Zasady zwrotu VAT przy zakupie nieruchomości na potrzeby działalności

Zakup nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej wiąże się z różnymi aspektami podatkowymi, w tym z możliwością zwrotu zapłaconego VAT. Poniżej przedstawiamy zasady dotyczące odliczenia VAT od zakupu nieruchomości oraz procesu ubiegania się o jego zwrot.

Przepisy nie przewidują specjalnych zasad uzyskania zwrotu VAT od zakupu nieruchomości na cele działalności. Gdy zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej podatnik odliczy VAT na zasadach ogólnych. Następnie, gdy w deklaracji wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym może wystąpić o jej zwrot.

Warunki odliczenia VAT od nieruchomości

Kupując nieruchomość do działalności gospodarczej podatnik odliczy VAT od tego zakupu jeżeli nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Aby prawo do odliczenia 100% VAT przysługiwało, nieruchomość musi być wykorzystywana wyłącznie na cele działalności. Gdy nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności opodatkowanej VAT, a przypisanie tych nakładów w całości do tej działalności nie jest możliwe ustalając kwotę VAT do odliczenia stosujemy proporcję. I tak gdy nieruchomość jest wykorzystywana do działalności opodatkowanej oraz:

• zwolnionej z VAT to kwotę podatku naliczonego oblicza się stosując proporcję ustaloną jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo;
• do celów osobistych to kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Odliczymy VAT za okres kiedy otrzymamy fakturę, ale nie wcześniej niż za okres kiedy powstał obowiązek podatkowy, czyli zasadniczo w dniu podpisania aktu notarialnego, chyba że wcześniej zostanie wpłacona zaliczka lub wydana nieruchomość kupującemu, aby mógł nią rozporządzać jak właściciel.

Przykład

Spółka zakupiła nieruchomość wyłącznie na cele firmowe. W lipcu 2024 r. wpłaciła zadatek stanowiący 20% ceny udokumentowany fakturą. Następnie we wrześniu podpisano akt notarialny i wydano nieruchomość. Ostateczną fakturę również otrzymała we wrześniu. W takim przypadku z faktury zaliczkowej mogła odliczyć VAT w lipcu, a od pozostałej kwoty we wrześniu.

Dysponowanie powstałą nadwyżką podatku naliczonego

Gdy w wyniku skorzystania z prawa do odliczenia powstanie nadwyżka podatku naliczonego może ją zadysponować na dwa sposoby:

• do przeniesienia na następny okres rozliczeniowy lub
• do zwrotu na rachunek bankowy.

Terminy zwrotu VAT

Wybierając drugą opcję, czyli zwrot VAT na rachunek bankowy podatnik musi wybrać termin. Podstawowy termin zwrotu to 60 dni. Zadeklarowanie zwrotu w tym terminie nie wymaga spełnienia dodatkowych warunków, gdy podatnik wykaże sprzedaż podlegającą opodatkowaniu w kraju lub za granicą. W przypadku korzystania ze zwrotu w tym terminie należy wpisać „1” (co oznacza „tak”) w polu P_ 57 części deklaracyjnej pliku JPK_V7.

Gdy za dany okres nie podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju oraz czynności opodatkowanym poza terytorium kraju w związku z którymi przysługiwało prawo do odliczenia VAT obowiązuje go termin 180 dniowy. Wtedy może nie opłacać się wnioskować o zwrot, gdy mamy w bliskiej perspektywie wystąpienie sprzedaży. Wtedy warto przenieść nadwyżkę na następne okresy i gdy wystąpi sprzedaż to dopiero wtedy wnioskować o zwrot.

Można wnioskować o skrócenie terminu zwrotu np. do 25 dni, ale wtedy musi być spełnione sześćwarunków. W przypadku korzystania ze zwrotu VAT w terminie 25 dni należy wpisać „1” (co oznacza „tak”) w polu P_56 części deklaracyjnej pliku JPK_VAT.

Warunki skrócenia terminu zwrotu różnicy VAT do 25 dni

To podatnik wybiera w jakim terminie zawnioskuje o zwrot oceniając czy spełnia warunki.