W przypadku spółek rynku wynajmu nieruchomości obowiązuje podatek od dywidendy. Zagraniczny podmiot może jednak tej daniny uniknąć, a polski – nie.
Reklama
Zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem i większe zaangażowanie inwestorów indywidualnych – taki cel przyświeca Ministerstwu Finansów w pracach nad projektem ustawy dotyczącym tzw. REIT-ów (ang. Real Estate Investment Trusts).
Istotą projektowanych rozwiązań jest przyznanie REIT-om zwolnienia przedmiotowego z CIT. Ma ono obejmować dochody – uzyskane z najmu oraz zbycia nieruchomości – z odpłatnego zbycia udziałów i akcji w spółkach zależnych oraz przychody z dywidend wypłaconych przez spółki zależne. Na gruncie nowych przepisów również dochody spółek zależnych będą podlegały zwolnieniu, pod warunkiem że pochodzić będą one z najmu lub zbycia nieruchomości.
O ile sam fakt wprowadzenia takiego rozwiązania należy ocenić pozytywne, o tyle poszczególne zapisy projektu mogą wywoływać kontrowersje – szczególnie w odniesieniu do ich zgodności z prawem Unii Europejskiej.
Siedziba i zarząd w Polsce
Przede wszystkim wątpliwości budzi unormowanie dotyczące konieczności posiadania przez polski REIT siedziby i zarządu w Polsce. Nie ma przy tym w projektowanej ustawie narzędzi zapewniających równe traktowanie dla zagranicznych spółek tego typu. Może to oznaczać potencjalnie dyskryminację i naruszenie podstawowych swobód przewidzianych w prawie UE. W szczególności należy wskazać na wnioski płynące z orzecznictwa TSUE w tym zakresie (np. w sprawie Avoir fiscal [C-270/83], czy też w sprawie Commerzbank [C-330/91]). Zgodnie z tymi orzeczeniami jeżeli pomiędzy rezydentami a nierezydentami nie zachodzi obiektywna różnica, a mimo to podlegają odmiennemu traktowaniu, to w takim przypadku występuje nieuzasadniona dyskryminacja – sprzeczna z podstawowymi swobodami przewidzianymi w prawie UE.
Dywidendy – brak zwolnienia
Problematyczne wydaje się też wyłączenie stosowania art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.; dalej: ustawa o CIT), na mocy którego zwalnia się od podatku dochody (przychody) z dywidend i inne dochody udziału w zyskach osób prawnych. Jest to kluczowe, bo REIT-y muszą dystrybuować znaczną część środków pieniężnych do akcjonariuszy. Polski projektodawca przyjął zasadę, iż generalnie nie mniej niż 90 proc. zysku wynikającego ze sprawozdania finansowego, który pochodzi z – najmu, sprzedaży nieruchomości, dywidend otrzymanych od spółek zależnych lub z odpłatnego zbycia akcji innych REIT-ów – powinno być przekazane akcjonariuszom w formie dywidendy.
Zgodnie z projektem art. 22 ust. 4 ustawy o CIT nie będzie miał zastosowania w przypadku REIT-ów oraz ich spółek zależnych. W takiej konfiguracji polscy inwestorzy są stawiani w gorszej pozycji niż zagraniczni. Wynika to z faktu, że wypłata dywidendy na rzecz akcjonariusza REIT, będącego polskim rezydentem podatkowym, wiązać się będzie z koniecznością pobrania podatku (na ogólnych zasadach – zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o CIT). Natomiast zagraniczny inwestor będzie miał prawo do zastosowania postanowień właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Oznacza to, że po spełnieniu określonych w danej umowie warunków wypłata przez REIT dywidendy na rzecz zagranicznego akcjonariusza może być opodatkowana niższą stawką (zwykle 5 proc. lub 10 proc., w przypadku jednak niektórych umów – daniny nie będzie).
