Ruszają sejmowe prace nad nowelizacją przepisów o podatku od nieruchomości. Sprawdź, co się zmieni

Chodzi o projekt nowelizacji ustaw: o podatku rolnym, o podatkach i opłatach lokalnych oraz o opłacie skarbowej. Powinna ona wejść w życie 1 stycznia 2025 r., zgodnie z wyrokami Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r. (sygn. akt SK 14/21) i z 18 października 2023 r. (SK 23/19). Pierwszy dotyczył definicji budowli, a drugi – opodatkowania garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych.

Miesiąc vacatio legis?

Z wcześniejszych wytycznych TK wynikało, że jeśli podatek jest roczny, a zmiany w nim mają być niekorzystne dla podatników, to vacatio legis powinno wynosić co najmniej miesiąc.

Aby więc nowe przepisy o podatku od nieruchomości faktycznie weszły w życie z początkiem 2025 r., nowelizacja musiałaby zostać opublikowana w Dzienniku Ustaw do 30 listopada br. Czy to się uda? Wydaje się to mało prawdopodobne, choć minimalna szansa jest.

Zasadniczo Sejm, zgodnie ze swoim statutem, nie może uchwalić ustawy na jednym posiedzeniu. Posiedzenie, na którym posłowie mogliby przyjąć nowelizację, odbędzie się 19–21 listopada br. Potem jest jeszcze Senat. Senatorowie mogliby przyjąć nowelizację na posiedzeniu 29–30 listopada br. Nawet jeśli Senat nie wniósłby poprawek (co również wydaje się mało prawdopodobne), to uchwalona ustawa musi być jeszcze podpisana przez prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Ale jest jeszcze inne rozwiązanie.

– Ministerstwo Finansów ciągle podkreśla, że nowelizacja ma na celu zachowanie status quo. Dlatego może twierdzić, że zmiany nie są niekorzystne dla podatników, a w związku z tym minimalne vacatio legis nie jest wymagane – zwraca uwagę Rafał Kran, doradca podatkowy, partner w MDDP.

Budynek i budowla

Podsumujmy, co znalazło się w projekcie, który ostatecznie trafił do Sejmu.

W przepisach o podatku od nieruchomości pojawią się nowe definicje pojęć budynku i budowli, które nie będą już odwoływały się do prawa budowlanego. Będzie też jednoznaczny rozdział między budynkiem a budowlą; zostanie wprost zapisane, że budowlą jest obiekt niebędący budynkiem.

Budynkiem (opodatkowanym od powierzchni) ma być „obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, który posiada fundamenty i dach”.

Wyjątkiem będzie obiekt, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Z kolei budowlą (opodatkowaną od wartości) ma być obiekt, który nie jest budynkiem, a będzie wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy (np. obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem) wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Budowlami mają być też:

• elektrownia wiatrowa, elektrownia jądrowa i elektrownia fotowoltaiczna, biogazownia rolnicza, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• urządzenia budowlane – przyłącze oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem (o których mowa też w pierwszym punkcie, np. elektrownia wiatrowa), niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
• urządzenia techniczne (inne niż wymienione w poprzednich punktach) – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W definicji budowli zapisany zostanie warunek, że budowla musi być wzniesiona w wyniku robót budowlanych, także gdy stanowi część obiektu niewymienionego w ustawie.

Wzniesione, a nie wykonane

W obu definicjach – budynku i budowli – mowa jest o „wzniesieniu w wyniku robót budowlanych”, a nie „wykonaniu z materiałów budowlanych”, jak to pierwotnie zakładano.

To dla podatników lepsze rozwiązanie, bo „wykonanie z materiałów budowlanych” jest pojęciem bardzo szerokim i obawiano się, że taka przesłanka pozwoli na objęcie podatkiem różnego rodzaju w pełni prefabrykowanych urządzeń.

Roboty budowlane

Projekt, który trafił do Sejmu, zawiera też inną zmianę doprecyzowującą. Dotyczy ona terminu „roboty budowlane”. Ma być jasne, że chodzi tu o prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Podatnicy oczekiwali takiego doprecyzowania. Liczyli jednak na to, że w katalogu czynności nie pojawi się montaż.

Trwałe związanie z gruntem

Oczekiwań podatników nie spełnia też definicja „trwałego związania z gruntem”. W świetle projektu, który trafił do Sejmu, ma być to „takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu na inne miejsce”.

