CIT. Fundacja rodzinna nie może nawet rozważać sprzedaży nieruchomości

Jeżeli fundacja rodzinna z góry zakłada, że być może sprzeda nabytą nieruchomość, to nie ma znaczenia termin, w którym to nastąpi. W takiej sytuacji dochód ze zbycia będzie opodatkowany 25-proc. sankcyjnym CIT, nawet jeśli sprzedaż nastąpi po wielu latach – wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Spytała o to fundacja rodzinna, która w październiku 2024 r. zawarła przed notariuszem przedwstępne umowy, na mocy których zobowiązała się kupić do końca 2026 r. dwa mieszkania wraz z garażami i pomieszczeniami przynależnymi. Miały być one następnie wynajmowane, a uzyskane w ten sposób dochody byłyby przeznaczone na realizację dalszych inwestycji i pomnażanie rodzinnego majątku.

Fundacja brała pod uwagę to, że po upływie co najmniej 10 lat wynajmowane nieruchomości będą mogły zostać sprzedane. Uważała jednak, że będzie to tak długi okres karencji między zakupem a sprzedażą lokali, że nie będzie musiała zapłacić podatku od dochodu z ich zbycia.

Kiedy przysługuje zwolnienie

Przypomnijmy, że fundacje rodzinne są co do zasady zwolnione z podatku dochodowego, na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Nie dotyczy to jednak dochodów z działalności gospodarczej w zakresie wykraczającym poza art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326 ze zm.). Fundacja musi od nich zapłacić CIT według sankcyjnej stawki 25 proc., na podstawie art. 24r ustawy o CIT.

Jednym z rodzajów takiej niedozwolonej dla fundacji działalności gospodarczej jest zbywanie mienia, które „zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia”.

Będzie karencja…

Fundacja rodzinna uważała, że ten wyjątek nie będzie jej dotyczył. Tłumaczyła, że oba mieszkania kupi w celach inwestycyjnych i będzie je wynajmować, zatem z pewnością celem ich zakupu nie będzie jedynie ich zbycie. Podkreśliła, że ewentualna ich sprzedaż nastąpi nie szybciej niż po 10 latach.

Na poparcie swojego stanowiska przywołała opinię zabezpieczającą wydaną 13 września 2024 r. przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej (sygn. DKP2.8082.2.2024). Pisaliśmy o niej szerzej w artykule „Fundacja rodzinna nie służy agresywnej optymalizacji” (DGP nr 211/2024). Szef KAS stwierdził w niej, że „przepisy o fundacji rodzinnej, jak również mające zastosowanie w sprawie przepisy podatkowe nie formułują żadnych wymagań co do karencji pozostawania mienia nabytego przez fundację w jej rękach przed późniejszym zbyciem”.

…ale nie uchroni przed podatkiem

Dyrektor KIS był jednak innego zdania niż fundacja. Zwrócił uwagę na to, że z jej wniosku o interpretację jednoznacznie wynikało, iż zarząd fundacji rodzinnej już teraz rozważa zbycie nieruchomości, które dopiero zostaną kupione. To zaś – w ocenie fiskusa – „mija się z celem, jakiemu powinno służyć powołanie fundacji rodzinnej, tj. zabezpieczeniu beneficjentów w długiej perspektywie czasu”. Dojdzie w ten sposób do nabycia nieruchomości wyłącznie w celu ich zbycia, czego nie zmieni ani wieloletni wynajem, ani nawet najdłuższa karencja między transakcjami zakupu i zbycia – podsumował dyrektor KIS. ©℗