Wynajmujący, który obciąży najemcę czynszem najmu i obowiązkiem uregulowania opłaty za użytkowanie wieczyste, i tak zapłaci VAT od całości – wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Spór w tej sprawie toczyło stowarzyszenie będące użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek. Chodziło o to, że wynajęło ono kilka pomieszczeń oraz taras i ogród przed budynkiem, ustalając z najemcą, że oprócz czynszu najmu będzie też pokrywał 65 proc. opłaty za użytkowanie wieczyste.
Wątpliwości dotyczyły tego, czy ta opłata będzie opodatkowana tak jak czynsz najmu (23 proc. VAT).
Stowarzyszenie uważało, że nie można wliczać jej do podstawy opodatkowania. Przypominało, że opodatkowana VAT jest zapłata (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT) oraz podatki, cła i inne opłaty o podobnym charakterze a także koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia (ust. 6 pkt 1 i 2 tego samego przepisu). Przekonywało, że przerzucona na najemcę opłata za użytkowanie wieczyste nie jest żadnym z nich: zapłatą – bo nie należy się wynajmującemu, podatkiem – bo wynika z przepisów prawa cywilnego, ani kosztem dodatkowym – ponieważ przepis jej nie wymienia, a poza tym jej uregulowanie nie przyczynia się do lepszego korzystania z najmu.
Innego zdania był dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie. Jego zdaniem wynajmujący chciał sztucznie podzielić należność za wynajem po to, żeby uniknąć VAT od równowartości opłaty za użytkowanie wieczyste. – Opłata ta jest jednak ściśle związana z najmem i nie można jej od niego oddzielać – stwierdził dyrektor.
Rację przyznały mu sądy administracyjne. Zarówno WSA w Warszawie, jak i NSA powołały się na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie rozliczania mediów przy usłudze najmu (z 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt C-42/14). Uznały, że jego wytyczne znajdą zastosowanie także w tej sprawie. I orzekły, że skoro najemca – z uwagi na uwarunkowania cywilnoprawne – nie może ustalać wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste czy sposobu jej uiszczania, to należy uznać ją za koszt dodatkowy, który zwiększy podstawę opodatkowania najmu.
ORZECZNICTWO: Wyrok NSA z 23 listopada 2017 r., sygn. akt I FSK 291/16.