Przynależność państwowa
Istnieje ryzyko, że projektowana ustawa narusza fundamentalną zasadę niedyskryminacji ze względu na przynależność państwową (ma zastosowanie nie tylko do osób fizycznych, lecz także prawnych). Choć może być ona ograniczana, to jednak proporcjonalnie do zamierzonego celu. W wyroku TSUE w sprawie Stauffer (C-386-04) wskazano, że różnicowanie sytuacji podatkowej dwóch podmiotów może być uzasadnione np. tzw. nadrzędnymi względami interesu publicznego. Za taki nie może jednak być uznane zmniejszenie przychodów podatkowych danego państwa wynikające z objęcia nierezydentów zwolnieniem podatkowym przysługującym zasadniczo rezydentom tego państwa.
Jako analogię w powyższym zakresie można przywołać np. sytuację zagranicznych funduszy inwestycyjnych, którym generalnie przed 2011 r. nie przysługiwało na gruncie ustawy o CIT zwolnienie podatkowe, które dotyczyło tylko polskich funduszy. Rozwiązanie takie okazało się niezgodne z prawem UE (na co wskazała sama Komisja) – a to wymusiło na ustawodawcy zmianę przepisów w tym zakresie.
Konieczność notowania na GPW
Wymóg dopuszczenia akcji REIT na polskim rynku regulowanym (czyli warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych) również wydaje się – w kontekście prawa UE – zbyt restrykcyjny. Warunek ten stanowi potencjalnie przykład dyskryminacji pośredniej. W wyroku TSUE w sprawie Komisja vs. Hiszpania (C-219/03) wskazano, iż rozróżnienie w postaci odmiennych zasad mających zastosowanie do papierów wartościowych notowanych na giełdzie hiszpańskiej oraz tych notowanych na giełdzie zagranicznej, stanowi naruszenie fundamentalnych swobód: przepływu kapitału oraz świadczenia usług. Wystarczającym w tym zakresie powinien być warunek dopuszczenia na rynku regulowanym któregokolwiek z państw członkowskich (co byłoby zgodne z poglądem np. rzecznika generalnego wyrażonym w opinii do wyroku TSUE w sprawie Royal Bank of Scotland (C-311/97). Powyższe oznacza, że warunek, aby akcje REIT notowane były na warszawskim parkiecie, stoi w sprzeczności z podstawowymi swobodami UE.
Kolejną budzącą wątpliwości kwestią jest ograniczenie dotyczące przedmiotu inwestowania REIT do nieruchomości komercyjnych (tj. z wyłączeniem budynków i lokali mieszkalnych). Wydaje się, że rozwiązanie takie może potencjalnie stanowić niedozwoloną pomoc publiczną w rozumieniu art. 107 Traktatu o funkcjonowaniu UE. Przy czym w podobnej sprawie – w odniesieniu do fińskich REIT-ów – Komisja Europejska wskazała, że nie doszło do naruszenia prawa UE, bowiem zwolnienie podatkowe powiązane jest ściśle z koniecznością dystrybucji większości zysków do akcjonariuszy (a te są opodatkowane na normalnych zasadach).
W powyższym zakresie warto również wskazać na pewnego rodzaju niespójność z polityką socjalną (mieszkaniową) państwa. Objęcie zakresem ustawy również nieruchomości mieszkaniowych umożliwiłoby wsparcie budownictwa mieszkań na wynajem, co wpisywałoby się przecież w aktualne trendy.
Na marginesie warto zwrócić uwagę, że rozwiązanie, zgodnie z którym budownictwo mieszkaniowe jest całkowicie wyłączone z kategorii aktywów, w jakie mogą inwestować REIT-y, nie jest znane w żadnym z państw członkowskich UE.
Nie jest to jeszcze ostateczny kształt regulacji o polskich REIT-ach. Zobaczymy, czy wskazane zastrzeżenia będą aktualne w przyszłości.
WAŻNE Zgodnie z projektem REIT-y nie mogą inwestować w nieruchomości mieszkalne. Takich rozwiązań nie ma w innych krajach Unii