Podatek od nieruchomości przy najmie mieszkań może Cię zaskoczyć. Sprawdź, jak nie przepłacać

Wśród przedsiębiorców, którzy wynajmują lokale mieszkalne na cele działalności gospodarczej, wciąż pojawiają się wątpliwości dotyczące tego, jaka stawka podatku powinna zostać zastosowana. Temat ten od dawna wywołuje wiele kontrowersji i niejasności. Organy podatkowe oraz sądy administracyjne miały w tej sprawie odmienne stanowiska, co często powodowało ryzyko przepłacania przez właścicieli nieruchomości. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2023 r. przyniósł jednak przełomowe i bardzo korzystne dla wynajmujących stanowisko: pozwala na bardziej precyzyjne rozliczanie podatku i uniknięcie zbędnych kosztów.

Kto ponosi obowiązek podatkowy przy najmie?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi to właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za uiszczenie podatku od nieruchomości. Nie istnieje możliwość, aby w umowie najmu przenieść ten obowiązek na najemcę, ponieważ takie postanowienia są z punktu widzenia prawa podatkowego bezskuteczne. Oznacza to, że mimo zawarcia umowy, w której strony próbują inaczej ustalić, to zawsze właściciel musi samodzielnie rozliczyć się z urzędem skarbowym i zapłacić podatek. W praktyce jednak właściciel może uwzględnić wysokość podatku w ustalonej stawce czynszu za najem lub ustalić z najemcą, że ten zwróci część kosztów związanych z podatkiem. Jest to istotna informacja dla osób planujących wynajem nieruchomości, które chcą precyzyjnie oszacować swoje koszty i uniknąć niespodzianek finansowych. Świadomość tego, kto i w jakim zakresie odpowiada za podatek, pozwala na lepsze zarządzanie najmem i przygotowanie odpowiednich kalkulacji finansowych.

Kiedy stosuje się najwyższą stawkę podatku od nieruchomości przy najmie?

Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą mają obowiązek płacić podatek od nieruchomości według najwyższej stawki za grunty, budynki oraz budowle, które są związane bezpośrednio z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przepisy jednak wyraźnie wyłączają z tej kategorii budynki mieszkalne oraz grunty z nimi powiązane, pod warunkiem że nie są one faktycznie wykorzystywane na cele działalności gospodarczej. Innymi słowy, samo posiadanie mieszkania przez przedsiębiorcę nie powoduje automatycznego zastosowania najwyższej stawki podatku. Kluczowe jest faktyczne wykorzystanie nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W praktyce więc, jeśli mieszkanie jest przeznaczone na cele mieszkaniowe, nie powinno podlegać opodatkowaniu według najwyższej stawki, nawet jeśli jest wynajmowane przez przedsiębiorcę. Ta zasada ma fundamentalne znaczenie dla prawidłowego rozliczenia podatku i ograniczenia ryzyka nadpłaty.

Jak wygląda opodatkowanie najmu mieszkań?

Największe wątpliwości budzi kwestia, jak należy opodatkować wynajem mieszkań, szczególnie w przypadku przedsiębiorców. Do tej pory organy podatkowe oraz sądy administracyjne najczęściej stosowały najwyższą stawkę podatku, niezależnie od tego, czy najem miał charakter krótko- czy długoterminowy. Było to powodem wielu sporów i nieporozumień. Jednakże w lipcu 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, który zmienił dotychczasowe podejście do tej kwestii. Sąd wskazał, że pojęcie „zajęcia na działalność gospodarczą” powinno być interpretowane węziej niż samo „posiadanie przez przedsiębiorcę”. W praktyce oznacza to, że części budynków mieszkalnych wykorzystywane na cele mieszkaniowe, nawet jeśli są wynajmowane komercyjnie na dłuższy okres, nie mogą być objęte najwyższą stawką podatku. Ta zmiana jest bardzo korzystna dla przedsiębiorców prowadzących długoterminowy najem mieszkań, ponieważ pozwala na zastosowanie niższej stawki podatkowej. Wyrok NSA stanowi istotną wskazówkę dla praktyki podatkowej i pozwala uniknąć nadmiernych kosztów związanych z opodatkowaniem najmu mieszkań.

Co z najmem krótkoterminowym? Czy podlega opodatkowaniu najwyższą stawką podatku od nieruchomości?

Warto jednak podkreślić, że powyższy wyrok nie dotyczy najmu krótkoterminowego, który jest szczególnie popularny w miejscowościach turystycznych i wśród osób oferujących wynajem mieszkań na doby lub kilka dni. Wynajem krótkoterminowy jest traktowany przez Naczelny Sąd Administracyjny jako działalność hotelarska i podlega opodatkowaniu najwyższą stawką podatku od nieruchomości. Dlatego osoby zajmujące się krótkoterminowym wynajmem muszą przygotować się na wyższe koszty podatkowe niż w przypadku najmu długoterminowego. Jest to ważna informacja, która może mieć duże znaczenie przy planowaniu działalności w sektorze wynajmu mieszkań, zwłaszcza w kontekście prowadzenia biznesu turystycznego lub krótkoterminowego najmu.

Podatek od nieruchomości przy najmie: praktyczne wskazówki dla wynajmujących

Jeśli prowadzisz wynajem długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe, masz prawo do stosowania niższej stawki podatku od nieruchomości, co jest potwierdzone wyrokiem NSA. Ta zmiana może istotnie wpłynąć na obniżenie kosztów prowadzenia działalności najmu i zwiększyć rentowność inwestycji w nieruchomości. Z kolei wynajem krótkoterminowy wymaga stosowania najwyższej stawki podatku, co oznacza konieczność uwzględnienia tych kosztów w kalkulacjach biznesowych. Dlatego warto dokładnie przeanalizować sposób prowadzenia najmu, aby wybrać najkorzystniejszą formę działalności i uniknąć niepotrzebnych wydatków podatkowych. Dobrą praktyką jest konsultacja z doradcą podatkowym lub specjalistą, który pomoże właściwie zinterpretować obowiązujące przepisy i dostosować sposób rozliczania podatku do indywidualnej sytuacji właściciela nieruchomości. Dzięki temu można uniknąć problemów z urzędem skarbowym i zoptymalizować koszty związane z prowadzeniem wynajmu mieszkań.

Podatek od nieruchomości przy najmie - podsumowanie

Podatek od nieruchomości w przypadku wynajmu mieszkań to zagadnienie złożone i pełne niuansów, które mają realny wpływ na sytuację finansową właścicieli nieruchomości. Szczególnie ważne jest rozróżnienie pomiędzy najmem długoterminowym a krótkoterminowym oraz właściwe zastosowanie odpowiednich stawek podatkowych. Najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przynosi korzystne rozwiązania dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania na cele mieszkaniowe i pozwala uniknąć nadmiernych obciążeń podatkowych. Znajomość obowiązujących przepisów oraz umiejętne stosowanie ich w praktyce jest kluczowe dla optymalnego zarządzania najmem i zabezpieczenia interesów finansowych właścicieli nieruchomości. Dlatego każdy przedsiębiorca powinien być na bieżąco z orzecznictwem i korzystać ze wsparcia specjalistów, aby nie przepłacać podatku i prowadzić działalność w sposób efektywny oraz zgodny z prawem.