W tym roku wyjątkowo deklarację na podatek od nieruchomości DN-1 można złożyć do 31 marca 2025 r.,a nie do końca stycznia br. Zasady tego odroczenia nie są jednak jasne

rozwiń ›

Przypomnijmy, że podstawowy termin na złożenie informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości przypada:

  • dla osób fizycznych – w terminie 14 dni od dnia, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub zdarzenie powodujące zmianę wysokości opodatkowania; osoby te składają informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1);
  • dla osób prawnych i jednostek organizacyjnych, w tym spółek niemających osobowości prawnej – do 31 stycznia roku podatkowego, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę wysokości opodatkowania; podmioty te składają deklarację na podatek od nieruchomości (DN-1).

Odroczenie terminu

Ma to związek z potencjalnymi trudnościami w zakresie stosowania nowych przepisów wprowadzonych ustawą z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. poz. 1757). Podatnicy mogą złożyć deklarację DN-1 do 31 marca 2025 r., jeżeli spełnią warunki wskazane w art. 6 ust. 2 tej ustawy, tj.:

1) złożą do 31 stycznia 2025 r. do właściwego organu podatkowego pisemne zawiadomienie o skorzystaniu z tego uprawnienia;

2) bez wezwania wpłacą na rachunek właściwej gminy miesięczne raty podatku od nieruchomości:

a) za styczeń – do 31 stycznia 2025 r.,

b) za luty – do 15 lutego 2025 r.,

c) za marzec – do 15 marca 2025 r.

Wskazane miesięczne raty należy wpłacić w wysokości odpowiadającej średniej miesięcznej kwocie należnego podatku za 2024 r.

Jeżeli podatnik spełni te warunki, to odroczenie terminu na złożenie deklaracji DN-1 nie będzie potwierdzone żadnym aktem administracyjnym, np. decyzją organu podatkowego.

Natomiast konsekwencją niespełnienia któregokolwiek z tych warunków stanowi stosowanie zasad ogólnych. To oznacza obowiązek złożenia deklaracji do 31 stycznia i zapłaty podatku zgodnie z przepisami, a brak dopełnienia tych obowiązków może skutkować m.in. powstaniem zaległości podatkowej.

Odroczenie terminu na dopełnienie obowiązków sprawozdawczych za 2025 r. dotyczy: osób prawnych, jednostek organizacyjnych oraz spółek niemających osobowości prawnej, jednostek organizacyjnych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a także jednostek organizacyjnych Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe.

Wynika to jasno z art. 6 ust. 1 ustawy nowelizującej. Przepis ten wprost odnosi się do podatników, o których mowa w art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, i do deklaracji na podatek od nieruchomości.

Odroczenie nie dla osób fizycznych

Odroczenie terminu nie dotyczy przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, ponieważ nie składają oni deklaracji na podatek od nieruchomości, tylko informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (IN-1). W uzasadnieniu do ustawy nowelizującej wskazano powody, dlaczego termin złożenia tej informacji nie został przedłużony.

Przypomnijmy, że u osób fizycznych zobowiązanie powstaje przez doręczenie decyzji podatkowej wydanej przez organ podatkowy (np. prezydenta miasta, wójta gminy).

Nie zmienia się też zasada, że przedsiębiorcy będący osobami fizycznymi w ogóle mogą nie musieć złożyć w 2025 r. informacji IN-1 – gdy nie zmienia się u nich stan faktyczny podlegający opodatkowaniu. Jeżeli natomiast podatnik (osoba fizyczna) złożył taką informację do 15 stycznia 2025 r., to może ją skorygować zarówno do czasu wydania decyzji przez organ podatkowy, jak i później (wówczas organ podatkowy również zmieni wcześniej wydaną decyzję).

Przy współwłasności

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej lub spółek niemających osobowości prawnej (z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową), to osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają go na zasadach obowiązujących osoby prawne. Wynika to z art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Potrzebne zawiadomienie

Zgodnie ze wspomnianym art. 6 ust. 1 ustawy nowelizującej warunki odroczenia w 2025 r. terminu na złożenie deklaracji DN-1 są dwa. Pierwszy to złożenie do końca stycznia 2025 r. zawiadomienia o woli skorzystania z takiego uprawnienia. Drugi to wpłata stosownych rat na podatek za styczeń, luty i marzec 2025 r. w określonych terminach.

Nie ma urzędowego formularza takiego zawiadomienia. Musi ono być na piśmie i zawierać:

a) nazwę organu podatkowego, do którego jest kierowane,

b) nazwę podatnika, który je składa, adres jego siedziby oraz jego identyfikator podatkowy,

c) oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości na rok 2025 w terminie do 31 marca 2025 r.

