Jak rozliczyć PIT? Ulga mieszkaniowa - kto może skorzystać i jak ją rozliczyć

Ulga mieszkaniowa to istotna korzyść podatkowa, która umożliwia rozliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) w przypadku sprzedaży nieruchomości. Aby ją poprawnie rozliczyć, musimy wypełnić druk PIT-39.

Ulga mieszkaniowa jest niewątpliwie cenionym przez podatników i często przez nich wykorzystywanym instrumentem podatkowym. Nie to jednak rozwiązanie bardzo łatwe do zastosowania. Ma istotne ograniczenia, jej wyliczenie może być kłopotliwe.

Zacznijmy od tego, że nie każda sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną wiąże się z koniecznością zapłaty podatku.

- Będziemy go musieli zapłacić jeżeli sprzedaży takiej dokonaliśmy przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – mówi Ewelina Mandziuk, ekspert ds. podatkowo-finansowych z firmy Formsoft.

A jeżeli wcześniej, to podatku już nie unikniemy, ale dzięki uldze mieszkaniowej możemy zmniejszyć jego wysokość.

Ulga mieszkaniowa. Kto może z niej skorzystać?

Ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które sprzedały swoją nieruchomość, czyli dom, mieszkanie lub działkę, a sprzedaż ta nie jest związana z działalnością gospodarczą. Możemy z niej skorzystać, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od momentu, kiedy nabyliśmy prawo do tej nieruchomości.

- Aby uzyskać ulgę, musimy udowodnić, że pieniądze z tej transakcji zostały przeznaczone na cele związane z mieszkaniem. Ważne jest także, abyś poniósł te wydatki w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości - podkreśla Ewelina Mandziuk.

Muszą być - to jedno z najważniejszych ograniczeń ulgi mieszkaniowej - związane z naszymi własnymi celami mieszkaniowymi, czyli dotyczyć budynków lub lokali będących naszych własnością lub do których masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

- Nieruchomości rekreacyjne nie kwalifikują się do ulgi mieszkaniowej, a jeśli nasz kredyt obejmuje również inne zobowiązania, tylko proporcjonalna część wydatków związanych z celami mieszkaniowymi będzie uwzględniona w uldze - dodaje Agnieszka Malińska, Product Manager programu PIT Format.

Co możemy odliczyć?

Odliczyć z tytułu ulgi możemy naprawdę bardzo wiele. Aktualne przepisy umożliwiają, by praktycznie każdy wydatek na cel mieszkaniowy podatnik mógł odliczyć w rocznym rozliczeniu PIT.

Do wydatków kwalifikujących się do ulgi mieszkaniowej należą w pierwszej kolejności m.in. wydatki na nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, udziału w takim budynku lub lokalu oraz gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie.

Należą do nich również wydatki związane z pracami budowlanymi i remontowymi. - Jeżeli przeprowadzamy budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub lokalu mieszkalnego, te wydatki również kwalifikują się do ulgi mieszkaniowej. Podobnie, jeśli dokonujemy prac na własnym budynku niemieszkalnym, które mają na celu jego adaptację na cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z ulgi - wyjaśnia Ewelina Mandziuk.

W ramach ulgi mieszkaniowej możemy też odliczyć wydatki na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu, jeśli zostały one zaciągnięte przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Możemy też koszty notariusza. No i koszty związane z wykonaniem tynków, podłóg, okładzin ściennych, powłok malarskich, a także - o czym warto pamiętać - zakupem sprzętu AGD (np. lodówki, płyty grzewczej i piekarnika) oraz mebli trwale związanych z budynkiem.

Jak obliczyć dochód zwolniony od podatku?

Niezbędne tutaj będzie sięgnięcie do podstawowych narzędzi matematyki podatkowej. Dochód zwolniony od podatku (DZ) ze zbycia nieruchomości można bowiem obliczyć jako iloczyn dochodu ze sprzedaży (DS) i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (W) w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości (P).

W powyższym równaniu DZ to dochód zwolniony od podatku, DS – dochód ze sprzedaży, W – wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, a P – przychód z odpłatnego zbycia.

Przedstawmy to na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że Pan Piotr sprzedał mieszkanie przed upływem 5 lat, jednak otrzymane środki chce zainwestować w zakup innego mieszkania. Przychód z odpłatnego zbycia wynosi w tym przypadku 500 000 zł, koszty uzyskania przychodu: 350 000 zł, dochód: 150 000 zł a wydatki na zakup nowego mieszkania: 450 000 zł.

Dochód zwolniony zatem wynosi 150 000 * 450 000/ 500 000 = 135 000 Dochód do opodatkowania stawką 19 proc. natomiast = 150 000 – 135 000 = 15 000

- W tej sytuacji Pan Piotr będzie zobowiązany do opłacenia podatku od kwoty 15 000 zł. Gdyby pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone w całości na cele mieszkaniowe, dochód nie podlegałby opodatkowaniu - podsumowuje ekspert z firmy Formsoft.

Kluczowy druk PIT-39

Aby poprawnie rozliczyć ulgę mieszkaniową w zeznaniu rocznym, musimy wypełnić druk PIT-39.

W deklaracji wskazujemy wysokość uzyskanego dochodu ze zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych za dany rok podatkowy. Podajemy też wysokość podatku PIT od dochodu, który nie będzie zwolniony oraz dochody, które nie podlegają opodatkowaniu PIT zgodnie z ustawą o uldze mieszkaniowej.

Nie możemy zapomnieć przy tym o tym, by złożyć zeznanie podatkowe do końca kwietnia, który następuje po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.