Podatek od nieruchomości 2025. Oto najważniejsze zmiany

Z początkiem 2025 r. zaczęły obowiązywać nowe definicje budynku i budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości. Eksperci nie mają wątpliwości, że stanie się to przyczyną nowych sporów, bo – jak mówią – wiele ustawowych pojęć jest niejasnych.

Zmiany wprowadziła nowelizacja z 19 listopada 2024 r. ustaw o podatku rolnym, o podatkach i opłatach lokalnych oraz o opłacie skarbowej (Dz.U. poz. 1757).

Ze względu na jej obszerny zakres przedsiębiorcy mają w tym roku wyjątkowo trzy miesiące (do 31 marca) na złożenie deklaracji na podatek od nieruchomości, ale do końca stycznia 2025 r. muszą złożyć w urzędzie skarbowym specjalne powiadomienie.

Muszą też wpłacić, i to bez wezwania organu podatkowego, raty podatku od nieruchomości za trzy pierwsze miesiące 2025 r.:

• za styczeń do 31 stycznia br.,
• za luty do 15 lutego br.,
• za marzec do 15 marca br.

Danina za te miesiące musi odpowiadać wysokości średniej miesięcznej kwoty należnego podatku za 2024 r.

Z kolei podatek należny za miesiące od kwietnia do grudnia 2025 r. przedsiębiorcy zapłacą już według złożonej deklaracji, a ewentualną niedopłatę za okres styczeń–marzec br. uregulują do 31 marca br.

Jeżeli jednak zapłacone w pierwszych trzech miesiącach kwoty będą wyższe niż wynikające ze złożonej deklaracji, to nie będą one traktowane jako nadpłata w rozumieniu ordynacji podatkowej, tylko będą podlegać zaliczeniu lub zwrotowi na podstawie art. 76 ordynacji. To oznacza, że jeżeli podatnik (przedsiębiorca) nie będzie miał zaległości podatkowych, to nadpłacone kwoty za okres styczeń–marzec 2025 r. będą mu zwrócone z urzędu, chyba że podatnik złoży wniosek o zaliczenie ich w całości lub w części na poczet przyszłych zobowiązań podatkowych.

Podatek od nieruchomości - budynki i budowle

Dzięki temu przedsiębiorcy będą mieli więcej czasu na zapoznanie się z nowymi definicjami budynku i budowli. Te bowiem nie odwołują się już bezpośrednio do prawa budowlanego, tylko wynikają wprost ze znowelizowanej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Budynkiem (opodatkowanym od powierzchni) jest obecnie „obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, który posiada fundamenty i dach”.

Wyjątkiem jest obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone: materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Z kolei budowlą (opodatkowaną od wartości) jest obiekt, który nie jest budynkiem, ale będzie wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy (np. obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem) wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Przy czym budowla musi być wzniesiona w wyniku robót budowlanych, także gdy stanowi część obiektu niewymienionego w ustawie.

Budowlami są też:

• elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenia budowlane – przyłącze oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenia techniczne (inne niż wymienione w poprzednich punktach) – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Podatek od nieruchomości - wiatraki i biogazownie

Obowiązujące przepisy nie pozostawiają wątpliwości, że w przypadku elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych, elektrowni fotowoltaicznych, biogazowni, biogazowni rolniczych, magazynów energii, kotłów, pieców przemysłowych, kolejek linowych, wyciągarek narciarskich oraz skoczni – opodatkowane są ich części budowlane.

Bez daniny są więc urządzenia techniczne bezpośrednio związane z tymi obiektami.

Jeśli idzie o biogazownie rolnicze, to – jak wyjaśniali przedstawiciele Ministerstwa Finansów podczas prac nad nowelizacją – od 2025 r. będą one opodatkowane tylko wówczas, gdy są wykorzystywane w działalności gospodarczej.

– Jeżeli z biogazowni korzystają rolnicy, to wówczas nie są one opodatkowane, ponieważ nie są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – podkreśla Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP. Dodaje, że było to również przedmiotem dyskusji pomiędzy ministerstwami rolnictwa i finansów i finalnie resort finansów zobowiązał się do wydania interpretacji ogólnej, w której ma być potwierdzony status biogazowni rolniczych dla celów podatku od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości - urządzenia techniczne

Na etapie prac nad nowelizacją zrezygnowano z koncepcji „całości techniczno-użytkowej”, bo budziła ona wiele kontrowersji. W zamian dodano pojęcie „urządzenia budowlane”, które jednak również budzi wątpliwości.

„Urządzenia budowlane” to przyłącza oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Zdaniem Dominiki Kasińskiej, associate w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska, właśnie ta „bezpośredniość” może się stać przedmiotem kontrowersji i sporów z organami podatkowymi.

– Na przykład panele fotowoltaiczne na dachu lub dobudowane windy, np. w siedzibie jakiejś firmy, mogą być dla kogoś obiektem, który zapewnia bezpośrednie użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem, a dla kogoś innego nim nie będą – mówi ekspertka.

Przypomnijmy, że podczas prac parlamentarnych przedstawicielka Ministerstwa Finansów wyjaśniała, iż windy nie będą opodatkowane, bo wchodzą w skład budynku. Zapewniała, że podatku nie będzie też od paneli fotowoltaicznych.

– Pytanie tylko, w jakim zakresie takie wyjaśnienia resortu będą wiążące dla samorządów – mówi Dominika Kasińska. Podkreśla, że gminy mogą w tym przypadku kierować się brzmieniem przepisów i subiektywnie je interpretować na niekorzyść podatników.