Nie został więc uwzględniony postulat przedsiębiorców, by skorzystać z definicji nakreślonej przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 29 września 2021 r. (III FPS 1/21). Sąd kasacyjny stwierdził wówczas, że jeśli obiekt ma być trwale związany z gruntem, to musi on być przytwierdzony do fundamentu tak, aby przeniesienie go prowadziło do uszkodzenia tego obiektu albo było związane z wykonaniem prac ziemnych.

Byłaby to definicja zawężająca w porównaniu z tą, którą zakłada projekt.

Kontenery i hale namiotowe

Definicja „trwałego związania z gruntem” będzie miała znaczenie nie tylko dla budynków, lecz także dla niektórych budowli wymienionych w projektowanym załączniku nr 4 do ustawy. Mowa np. o „obiektach kontenerowych”. W załączniku zostałoby wprost wskazane, że chodzi tylko o te obiekty kontenerowe, które są trwale związane z gruntem. Te, które nie spełnią tej przesłanki, nie będą uznawane za budowle.

Mimo to w praktyce od każdego kontenera trzeba będzie zapłacić podatek. Trudno bowiem wyobrazić sobie, aby tego typu obiekt nie opierał się siłom przyrody, a więc by nie spełniał wspomnianej definicji trwałego związania z gruntem.

– Może więc dojść do absurdalnych sytuacji, w których opodatkowane jako budowle będą też kontenery mobilne, niezależnie od tego, czy zmieniają swoje położenie, czy nie – mówi Rafał Kran.

Ekspert zwraca też uwagę, że w wersji, która trafiła do Sejmu, ponownie wróciły do projektowanego załącznika nr 4 hale namiotowe, a właściwie „przekrycia namiotowe” trwale związane z gruntem (poz. 28). To oznacza, że będą one opodatkowane jako budowle.

Wiatraki i fotowoltaika

Wiele niepewności wiąże się jednak z opodatkowaniem farm wiatrowych i fotowoltaicznych. W projekcie zapisano, że opodatkowana będzie tylko część budowlana elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych, elektrowni fotowoltaicznych, biogazowni rolniczych, magazynów energii, kotła, pieca przemysłowego, kolejki linowej, wyciągu narciarskiego oraz skoczni (projektowany art. 1a ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Problem polega na tym, że z innego projektowanego przepisu ma wynikać, że urządzeniem budowlanym (opodatkowanym jako budowla) będzie też urządzenie techniczne bezpośrednio związane właśnie m.in. z wymienionymi obiektami (tj. elektrownią wiatrową i fotowoltaiczną). W rezultacie – zdaniem ekspertów – istnieje ryzyko, że opodatkowane będą również np. elementy prądotwórcze turbin wiatrowych czy panele fotowoltaiczne. Zwracaliśmy na to uwagę w artykule „Wrócił problem z podatkiem od wiatraków. I nie tylko” (DGP nr 202/2024).

W odpowiedzi Ministerstwo Finansów uspokajało, że obawy te są nieuzasadnione. W stanowisku przesłanym do naszej redakcji resort wyjaśnił, że w świetle projektu nowelizacji części techniczne wymienionych obiektów nie będą urządzeniami budowlanymi związanymi z tymi obiektami. Są one bowiem ich częścią składową. Opodatkowane będą więc tylko części budowlane, np. fundamenty, konstrukcje wsporcze oraz słupy – zapewnił resort (patrz: „MF: Wiatraki będą opodatkowane tylko od części budowlanej”, DGP nr 203/2024).

Obiekty małej architektury

Z projektu, który trafił do Sejmu, wprost wynika, że podatek od nieruchomości nie będzie dotyczył obiektów małej architektury. Z definicji obiektu budowlanego (art. 1a ust. 1 pkt 2a ustawy) będą bowiem wyłączone niewielkie obiekty stanowiące:

• obiekty kultu religijnego: kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
• obiekty architektury ogrodowej: posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki i pergole, murowane grille, oczka wodne,
• obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery.

Lotniska po staremu

Projekt nie zakłada jakichkolwiek zmian w opodatkowaniu lotnisk. Początkowo Ministerstwo Finansów chciało ograniczyć zwolnienia z podatku od nieruchomości dla lotnisk i przywrócić stan sprzed 2022 r. Projekt, który trafił do Sejmu, nie zawiera tej zmiany, a zatem nadal zwolnione z podatku będą grunty na całym obszarze części lotniczej.©℗