok. To efekt zmian do przepisów dotyczących ulgi odsetkowej, które zaczęły obowiązywać 1 stycznia 2009 r.

Nowe przepisy przewidują, że podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka) na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (tzw. kredyt mieszkaniowy), przysługuje na zasadach określonych w przepisach o PIT obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek:

• od kredytu mieszkaniowego,

• od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego,

• od każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w dwóch poprzednich punktach.

Odliczamy konsolidację

Przepis ten umożliwia zatem odliczenie nie tylko takiego kredytu, który zaciągnęliśmy na spłatę wziętego pierwotnie kredytu mieszkaniowego, lecz także każdego kolejnego kredytu zaciągniętego na spłatę takiego zadłużenia. Można zatem odliczać także odsetki od branych później kredytów konsolidacyjnych, z jednym jednak istotnym zastrzeżeniem. Odliczenie nie może dotyczyć tej części odsetek od kredytu konsolidacyjnego, która nie dotyczy finansowania celów mieszkaniowych.

Można to zilustrować prostym przykładem. Podatnik ma zaciągnięte dwa kredyty. Na zakup mieszkania oraz na zakup samochodu. Aby zmniejszyć wysokość płaconych rat, bierze kredyt konsolidacyjny (łączy obydwa kredyty w jednym). Odsetki od kredytu wynoszą 10 tys. zł rocznie. Zadłużenie z kredytu mieszkaniowego to 80 tys. zł. Zadłużenie z kredytu samochodowego to 20 tys. zł. A zatem kredyt mieszkaniowy stanowił 0,8 całości kredytu, a samochodowy 0,2 kredytu konsolidacyjnego. Wynika z tego, że 8 tys. zł odsetek przypada na spłatę wcześniej zaciągniętych kredytów mieszkaniowych, a 2 tys. zł na spłatę kredytu samochodowego. A zatem podatnik może w ramach ulgi odsetkowej odliczyć 8 tys. zł z tytułu zapłaconych w ciągu roku odsetek. Oczywiście pod warunkiem, że kwota ta mieści się w limicie odliczenia, o czym za chwilę.

Stare kredyty

Część podatników utraciła w poprzednich latach prawo do odliczania odsetek od kredytów na cele mieszkaniowe w związku z zamianą tych kredytów, czy to na kredyty refinansowe czy też konsolidacyjne. Również takie osoby będą mogły skorzystać z nowych rozwiązań i odzyskać utracone odliczenia. Przepisy przewidują, że odsetki od kredytu (pożyczki), zapłacone w latach 2002-2007 w związku z inwestycją zakończoną przed 1 stycznia 2008 r., podlegają odliczeniu na zasadach (po spełnieniu warunków określonych w przepisach obowiązujących do końca 2006 roku) od dochodu (przychodu) uzyskanego w roku 2008 lub 2009. Podatnicy dostali zatem możliwość odliczenia ich albo w rozliczeniu za rok 2008, za który zeznanie składane jest do 30 kwietnia 2009 r., albo za 2009 rok, za który zeznanie będzie składane do 30 kwietnia 2010 r.

Przy czym obowiązuje tu zasada, że, po pierwsze, odliczenia dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Po drugie, odsetki zapłacone przed rokiem, w którym inwestycję zakończono, mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki.

Ostateczny termin to 2027 rok

Nowe przepisy przewidują, że z odliczenia podatnik może korzystać do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy, która zawarta została przed 1 stycznia 2007 r. Co więcej, obowiązuje też druga zasada: bez względu na to, na jak długi okres umowę zawarto, z odliczenia podatnik może korzystać nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. Z tym dniem prawo do ulgi odsetkowej definitywnie wygasa. Prosty przykład. Podatnik zawarł w 2006 roku umowę o kredyt mieszkaniowy i spełnił wszystkie warunki, od których uzależnione jest prawo do korzystania z ulgi odsetkowej. Umowa zawarta została na 30 lat. Wynika z tego, że ostatnie odsetki zapłaci on w roku 2036. Z odliczenia będzie mógł jednak korzystać tylko do końca 2027 roku. Nie odliczy zatem odsetek płaconych w latach 2028-2036.

Odliczanie odsetek

Aby odliczać kredyty konsolidacyjne i refinansowe, trzeba będzie spełnić wszystkie stare warunki korzystania z ulgi odsetkowej. Dotyczy to także tej zasady, że odliczenia ulgi odsetkowej dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Przy czym w zeznaniu podatkowym składanym za rok, w którym podatnik po raz pierwszy dokonuje przedmiotowych odliczeń, mogą być odliczone zarówno odsetki zapłacone w danym roku, jak i odsetki naliczone i zapłacone przed rokiem, w którym dana inwestycja została zakończona. Odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczone również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki. W tym przypadku odliczeniu w danym roku podatkowym podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia. We wszystkich przypadkach trzeba zadbać o dokumentację. Przed wypełnieniem zeznania w każdym roku trzeba poprosić o zestawienie odsetek, które zapłaciliśmy w danym roku.

Do zeznania podatkowego składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczeń z tytułu poniesienia wydatków na spłatę odsetek od kredytów mieszkaniowych podatnik dołącza oświadczenie o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją. W tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku. Jest to tzw. oświadczenie PIT-2K.

Uwaga na limity

Odliczenie obejmuje wyłącznie odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 mkw. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji.

Na 2008 rok kwota ta wynosi 212 870 zł. Zatem w sytuacji, gdy podatnik w latach 2002-2006 zaciągnął kredyt (pożyczkę) w wysokości np. 300 tys. zł, i w 2008 roku zakończył inwestycję mieszkaniową, to w zeznaniu podatkowym składanym za ten rok może odliczyć od dochodu faktycznie zapłacone odsetki w części przypadającej na kredyt w kwocie 212 870 zł, czyli w ta- kim procencie, jaki uzyska z podzielenia kwoty limitowanej (212 870 zł) przez całą kwotę kredytu (300 tys. zł) x 100.

Odliczenie bez gruntu

Bez względu na to, jaki kredyt związany z finansowaniem lub refinansowaniem zakupu mieszkania będziemy spłacali, musimy też pamiętać, że nie wolno nam odliczyć tej części odsetek, która przypada na kupowany razem z mieszkaniem czy domem grunt lub udział w gruncie. Zawsze zatem konieczne jest ustalenie, jaka część kredytu przypada na zakup mieszkania (domu), a jaka na zakup gruntu. Chodzi przy tym o ustalenie wskaźnika procentowego udziału wartości gruntu (lub udziału w gruncie) w wartości całej kupowanej nieruchomości.

Podstawa prawna

• Art. 7 ustawy z 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, uchwalonej (Dz.U. nr 209, poz. 1316).

• Art. 9 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588 z późn. zm.).