Jeżeli zawiadomienie miałby złożyć pełnomocnik podatnika, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić zakres jego umocowania – czy obejmuje ono złożenie takiego zawiadomienia. Może się bowiem okazać, że umocowanie dotyczy np. tylko składania deklaracji podatkowych, a zawiadomienie nie jest deklaracją podatkową. W konsekwencji może się okazać, że konieczne będzie złożenie nowego pełnomocnictwa (co podlega opłacie skarbowej w wysokości 17 zł) wraz z dokumentami potwierdzającymi umocowanie udzielającej go osoby (osób) do działania.

Nowi podatnicy…

Drugim warunkiem prolongaty terminu na złożenie deklaracji DN-1 za 2025 r. jest uiszczenie – w określonych terminach – miesięcznych rat podatku za styczeń, luty oraz marzec br. Należy je wpłacić w wysokości odpowiadającej średniej miesięcznej kwocie należnego podatku za 2024 r.

Powstaje pytanie, co z podmiotami, które nie były podatnikami podatku od nieruchomości w 2024 r. Z uzasadnienia do ustawy nowelizującej należałoby wnioskować, że takim podatnikom nie przysługuje prawo do odroczenia, ale nie wynika to wprost z brzmienia tej ustawy. Jakkolwiek może być wywodzony z warunku uiszczania za miesiące styczeń–marzec 2025 r. rat podatku od nieruchomości w wysokości średniomiesięcznych rat za 2024 r. – skoro nie została złożona deklaracja, nie uiszczano rat podatku od nieruchomości.

…i kontynuujący działalność

Ten sam problem dotyczy podmiotów, które wprawdzie kontynuują działalność, ale u których obowiązek podatkowy powstał w związku z zakończeniem budowy czy oddaniem nowej nieruchomości do użytkowania. W takiej sytuacji – przypomnijmy – obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Wynika to z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Możliwe jest zatem, że z początkiem 2025 r. obowiązek podatkowy powstanie u podmiotu, który nie był podatnikiem podatku od nieruchomości w 2024 r. (np. dotychczas wynajmował nieruchomość).

Gdy podatek wyniósł 0 zł

Wątpliwości dotyczą też podmiotów, które wprawdzie w 2024 r. były podatnikami podatku od nieruchomości, ale wysokość ich zobowiązania z tego tytułu wyniosła 0 zł, bo np. korzystały w tym czasie ze zwolnienia od podatku. Zwolnienie nie oznacza utraty statusu podatnika. Jednocześnie osoba prawna bądź jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej musi złożyć deklarację DN-1 także wtedy, gdy wszystkie jej nieruchomości są objęte zwolnieniem (por. prawomocny wyrok WSA w Szczecinie z 28 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 491/13). U takich podmiotów raty podatku w 2024 r. wynosiły 0 zł.

Powstaje pytanie, czy takie podmioty mogą skutecznie odroczyć termin złożenia deklaracji DN-1 do 31 marca 2025 r. za ten rok, jeżeli wpłacą 0 zł raty podatku za miesiące styczeń–marzec 2025 r. Czy przeciwnie, takie prawo im nie przysługuje ze względu na zerowe raty podatku od nieruchomości za 2024 r.?

Warunek wpłacenia rat podatku w pierwszych trzech miesiącach 2025 r. w wysokości średniomiesięcznej jego kwoty w 2024 r. może nastręczać trudności również podatnikom, którzy w 2024 r. płacili podatek. Nie jest trudno wyobrazić sobie sytuację, w której np. nabyli oni nowe nieruchomości.

Jeżeli obowiązek podatkowy powstał po 31 stycznia 2025 r., to deklaracja DN-1 powinna zostać złożona w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego.

Nowa nieruchomość

Załóżmy, że podatnik kupił w grudniu 2024 r. nową nieruchomość podlegającą opodatkowaniu. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstał 1 stycznia 2025 r. (podobnie jak w przypadku np. nieruchomości wybudowanych w 2024 r.), a obowiązek złożenia deklaracji DN-1 odnośnie do tej nieruchomości powstanie do 31 stycznia 2025 r. Tego samego dnia upłynie termin na złożenie zawiadomienia o odroczeniu terminu złożenia deklaracji za 2025 r. Teoretycznie podatnik może zatem złożyć takie zawiadomienie, jeżeli spełni warunki wskazane w art. 6 ustawy nowelizującej.

Jeżeli natomiast podatnik nabył lub nabędzie nową nieruchomość (podlegającą opodatkowaniu) w styczniu 2025 r., to obowiązek podatkowy powstanie 1 lutego 2025 r., a deklarację DN-1 podatnik powinien złożyć do 14 lutego 2025 r., czyli po terminie złożenia zawiadomienia o odroczeniu terminu na przesłanie deklaracji. Czy ów podatnik może wyprzedzająco złożyć takie zawiadomienie i tym samym odroczyć termin złożenia deklaracji DN-1 do końca marca 2025 r. (zakładając, że spełni pozostałe warunki)? Ustawodawca milczy na ten temat.

