Zdaniem fiskusa skutkiem rozwiązania takiej umowy jest ponowne nabycie własności własnej nieruchomości. Jeśli więc senior chce ją następnie sprzedać, to musi odczekać pięć lat od końca roku, gdy umowa została rozwiązana lub też w ciągu trzech lat skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Inaczej zapłaci 19 proc. PIT od uzyskanego dochodu. Co jeśli nie zgodzi się z fiskusem i złoży skargę do sądu administracyjnego? Wygrana nie jest pewna, bo orzeczenia wydawane dotąd w podobnych sprawach są niejednolite. Błędna decyzja o zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości może więc seniora dużo kosztować.

Sprzedaż, która nie doszła do skutku – fiskus i tak widzi podatek

Potwierdza to najnowsza interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.589.2025.3.KP). Pytanie zadała kobieta, która wraz z mężem nabyła w 1999 r. nieruchomość gruntową. W styczniu 2022 r. małżonkowie zawarli umowę jej sprzedaży. Nie została ona jednak zrealizowana bo nabywca nie zapłacił ceny i dwa lata później zmarł. W 2025 r. jego żona (spadkobierczyni) rozwiązała umowę sprzedaży i doszło do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na małżonków. Oni zaś postanowili zawrzeć kolejną umowę sprzedaży. We wniosku o interpretację podatniczka (to ona wystąpiła z wnioskiem do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej) uważała, że pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT powinna liczyć z małżonkiem od końca 1999 r., gdy pierwotnie nabyli nieruchomość. To oznaczałoby brak PIT od dochodu ze sprzedaży.

Kobieta zwróciła uwagę, że zawarta w 2022 r. umowa nie została zrealizowana, skoro nabywca nie zapłacił ceny i zdecydowano się na jej rozwiązanie. Nie doszło więc w praktyce do odpłatnego zbycia nieruchomości o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Dyrektor KIS był innego zdania. Przywołał art. 488 par. 1 kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.) zgodnie z którym „Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia”.

- Przy umowie sprzedaży może więc nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy – zauważył dyrektor KIS. Podkreślił też, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy przed notariuszem, a nie z chwilą zapłaty ceny. Zwrotne przeniesienie własności w 2025 r. oznacza – zdaniem dyrektora KIS – ponowne nabycie nieruchomości. Od tej daty należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Małżonkowie chcąc uniknąć PIT muszą odczekać do końca 2030 r. lub też skorzystać z ulgi mieszkaniowej (wydać pieniądze ze sprzedaży gruntu na jeden z własnych celów mieszkaniowych).

Darowizna lub dożywocie – droga do kolejnych kłopotów podatkowych

Identyczne problemy mają seniorzy, którzy znajdą się w dwóch innych sytuacjach. W pierwszym scenariuszu darują nieruchomość, a następnie okaże się, że obdarowany postępuje wobec nich niegodnie. W drugim zaś zawierają umowę dożywocia na mocy, której zobowiązany otrzymuje własność nieruchomości, ale w zamian za to musi w odpowiedni sposób opiekować się dożywotnikiem do końca jego życia. Zdarza się jednak, że nie dotrzymuje zobowiązania.

W obu przypadkach umowy mogą zostać rozwiązane, a własność nieruchomości wraca wtedy do seniora. Zgodnie z art. 898 par. 1 k.c. „Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”. Podstawą prawną dla rozwiązania umowy dożywocia jest z kolei art. 913 par. 2 k.c. w myśl którego „w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”. Czy to oznacza, że senior ponownie nabył własną nieruchomość i musi odczekać z jej sprzedażą pięć lat lub też korzystać z ulgi mieszkaniowej? Stanowisko fiskusa jest restrykcyjne.

Sądy podzielone – seniorzy wciąż bez pewności

Jednoznacznej odpowiedzi nie umieją również udzielić sądy administracyjne.

Korzystne dla seniorów były m.in. wyrok NSA z 7 lutego 2024 r. (sygn. II FSK 692/21) i nieprawomocny wyrok gdańskiego WSA z 16 lipca 2025 r. (sygn. I SA/Gd 374/25). Sądy zwróciły w nich uwagę na cel społeczny jaki stał za art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podkreślały też, że umowy dożywocia i darowizny nieruchomości rozwiązywane były z winy drugiej strony.

Wyliczając pięcioletni okres niezbędny dla uniknięcia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości należy więc uwzględnić zarówno czas pomiędzy pierwotnym nabyciem nieruchomości i zawarciem pechowej umowy jak i czas pomiędzy jej rozwiązaniem, a sprzedażą – wynika z korzystnych wyroków sądowych.

Inaczej stwierdził NSA w wyrokach z 20 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 658/22) i z 7 lutego 2023 r. (sygn. II FSK 1748/20). Sądy argumentowały w nich tak jak fiskus. Zwrotne nabycie nieruchomości jest jej nabyciem, a więc chcąc uniknąć PIT ze sprzedażą trzeba odczekać pięć lat (liczone od końca roku w którym rozwiązano umowę) lub korzystać z ulgi mieszkaniowej. Dla starszej osoby odczekanie tak długo, aby uniknąć podatku dochodowego może być w praktyce niemożliwe.