Nie zawsze trzeba płacić daninę, gdy nieruchomość sprzedawana jest przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Wystarczy, aby z dochodu ze sprzedaży – w ciągu dwóch najbliższych lat – przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe. Należy jednak pamiętać, że nie liczą się wydatki związane z mieszkaniem w TBS ani spłata kredytu zaciągniętego przez współmałżonka przed ślubem.
Czy spłata kredytu uprawnia do ulgi
Cztery lata temu zaciągnęłam kredyt na kupno mieszkania – pisze pani Klaudia. Teraz chcę je sprzedać. Czy pieniądze, które uzyskam, będą zwolnione z PIT, jeżeli spłacę nimi kredyt – pyta czytelniczka
TAK
Reklama
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od nabycia może się wiązać z zapłatą podatku dochodowego. Nie trzeba jednak płacić daniny, gdy w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczy się uzyskane pieniądze na cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT takim celem jest np. spłata kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reklama
Pani Klaudia musi jednak pamiętać, że ulgą objęta jest tylko ta część dochodu, którą spłaci kredyt już po sprzedaży mieszkania. Część spłacona jeszcze przed zbyciem nieruchomości nie uprawnia do zwolnienia w PIT. Na takim stanowisku stoi nie tylko fiskus, ale też sądy administracyjne. Tak orzekły, przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 945/14, a wcześniej Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu. W sprawie, którą rozpatrywały sądy, chodziło o podatniczkę, która sprzedała mieszkanie na cztery miesiące przed upływem pięcioletniego terminu. Większość kredytu już spłaciła, do zapłaty zostało jej tylko 45 tys. zł. Organy podatkowe ustaliły, że z 400 tys. zł uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu poszło zaledwie 45 tys. zł. W związku z tym zażądały podatku od pozostałej części podatku. Sędziowie potwierdzili prawidłowość takiego postępowania. Wyjaśnili, że ulga mieszkaniowa przysługuje tylko na spłatę kredytu pozostałego po sprzedaży nieruchomości. Natomiast to, że podatniczka spłacała wcześniej kredyt z innych środków, nie uprawnia jej do preferencji podatkowej.
Warto też pamiętać, że preferencja nie dotyczy tylko samodzielnej spłaty kredytu, ale przejęcia długu przez kupujących. Potwierdził to NSA w wyroku z 28 kwietnia 2016 r. (sygn. akt II FSK 996/14). Stwierdził w nim, że w tym przypadku nie można się ograniczyć do ściśle językowej wykładni zwrotu normatywnego „na spłatę kredytu lub pożyczki” i uznał, że mieści się w nim również instytucja przejęcia długu.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 25 i ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy można spłacić pożyczkę wziętą przez małżonka
Przed ślubem mąż kupił mieszkanie na kredyt – pisze pani Joanna. – Po jego śmierci sprzedałam tę nieruchomość. Czy mogę skorzystać z ulgi, jeżeli z uzyskanych środków spłacę zobowiązanie w banku?
NIE
Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT takim celem jest np. spłata kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W tym jednak przypadku przepis ten nie będzie miał zastosowania, bo to nie czytelniczka zaciągnęła kredyt. Aby skorzystać z preferencji, ten sam podatnik musi zaciągnąć kredyt i ten sam podatnik musi go spłacić.
Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 maja 2016 r. (nr ITPB4/4511-170/16/KW). Organ wyjaśnił, że po śmierci męża żona jako spadkobierczyni wchodzi w prawa i obowiązki po zmarłym kredytobiorcy, ale nie oznacza to zaciągnięcie przez nią kredytu na własne cele mieszkaniowe.
Żona dokonuje zatem spłaty długu spadkowego wynikającego z kredytu zaciągniętego przez zmarłego męża. To oznacza, że uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dochód zostanie wydatkowany na spłatę zobowiązania zaciągniętego przez męża. Nie stanowi to więc wydatku na cele mieszkaniowe. Analogiczna sytuacja będzie, gdy żona z odziedziczonej przez siebie nieruchomości chce spłacić kredyt zaciągnięty przez męża na mieszkanie przed ślubem.
