Przepisy nie przewidują specjalnych zasad uzyskania zwrotu VAT od zakupu nieruchomości na cele działalności. Gdy zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej podatnik odliczy VAT na zasadach ogólnych. Następnie, gdy w deklaracji wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym może wystąpić o jej zwrot.
Warunki odliczenia VAT od nieruchomości
Kupując nieruchomość do działalności gospodarczej podatnik odliczy VAT od tego zakupu jeżeli nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Aby prawo do odliczenia 100% VAT przysługiwało, nieruchomość musi być wykorzystywana wyłącznie na cele działalności. Gdy nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności opodatkowanej VAT, a przypisanie tych nakładów w całości do tej działalności nie jest możliwe ustalając kwotę VAT do odliczenia stosujemy proporcję. I tak gdy nieruchomość jest wykorzystywana do działalności opodatkowanej oraz:
- zwolnionej z VAT to kwotę podatku naliczonego oblicza się stosując proporcję ustaloną jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo;
- do celów osobistych to kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
Odliczymy VAT za okres kiedy otrzymamy fakturę, ale nie wcześniej niż za okres kiedy powstał obowiązek podatkowy, czyli zasadniczo w dniu podpisania aktu notarialnego, chyba że wcześniej zostanie wpłacona zaliczka lub wydana nieruchomość kupującemu, aby mógł nią rozporządzać jak właściciel.
Przykład
Spółka zakupiła nieruchomość wyłącznie na cele firmowe. W lipcu 2024 r. wpłaciła zadatek stanowiący 20% ceny udokumentowany fakturą. Następnie we wrześniu podpisano akt notarialny i wydano nieruchomość. Ostateczną fakturę również otrzymała we wrześniu. W takim przypadku z faktury zaliczkowej mogła odliczyć VAT w lipcu, a od pozostałej kwoty we wrześniu.
Dysponowanie powstałą nadwyżką podatku naliczonego
Gdy w wyniku skorzystania z prawa do odliczenia powstanie nadwyżka podatku naliczonego może ją zadysponować na dwa sposoby:
- do przeniesienia na następny okres rozliczeniowy lub
- do zwrotu na rachunek bankowy.
Terminy zwrotu VAT
Wybierając drugą opcję, czyli zwrot VAT na rachunek bankowy podatnik musi wybrać termin. Podstawowy termin zwrotu to 60 dni. Zadeklarowanie zwrotu w tym terminie nie wymaga spełnienia dodatkowych warunków, gdy podatnik wykaże sprzedaż podlegającą opodatkowaniu w kraju lub za granicą. W przypadku korzystania ze zwrotu w tym terminie należy wpisać „1” (co oznacza „tak”) w polu P_ 57 części deklaracyjnej pliku JPK_V7.
Gdy za dany okres nie podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju oraz czynności opodatkowanym poza terytorium kraju w związku z którymi przysługiwało prawo do odliczenia VAT obowiązuje go termin 180 dniowy. Wtedy może nie opłacać się wnioskować o zwrot, gdy mamy w bliskiej perspektywie wystąpienie sprzedaży. Wtedy warto przenieść nadwyżkę na następne okresy i gdy wystąpi sprzedaż to dopiero wtedy wnioskować o zwrot.
Można wnioskować o skrócenie terminu zwrotu np. do 25 dni, ale wtedy musi być spełnione sześćwarunków. W przypadku korzystania ze zwrotu VAT w terminie 25 dni należy wpisać „1” (co oznacza „tak”) w polu P_56 części deklaracyjnej pliku JPK_VAT.
Warunki skrócenia terminu zwrotu różnicy VAT do 25 dni
Lp. | Warunki |
1. | kwoty podatku naliczonego wykazane w deklaracji podatkowej wynikają wyłącznie z określonych przepisami faktur, dokumentów i czynności (z wyłączeniem kwoty podatku naliczonego lub różnicy podatku nierozliczonej w poprzednich okresach rozliczeniowych i wykazanej w deklaracji), tj. z:faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone za pośrednictwem rachunku bankowego podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju albo rachunku podatnika w SKOK, której jest członkiem, wskazanego w zgłoszeniu identyfikacyjnym;faktur innych niż wymienione w powyższym punkcie, dokumentujących należności, jeżeli łączna kwota tych należności nie przekracza 15 000 zł;dokumentów celnych, deklaracji importowej oraz decyzji, wymienionych w art. 33 ust. 2-3 oraz art. 34 ustawy o VAT, które zostały przez podatnika zapłacone;importu towarów rozliczanego zgodnie z art. 33a ustawy o VAT, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, świadczenia usług, dla którego podatnikiem jest ich usługobiorca, lub dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, jeżeli w deklaracji podatkowej została wykazana kwota podatku należnego od tych transakcji |
2. | kwota podatku naliczonego lub różnicy podatku nierozliczona w poprzednich okresach rozliczeniowych i wykazana w deklaracji nie przekracza 3000 zł |
3. | podatnik złożył w urzędzie skarbowym, nie później niż w dniu złożenia deklaracji, potwierdzenie zapłaty należności w poz. 1 lit. a tabeli (tj. należności, które zostały w całości zapłacone za pośrednictwem rachunku bankowego podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju albo rachunku podatnika w SKOK, której jest członkiem, wskazanego w zgłoszeniu identyfikacyjnym) |
4. | podatnik przez kolejnych 12 miesięcy bezpośrednio poprzedzających dany okres rozliczeniowy był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny |
5. | podatnik przez kolejnych 12 miesięcy bezpośrednio poprzedzających dany okres rozliczeniowy składał deklaracje VAT, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy o VAT |
6. | nie ma zastosowania art. 87 ust. 6c ustawy o VAT, według którego prawo do zwrotu nie przysługuje, gdy podatnik nie umożliwił płatności bezgotówkowych wbrew obowiązkowi |
To podatnik wybiera w jakim terminie zawnioskuje o zwrot oceniając czy spełnia warunki.