Dom w stanie surowym 
też może być bez PCC. Niektórym się to opłaci

Dla innych może być ona negatywna w skutkach. Chodzi o art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Na podstawie tego przepisu zwolniona z PCC jest sprzedaż (a właściwie zakup, bo podatek płaci kupujący), której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Zwolnienie dotyczy tylko zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc).

W stanie surowym

Jeśli chodzi o zakup domu w stanie surowym – niezależnie od tego, czy zamkniętym, czy otwartym – to fiskus uważa, że art. 9 pkt 17 ustawy o PCC takiej sytuacji nie dotyczy.

Odwołuje się tu do prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a w szczególności do art. 3 pkt 2a. Zgodnie z tym przepisem budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku, to budynek nie może być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych – argumentuje fiskus. Z tego powodu uważa, że dom jest ciągle w budowie i przez to zwolnienie na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC nie ma w tym wypadku zastosowania.

Tak stwierdził np. w interpretacji z 12 grudnia 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.245. 2023.2.DR). Chodziło o dom w stanie surowym otwartym. Budynek miał już dach, ale nie miał jeszcze zamontowanych okien. Dla podatniczki, która zamierzała go kupić, miała to być pierwsza nieruchomość na cele mieszkaniowe.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że w takiej sytuacji zwolnienie z PCC się nie należy. Powołał się na prawo budowlane i stwierdził, że zakup budynku, na który nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie lub dla którego nie złożono jeszcze zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z prawem budowlanym), nie będzie zwolniony z PCC.

Tak samo wypowiedział się w interpretacji z 11 stycznia 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.449. 2023.2.JKU) i 21 grudnia 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014.434. 2023.2.JKU). Ta druga dotyczyła zakupu domu w stanie surowym zamkniętym.

Wyrok WSA i jego konsekwencje

Innego zdania niż fiskus był Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach i z tego powodu uchylił 3 września 2024 r. (sygn. akt I SA/Gl 227/24) wspomnianą interpretację z 12 grudnia 2023 r. Przypomniał, że celem wprowadzenia art. 9 pkt 17 ustawy o PCC było umożliwienie osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, tj. ze zwolnieniem podatkowym. Należy zatem interpretować ten przepis z uwzględnieniem celu, jakiemu regulacja ta miała służyć.

Za kluczowe sąd uznał to, że w tej sprawie kupowany dom miał być pierwszą nieruchomością mieszkalną dla podatniczki i jej męża i miał służyć zaspokajaniu w przyszłości ich potrzeb mieszkaniowych.

Według Wojewódzkiego Sądu Admnistracyjnego nie było podstaw do odwołania się w tej sprawie do definicji budynku mieszkalnego z przepisów prawa budowlanego. Dyrektor KIS niesłusznie przyjął, że dopiero wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku lub zawiadomienie o zakończeniu budowy powoduje automatycznie, iż dana nieruchomość zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, a w konsekwencji spełnia definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego – orzekł WSA.

Podkreślił, że bezpośrednio po tym, jak zostanie wydane pozwolenie na użytkowanie bądź właściwy organ zostanie zawiadomiony o zakończeniu budowy, budynek mieszkalny ciągle jeszcze nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych. Jest on bowiem dopiero w stanie surowym zamkniętym.

„W istocie jest to nadal jeden z etapów budowy nieruchomości. Jego osiągnięcie oznacza, że budynek ma już konstrukcję nośną, ściany zewnętrzne, dach, a także wszystkie okna i drzwi wejściowe. Budynek taki jest już gotowy od zewnątrz, jednak nadal nie jest możliwe zamieszkiwanie w nim, a w konsekwencji nie zaspokaja on potrzeb mieszkaniowych” – tłumaczył sąd.

Orzekł jednak, że nie ma to znaczenia dla celów zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy. Za decydujący uznał cel, któremu budynek ma służyć – zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Wyrok jest nieprawomocny

Jeżeli Naczelny Sąd Administracyjny podzieli tę wykładnię, będzie ona miała istotne konsekwencje dla wielu podatników i to nie tylko korzystne, jak wydawałoby się z wyroku wygranego w tej sprawie przez podatniczkę.

Na takiej wykładni traci bowiem ten, kto już taki dom (w stanie surowym) posiada lub posiadał. Taka osoba przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania) nie skorzystałaby już ze zwolnienia z PCC, bo nie byłaby to dla niej pierwsza nieruchomość mieszkaniowa, lecz kolejna.

Co innego, gdyby trzymać się wykładni dyrektora KIS. Ona byłaby opłacalna dla podatników, co wskazuje chociażby interpretacja z 3 lipca 2024 r. (sygn. 0111 KDIB2-2.4014.156.2024.1.KK). Dyrektor KIS potwierdził w niej, że małżonkowie mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie mieszkania, mimo że od 12 lat posiadają już dom w „stanie surowym otwartym”.

Konsekwencje wyroku odczują też osoby, które kupią działkę z dwoma domami – jednym do zamieszkania, a drugim w stanie surowym. Według fiskusa na taki zakup przysługuje zwolnienie z PCC. Gdyby natomiast zastosować wykładnię WSA w Gliwicach, to zwolnienia by nie było, bo art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych, a w tym wypadku podatnik kupowałby działkę z dwoma domami.

Fiskus nie zgadza się natomiast na preferencję, gdy podatnik kupuje działkę, na której jest dom w stanie surowym i dom niezdatny do użytku, co do którego wydano zakaz użytkowania. Wówczas – według dyrektora KIS – żaden z domów nie nadaje się do zamieszkania, a zatem zakup dotyczy tylko działki, a taka transakcja nie jest objęta zwolnieniem z PCC. Natomiast w świetle wykładni WSA zwolnienie by przysługiwało, bo sąd uwzględniłby zakup budynku w stanie surowym.©℗

orzecznictwo