Więcej biurokracji w branży nieruchomościowej. To zła wiadomość dla firm

Przepisy w tym zakresie brzmią nadal tak samo, ale wykładnia dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest inna niż ta, którą prezentował jeszcze w 2023 r. Wielu przedsiębiorców może być nawet nieświadomych tego, że spełniają wspomnianą definicję, i tym samym spółka oraz jej wspólnicy muszą wypełniać obowiązki sprawozdawcze co roku pod groźbą sankcji karnych.

Biurokracja to nie wszystko, bo w niektórych sytuacjach spółka musi jako płatnik potrącić i wpłacić 19-proc. zaliczkę na podatek od dochodów wspólnika − nierezydenta − ze zbycia co najmniej 5 proc. oddziałów lub akcji tej spółki.

Najpierw jednak musi mieć świadomość tego, że takie obowiązki w ogóle na niej ciążą.

− Nowo zidentyfikowane spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy mogą zostać zobligowani do raportowania nie tylko w bieżącym okresie, lecz także za ubiegłe lata, a więc od 2021 r., od kiedy obowiązują przepisy w tym zakresie – przestrzega Joanna Prokurat, radca prawny, doradca podatkowy i partner w TPA Poland.

Definicja spółki nieruchomościowej

Przypomnijmy, że spółka nieruchomościowa to w uproszczeniu podmiot, w którym ponad połowę wartości rynkowej aktywów stanowią − bezpośrednio lub pośrednio – nieruchomości położone na terytorium Polski, a ich łączna wartość przekracza 10 mln zł. Jeżeli spółka prowadzi działalność dłużej niż rok, to co najmniej 60 proc. jej przychodów podatkowych lub ujętych w wyniku finansowym netto powinno pochodzić np. z najmu, podnajmu czy dzierżawy nieruchomości (art. 4a pkt 35 ustawy o CIT i art. 5a pkt 49 ustawy o PIT).

Liczyła się wartość udziałów

Problem dotyczy ustalenia, kiedy co najmniej połowę wartości bilansowej aktywów danej spółki stanowią pośrednio nieruchomości (lub prawa do takich nieruchomości) o wartości bilansowej powyżej 10 mln zł.

Jeszcze w połowie 2023 r. dyrektor KIS zgadzał się z podatnikami, że liczy się wartość bilansowa udziałów lub akcji spółki zależnej posiadającej polskie nieruchomości lub prawa do nich. Taką wykładnię zaprezentował m.in. w interpretacjach indywidualnych z 20 lipca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023. 1.AW) i z 14 marca 2022 r. (0111-KDIB1-2.4010.668.2021. 1.AK).

„Za taką wykładnią przemawiało to, że w jednostkowym bilansie spółki matki są wykazywane wartości udziałów (akcji) posiadanych przez nią w spółkach zależnych, a nie wartości nieruchomości (lub praw do nich) posiadanych przez spółki zależne” – pisały na łamach DGP ekspertki RSM Poland Ewelina Karolińska i Monika Smaga („Spółki nieruchomościowe. Problem z ustaleniem wartości bilansowej” DGP nr 121/2024).

Co prawda interpretacja z 20 lipca 2023 r. została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 2033/23, wyrok jest nieprawomocny), ale spór z fiskusem dotyczył wtedy czego innego – czy świadczenie usług hotelowych pozwala spełnić definicję spółki nieruchomościowej. Interpretacja została więc uchylona przez sąd tylko w tym zakresie.

Teraz wartość nieruchomości

Potem jednak dyrektor KIS zmienił zdanie. Stwierdził, że nie liczy się wartość udziałów lub akcji, ale wartość bilansowa wszystkich nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne (patrz: ramka).

Innymi słowy trzeba uwzględnić wartość bilansową samych nieruchomości, a nie udziałów czy akcji w zależnej spółce nieruchomościowej.

Dlaczego zmiana stanowiska fiskusa jest tak istotna? Wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne może być znacząco wyższa niż wartość udziałów lub akcji, czyli większa grupa przedsiębiorców niż dotychczas może spełnić definicję spółki nieruchomościowej.

Nową wykładnię można znaleźć w interpretacjach z: 23 lipca 2024 r. (0111-KDIB2-1. 4010.180.2024.2.AR), 7 czerwca 2024 r. (0111-KDIB1-3.4010. 234.2024.1.AN), 2 maja br. (0111 KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN) i 14 sierpnia 2023 r. (0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2).

Jak to liczyć

Dyrektor KIS wyjaśnił, że należy to liczyć w następujący sposób:

W liczniku trzeba uwzględnić wartość bilansową nieruchomości w spółce plus wartość bilansową nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczoną jako wartość bilansową nieruchomości, które posiadają poszczególne spółki zależne, pomnożoną przez procentowy udział spółki w kapitale lub zysku poszczególnych spółek zależnych).

Natomiast w mianowniku trzeba uwzględnić wartość bilansową bezpośrednich aktywów spółki oraz wartość bilansową pośrednich aktywów.

Przyjęcie takiego podejścia oznacza więc, że jeżeli spółka matka ma 30 proc. udziałów w spółce zależnej, to żeby ustalić wartość bilansową nieruchomości, które posiada pośrednio, musi przyjąć 30 proc. wartości bilansowej nieruchomości posiadanej przez tę spółkę zależną.

Różnicę między stanowiskami fiskusa – poprzednim i obecnym – prezentuje na przykładach Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy i partner zarządzający w LTCA

Metodologiczny błąd

Nowa wykładnia dyrektora KIS kreuje niebezpieczeństwo, na które wskazywały już ekspertki RSM Poland w cytowanym artykule DGP. Może bowiem powstać sytuacja, w której spółka matka będzie spółką nieruchomościową, nawet gdy sama nie posiada nieruchomości położonych na terytorium Polski (lub praw do nich), ale udział wartości bilansowych takich nieruchomości (wykazanych w jednostkowych bilansach spółek zależnych) do wartości bilansowej aktywów spółki matki wyniesie więcej niż 100 proc.

Na ten sam problem wskazuje również dr Mikołaj Kondej, doradca podatkowy i starszy menedżer w PwC. Uważa, że taka wykładnia może być skrajnie niekorzystna dla podatników.

– Trudno ją też traktować jako poprawną metodologicznie, skoro może ona prowadzić do wyniku, w którym nieruchomości stanowią więcej niż 100 proc. majątku spółki – wskazuje ekspert.

Dodaje, że wadliwość ta nie występuje w interpretacjach, w których fiskus przyjmuje, iż udział nieruchomości należy ustalić poprzez jego odniesienie do sumy aktywów danej spółki oraz jej spółek zależnych.

– Brak jednolitego podejścia jest o tyle istotny, że, jak wskazują przeprowadzone przez nas analizy, nawet niewielkie zmiany założeń co do sposobu kalkulacji mogą mieć istotny wpływ na to, czy spółka zostanie uznana za nieruchomościową i tym samym zostanie objęta dodatkowymi obowiązkami – podsumowuje ekspert PwC.©℗