Potwierdzają to interpretacje dyrektora IS w Katowicach z 9 kwietnia 2015 r. (nr IBPBII/2/4511-19/15/MZM) i dyrektora bydgoskiej IS z 4 marca 2014 r. (nr ITPB1/415-1241/13/MP). Organy twierdzą też, że sytuacji nie zmieniłoby nawet przystąpienie podatnika po ślubie do kredytu. Nie jest to bowiem równoznaczne z zaciągnięciem przez niego tego zobowiązania.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 25 i ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy należy się ulga na remont lokalu w TBS
Sprzedałem odziedziczone po ojcu mieszkanie – pisze pan Kazimierz. – Czy jeżeli wydam te pieniądze na remont mieszkania w TBS, będę mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
NIE
Ulga ta nie przysługuje, jeżeli pieniądze ze sprzedaży mieszkania zastaną przeznaczone na odnowienie mieszkania wynajmowanego od Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b ustawy o PIT mowa jest jedynie o remoncie własnego budynku lub mieszkania.
To natomiast budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o PIT).
Brak możliwości skorzystania w takim przypadku z ulgi mieszkaniowej potwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 10 maja 2016 r. (nr IBPB-2-2/4511-278/16/MZM). Organ wskazał, że tych warunków nie spełnia mieszkanie w TBS. Powołał się przy tym na ustawę z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 2071 ze zm.). Wynika z niej, że mieszkania są własnością towarzystwa, a najemcy jedynie płacą czynsz, spłacając tym samym kredyt zaciągnięty przez TBS na ich budowę. Dlatego też uznał, że remont takiego mieszkania nie spełnia kryteriów własnego celu mieszkaniowego.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 25 i ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 26 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy liczy się własnościowe prawo do lokalu
Chcę sprzedać otrzymane w darowiźnie mieszkanie – pisze pani Janina. – Czy zakup udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zwolni mnie od obowiązku zapłaty podatku dochodowego?
TAK
Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że aby nie płacić podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, należy – w ciągu dwóch najbliższych lat – przekazać pieniądze na cele mieszkaniowe. Jednym z nich jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Wynika to wprost z przepisu.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 25 ust. 1 lit. b i ust. 1 pkt 131, ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy remont domu męża da prawo do ulgi
Chcę sprzedać odziedziczone mieszkanie przed upływem pięciu lat – pisze pani Zofia. Z uzyskanych środków czytelniczka zamierza wyremontować dom, w którym mieszka z mężem. Jednak on tę nieruchomość otrzymał od ojca przed ślubem. Czy skorzystam z ulgi mieszkaniowej?
NIE
Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest w majątku osobistym jednego małżonka, a pieniądze są wydatkowane na nieruchomość stanowiącą odrębny majątek drugiego małżonka, nie można skorzystać z preferencji. W takim przypadku organy podatkowe twierdzą, że nie można uznać takich wydatków za poniesione na własne cele mieszkaniowe męża. Analogicznie będzie, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego np. przez żonę przeznaczone zostaną na budowę domu na działce należącej do majątku osobistego męża. Z art. 48 kodeksu cywilnego wynika bowiem, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. W takiej sytuacji więc nie tylko ziemia, lecz także wzniesiony na niej budynek wchodzą do osobistego majątku właściciela gruntu – co potwierdził dyrektor IS w Katowicach 8 września 2015 r. (nr IBPB-2-2/4511-257/15/MM).
Z kolei dyrektor IS w Bydgoszczy w interpretacji z 23 maja 2014 r. (nr ITPB2/415-720/ 10/14-S/MU) wskazał, że preferencja przysługiwałaby, gdyby dom powstał na gruncie należącym tylko do jednego z małżonków, ale sprzedawana nieruchomość była wspólna.
Analogicznie można więc uznać, że czytelniczka mogłaby skorzystać z preferencji, gdyby remont był przeprowadzany we wspólnym mieszkaniu.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 25 i ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).