W różnych gminach

Problem dotyczy również sytuacji, w której nowe budowle są zlokalizowane w innych gminach niż dotychczas deklarowane przedmioty opodatkowania. Zasadniczo podatnik ma wówczas wybór, tj. może złożyć jedną deklarację, w której wykaże wszystkie dane dotyczące całości przedmiotu opodatkowania, bądź odrębne deklaracje dla każdego przedmiotu opodatkowania (por. wyrok NSA z 13 maja 2015 r., sygn. akt II FSK 1833/13). W takiej sytuacji podatek należy wpłacać na odrębne rachunki w poszczególnych gminach, w których znajdują się dane nieruchomości.

Powstaje zatem pytanie, czy średniomiesięczna kwota podatku w 2024 r., o której mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy nowelizującej, oznacza średniomiesięczną ratę uiszczaną łącznie do wszystkich organów właściwych dla celów podatku od nieruchomości, czy uiszczaną na rachunek organu, do którego składane jest zawiadomienie o wyborze odroczonego terminu na złożenie deklaracji DN-1 za 2025 r.?

Jeśli właściwa jest druga odpowiedź, to czy średniomiesięczna kwota dotyczy łącznie wszystkich nieruchomości należących do podatnika, czy każdej z osobna?

Z pewnością zamiarem ustawodawcy nie było to, żeby podmiot płacący podatek od nieruchomości w różnych gminach i chcący w każdej z nich odroczyć termin na złożenie deklaracji DN-1, musiał w każdej z nich zapłacić podatek w wysokości należnej od wszystkich nieruchomości łącznie. Warto pamiętać również o tym, że zobowiązanie z tytułu podatku nie powstaje względem wszystkich nieruchomości niezależnie od miejsca ich położenia, ale odrębnie.

Pozostaje też kwestia rozpoznania nowego przedmiotu opodatkowania (np. budowli) w danej gminie, np. takiej, w której podatnik dotychczas nie miał przedmiotów opodatkowania.

Czy ma on przyjąć, że w tej gminie średniomiesięczna kwota podatku za 2024 r. wyniosła 0 zł? Czy może powinien jednak uwzględnić średniomiesięczne kwoty podatku za 2024 r. dotyczące wszystkich jego nieruchomości w tej gminie? Deklaracja DN-1, z której wynika zobowiązanie podatkowe, dotyczy przecież wszystkich wskazanych w niej przedmiotów opodatkowania.

Pojawia się pytanie, co w sytuacji, gdy w 2025 r. podmiot przestaje być podatnikiem względem danej nieruchomości. Czy musi on wpłacić pełną średniomiesięczną kwotę podatku za 2024 r., skoro i tak nie uwzględniłby tej nieruchomości w deklaracji i nie opłacał od niej podatku (ponieważ obowiązek podatkowy wygasł 1 stycznia 2025 r.)?

Współwłaściciele i współposiadacze

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany jest współwłasnością lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (z wyjątkami). W efekcie nieruchomości stanowiących współwłasność lub będących we współposiadaniu zasadniczo nie wolno wykazywać w jednej deklaracji (bądź informacji) z przedmiotami opodatkowania, które nie są przedmiotem współwłasności czy współposiadania.

Urzędowy wzór deklaracji DN-1 pozwala na złożenie jej przez jednego podatnika. Jeżeli jest kilku podatników, to każdy z nich powinien złożyć odrębną deklarację, wykazując całą podstawę opodatkowania dla danego przedmiotu opodatkowania oraz całą kwotę podatku za dany rok.

Jeżeli podatek nie zostanie zapłacony, organ podatkowy może żądać zapłaty w całości lub w części od każdego z podatników (zapłata przez niego zwalnia z tego obowiązku pozostałych).

Zasadne wydaje się więc pytanie o prawo do złożenia zawiadomienia o przedłużeniu terminu na złożenie deklaracji DN-1 za 2025 r., gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, ale nie wszyscy współwłaściciele spełniają warunki uprawniające do złożenia tego zawiadomienia (np. współwłaścicielem staje się podmiot, który nie miał statusu podatnika w 2024 r.). Wydaje się, że w takiej sytuacji uprawnienie do prolongaty należy rozpatrywać z punktu widzenia każdego podatnika. W efekcie uprawniony współwłaściciel mógłby skutecznie złożyć takie zawiadomienie.

Problem pojawi się również, gdy jeden ze współwłaścicieli złoży deklarację DN-1 na 2025 r. w podstawowym terminie, a drugi (pozostali) złoży zawiadomienie o odroczeniu terminu na jej złożenie. Jak już wspomnieliśmy, współwłaściciele odpowiadają solidarnie za zobowiązanie w podatku od nieruchomości, a złożona deklaracja jest podstawą dochodzenia jego zapłaty. W ustawie nowelizującej nie przewidziano jednak regulacji, które odnosiłyby się do zagadnienia odpowiedzialności drugiego ze współwłaścicieli nieruchomości – tego, który złożył zawiadomienie o odroczeniu terminu złożenia deklaracji. ©℗