Pani Alicja ma firmę, do której należy mieszkanie zajęte na działalność gospodarczą. Dodatkowo kupiła w zeszłym roku prywatne mieszkanie. Problem w tym, że nie podoba jej się okolica, a komunikacja do i z firmy jest dla niej wysoce niezadowalająca. Zamierza więc sprzedać nowy lokal i kupić w przyszłości inny, w korzystniejszej dla niej lokalizacji. Chce też sprzedać mieszkanie, w którym prowadzi firmę. Obawia się jednak, że ewentualny nabywca może zwlekać z zapłatą. Jak wtedy rozliczyć podatki? – Czy w przypadku sprzedaży mieszkania w ramach działalności gospodarczej będę musiała zapłacić podatek, zanim kupiec zapłaci? Czy po podpisaniu umowy przedwstępnej na nowe prywatne mieszkanie będę mogła skorzystać z ulgi w PIT – pyta czytelniczka
W praktyce mamy tu do czynienia z dwiema odrębnymi kwestiami, czyli sprzedażą nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz zbyciem prywatnego lokalu. Różne będą skutki podatkowe tych zdarzeń.
Zwróćmy uwagę, że momentem, w którym dochodzi do sprzedaży nieruchomości, a więc przeniesienia jej własności, jest podpisanie aktu notarialnego. Z tym zdarzeniem wiążą się również skutki podatkowe.
Kwestię sprzedaży mieszkania zajętego na działalność rozstrzygnął niedawno Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 3991/13). Uznał on, że zapłata i fizyczne przekazanie nieruchomości nie ma znaczenia. Jeśli doszło do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, to sprzedawca, którym był podmiot prowadzący działalność gospodarczą, uzyskał przychód, od którego trzeba zapłacić podatek. Kluczowa w sprawie rozstrzygniętej przez sąd była wykładnia przepisów – art. 14 ust. 1 i 1c ustawy o PIT.
Zgodnie z tym pierwszym za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Z kolei, jak wynika z art. 14 ust. 1c ustawy o PIT, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
NSA przeanalizował obie te regulacje i wyjaśnił, że skoro zbycie prawa własności nieruchomości generuje przychód u sprzedawcy, to zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o PIT powstaje on z dniem zbycia tego prawa (podpisania aktu notarialnego), a nie z dniem wydania nieruchomości (chyba że w tym samym dniu doszło do zbycia i wydania nieruchomości). To ostatnie zdarzenie, a więc fizyczne przekazanie mieszkania, nie ma znaczenia dla PIT. Sąd nie zgodził się więc z podatnikiem, który uważał, że skoro nie doszło do wydania mieszkania (bo nie dostał zapłaty), to nie musi odprowadzać PIT.
A zatem jeśli pani Alicja w ramach działalności gospodarczej sprzeda mieszkanie zajęte na tę działalność, to powstanie u niej przychód w momencie podpisania aktu notarialnego. Będzie więc musiała zapłacić podatek dochodowy od przychodu z działalności gospodarczej (zbycia lokalu).
Odrębną kwestią jest rozliczenie PIT ze sprzedaży prywatnego mieszkania. Zgodnie z ustawą o PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest przychodem sprzedawcy, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Osoba fizyczna może też skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile spełni określone warunki. Musi wydać pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe, czyli np. zakup kolejnego lokalu w terminie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Ponadto wydatki muszą być udokumentowane, a więc zapłata za nowy lokal powinna być w formie przelewu. Podatnik musi też złożyć PIT-39 (w terminie do końca kwietnia roku następnego po roku, w którym sprzedał lokal) i zaznaczyć w nim, że uzyskane ze sprzedaży mieszkania pieniądze przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat.
Podatnicy, podobnie jak pani Alicja, mają jednak problem z rozliczeniem ulgi w sytuacji, gdy podpiszą np. umowę przedwstępną zakupu mieszkania (jest to umowa, która nie przenosi jeszcze na nich własności) i chcą je wykańczać (np. malować ściany, kłaść podłogi, montować szafki kuchenne) jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Fiskus uważa, że wydatki poniesione przed formalnym zakupem (aktem notarialnym) nie uprawniają do korzystania z ulgi mieszkaniowej, czyli nie można uznać, że są to wydatki na własne cele mieszkaniowe. W sukurs podatnikom przychodzą jednak sądy. Przykładowo NSA w wyrokach z 20 stycznia 2016 r. (sygn. akt II FSK 3102/13 i II FSK 3103/13) uznał, że jeśli podatnicy nabyli ostatecznie mieszkanie na własność i środki ze sprzedaży przeznaczyli na cele mieszkaniowe już po formalnym nabyciu, to oznacza, że zaspokoili swoje potrzeby mieszkaniowe. Wyrok ten dotyczył co prawda starej ulgi mieszkaniowej, ale obecna konstrukcja jest bardzo podobna. Co więcej, w sprawie nowej ulgi również zapadają korzystne rozstrzygnięcia sądów (np. WSA w Olsztynie, sygn. akt I SA/Ol 555/15, oraz WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 1032/15, oba nieprawomocne).
Pani Alicja powinna więc móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nawet jeśli poniesie wydatki na wykończenie nowego mieszkania już po podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed upływem dwóch lat od końca roku, w którym sprzedała stare mieszkanie, podpisze akt notarialny. Musi się jednak przygotować na to, że fiskus może zakwestionować jej rozliczenie. Jeśli jednak zdecyduje się na spór z fiskusem w sądzie administracyjnym, to ma duże szanse na wygraną. Uniknie takich kłopotów, jeśli wstrzyma się z wykończeniem do momentu podpisania aktu notarialnego.
Sposób opodatkowania zależy od tego, czy sprzeda lokal osoba fizyczna, czy firma
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 lit. a, art. 14 ust. 1c, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