Podatek od nieruchomości - kiedy od fundamentów

Nie wiadomo też, jak gminy podejdą do opodatkowania fundamentów. Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami budowlą są także fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Dominika Kasińska podaje przykład ogrodzenia posadowionego na fundamencie i wskazuje, że nie ma pewności, czy należy je opodatkować wraz z fundamentami.

– Samo ogrodzenie jest wymienione w poz. 22 załącznika nr 4 do ustawy, co oznacza, że podlega opodatkowaniu jako budowla – zauważa ekspertka. Nie wiadomo natomiast, czy ogrodzenie, którego częścią jest mechaniczna brama, jest urządzeniem technicznym, czy nim nie jest. – Jeżeli nim jest, to podatek będzie też od fundamentów – tłumaczy Dominika Kasińska.

Wzniesione, a nie wykonane

W obu definicjach – budynku i budowli – mowa jest o „wzniesieniu w wyniku robót budowlanych”, a nie o „wykonaniu z materiałów budowlanych”, jak początkowo zakładano.

Roboty budowlane

Dla opodatkowania budowli ważna jest też definicja robót budowlanych. Zgodnie z nowelizacją chodzi tu o prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Podatnicy liczyli na to, że w katalogu tych czynności nie będzie montażu, ale jednak się on pojawił. – W związku z tym nie jest konieczne prowadzenie typowych prac budowlanych, wystarczający może być montaż prefabrykowanych elementów czy urządzeń technicznych, abyśmy mieli do czynienia z budowlą – wyjaśnia Rafał Kran.

Z drugiej strony – jak podkreśla – aby obiekt lub urządzenie podlegały opodatkowaniu, ich budowa lub montaż muszą być realizowane zgodnie z prawem budowlanym. – Wydaje się więc, że urządzenia, których montaż nie wymaga w świetle prawa budowlanego żadnej formy zgłoszenia, nie będą opodatkowane – mówi ekspert MDDP.

Trwałe związanie z gruntem

Dla opodatkowania budynków kluczowa jest definicja „trwałe związanie z gruntem”. Chodzi o „takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu na inne miejsce”.

Podczas prac nad nowelizacją nie uwzględniono postulatu przedsiębiorców, by skorzystać z definicji nakreślonej przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 29 września 2021 r. (III FPS 1/21). Sąd kasacyjny stwierdził wówczas, że jeśli obiekt ma być trwale związany z gruntem, to musi on być przytwierdzony do fundamentu tak, aby przeniesienie go prowadziło do uszkodzenia tego obiektu albo było związane z wykonaniem prac ziemnych. Byłaby to definicja zawężająca w porównaniu z tą, którą ostatecznie uchwalono.

Kontenery i hale namiotowe

Definicja trwałego związania z gruntem ma znaczenie nie tylko dla budynków, lecz także dla niektórych budowli wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy. Mowa tu np. o:

• obiektach kontenerowych,
• tablicach reklamowych,
• przekryciach namiotowych, powłokach pneumatycznych, strzelnicach, kioskach ulicznych, pawilonach sprzedaży ulicznej, pawilonach wystawowych.

Są one opodatkowane tylko wówczas, gdy są trwale związane z gruntem. Te, które nie spełnią tej przesłanki, nie są uznawane za budowle.

I tu może powstać kłopot z interpretacją. Z jednej strony bowiem, biorąc pod uwagę szeroką definicję trwałego związania z gruntem, można uznać, że od każdego takiego obiektu, np. kontenera, trzeba będzie zapłacić podatek. Trudno bowiem wyobrazić sobie, aby tego typu obiekt nie opierał się siłom przyrody, a więc by nie spełniał wspomnianej definicji trwałego związania z gruntem.

Z drugiej strony – jak podkreśla Dominika Kasińska – inne podejście w tej materii prezentowało samo Ministerstwo Finansów. – Według resortu obiektami trwale związanymi z gruntem nie będą dowolne obiekty, których masa lub konstrukcja powodują, że nie ulegają one przesunięciu przez czynniki atmosferyczne, w tym np. kontenery, które są wynajmowane przez przedsiębiorców np. na czas trwania budowy, a po tym czasie wracają do właściciela (kontenery mobilne) – zauważa ekspertka.

Zarazem jednak dodaje, że gminy mogą przyjąć własną interpretację, jak to często bywa przy niejasnych przepisach.

Mała architektura

Z nowych przepisów wprost wynika też, że podatek od nieruchomości nie dotyczy obiektów małej architektury. Z definicji obiektu budowlanego (art. 1a ust. 1 pkt 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) są bowiem wyłączone niewielkie obiekty stanowiące:

• obiekty kultu religijnego: kapliczki, krzyże przydrożne i figury,

• obiekty architektury ogrodowej: posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki i pergole, murowane grille, oczka wodne,

• obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery.

Od garaży

Zmiany w opodatkowaniu garaży w budynkach mieszkalnych są korzystne dla podatników. Niższa stawka, taka jak dla mieszkań, obowiązuje niezależnie od tego, czy garaż jest wielostanowiskowy, czy indywidualny i czy jest założona dla niego odrębna księga wieczysta.

Zmiana ta nie dotyczy garaży wolnostojących. Zgodnie bowiem z nowym przepisem za część mieszkalną budynku mieszkalnego ma być uznawane pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów „w tym budynku”.

Podatnicy nie będą musieli przekazać gminom żadnej informacji w związku z obniżeniem stawki podatku od garaży. Dlatego po otrzymaniu decyzji wymiarowej warto dokładnie sprawdzić, czy nie jest ona błędna. Może się bowiem okazać, że gmina nie ma właściwych informacji i naliczy wyższy podatek. Jeżeli tak się stanie, podatnik będzie musiał się od takiej decyzji odwołać. ©℗