Jeżeli sprzedaż nieruchomości wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, to mamy do czynienia z działalnością opodatkowaną VAT – przypomniał Naczelny Sąd Administracyjny.
Chodziło o kobietę, która otrzymała w darowiźnie od rodziców działkę rolną. Teren ten nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kobieta wystąpiła wraz z właścicielami sąsiednich działek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie – o dokonanie nowego podziału wszystkich gruntów. Warunki zabudowy zostały wydane dla części gruntu, bo nad pozostałą przechodziła linia wysokiego napięcia, więc obszar ten pozostał gruntem rolnym.
Następnie, dokonując zamiany gruntów, kobieta weszła w posiadanie dziesięciu działek budowlanych. Dwie z nich sprzedała po umieszczeniu ogłoszenia w internecie za pośrednictwem biura nieruchomości. Pieniądze z tych transakcji przeznaczyła na remont domu. Dwie kolejne działki planowała podarować córce. Nie wykluczała, że pozostałe sześć też sprzeda, a pieniądze z ich zbycia przekaże córce na budowę domu.
We wniosku o interpretację wyjaśniła, że nigdy nie prowadziła działalności rolniczej na darowanym jej gruncie, nigdy go nie wynajmowała, nie oddawała w dzierżawę, ani nie udostępniała odpłatnie na podstawie innej umowy o podobnym charakterze. Podkreśliła, że nie czerpała żadnych korzyści majątkowych z posiadania tych gruntów, nie poniosła i nie zamierza ponosić żadnych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu, budową drogi, wyposażeniem w urządzenia sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, sanitarnej czy elektrycznej.
Tłumaczyła, że zdecydowała się na przekształcenie działek rolnych na budowlane jedynie w ramach wspólnych działań zainicjowanych przez sąsiadów. W przeciwnym wypadku dojazd do jej działki byłby utrudniony, a ewentualna sprzedaż stałaby się niemożliwa – argumentowała.
Uważała więc, że sprzedaż działek budowlanych należy traktować jako działanie jednorazowe, polegające na wysprzedaży majątku prywatnego i w związku z tym niepodlegające VAT.
Innego zdania był dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że działania te można uznać za działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Świadczyć miał o tym ciąg czynności zmierzających do przygotowania działek do zbycia. Przejawem profesjonalizmu miało być też ogłoszenie o sprzedaży dwóch działek umieszczone w internecie za pośrednictwem biura nieruchomości.
Sądy nie podzieliły stanowiska organu. Zarówno WSA w Gliwicach (wyrok z 7 marca 2018 r., sygn. akt III SA/Gl 1016/17), jak i NSA uznały, że podejmowanych przez kobietę działań nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Mieszczą się one w granicach zarządu zwykłego majątkiem prywatnym.
– Nie można przyjąć, że jakakolwiek czynność sprzedającego nieruchomość powoduje, iż można go kwalifikować jako podatnika od towaru towarów i usług, jeżeli czynności te mają na celu jedynie umożliwienie sprzedaży danej nieruchomości lub zwiększenie jej wartości – uzasadnił wyrok NSA sędzia Janusz Zubrzycki.
Podkreślił, że w tego rodzaju sprawach należy kierować się kryteriami sformułowanymi przez TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. (sygn. akt C-180/10 i C-181/10). Wynikało z niego, że za podatników VAT należy uznać osoby, których aktywność przy sprzedaży nieruchomości wykracza poza granice zarządu zwykłego majątkiem prywatnym i wskazuje na profesjonalizm w zakresie handlu nieruchomościami.
NSA odniósł się również do sprawy przywołanej przez pełnomocnika organu (chodziło o wyrok NSA z 6 lipca 2021 r., sygn. akt I FSK 1364/18) i wyjaśnił, że jej okoliczności były odmienne. Doszło tam bowiem do uzbrojenia terenu, a więc stan faktyczny był inny i tamta sprawa nie może w żaden sposób rzutować na rozstrzygnięcie najnowszej.
orzecznictwo
Wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
