Najem lokalu według potrzeb najemcy to usługa kompleksowa

Firmy remontowe, które wykańczają wnętrza na potrzeby właścicieli lokali, nie świadczą odrębnych usług na rzecz najemcy. Najemca otrzymuje kompleksowe świadczenie: najem lokalu wykończonego wcześniej według indywidualnych potrzeb – orzekł NSA.

Spór dotyczył roku 2019, gdy w usługach budowlanych obowiązywał mechanizm odwrotnego obciążenia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 8 ustawy o VAT i załącznika nr 14 do tej ustawy.

Od listopada 2019 r. podatnik świadczący usługi budowlane jako podwykonawca i wystawiający w ramach umowy jedną fakturę za te usługi nie wystawia już faktury uproszczonej z adnotacją „odwrotne obciążenie”, lecz zwykłą fakturę VAT. Jeżeli kwota należności na fakturze przekracza 15 tys. zł, to płatność za nią musi się odbyć z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Wedle życzenia

Wyrok zapadł w sprawie spółki z o.o., która, jako właściciel budynków przeznaczonych na wynajem, oddaje w najem pomieszczenia zaaranżowane wcześniej według potrzeb najemcy. Jego wymagania są określone w umowie najmu, a wynikają ze specyfiki jego działalności lub konkretnych potrzeb w zakresie rozmieszczenia i wielkości pomieszczeń, lokalizacji stanowisk pracy itp.

Zanim spółka przekaże lokal do użytkowania, przeprowadza w nim prace adaptacyjne. Te prace wykonują zewnętrzne firmy specjalizujące się w robotach budowlanych i wykończeniowych. Spółka otrzymuje od nich faktury.

Efekt wykonanych prac nie jest trwały, bo po wygaśnięciu umowy najmu powierzchnia (lokal) zostaje przearanżowana według potrzeb kolejnego użytkownika.

Spór z fiskusem dotyczył prawa do odliczania VAT wynikającego z faktury za usługi aranżacyjne. Spółka uważała, że ma takie prawo, bo – jak tłumaczyła – skoro jest właścicielem wynajmowanych powierzchni, to działa jako inwestor, nie odsprzedaje nabytych usług budowlanych, a jedynie uwzględnia je w ramach wynagrodzenia za najem.

Usługodawcy są podwykonawcami

Nie zgodził się z nią dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że spółka nie świadczy na rzecz najemcy usługi kompleksowej, lecz dwie odrębne usługi: najem oraz wykonanie prac wykończeniowych. Działa więc względem najemcy jako wykonawca usługi, a firmy wykończeniowe działają na jej rzecz jako podwykonawcy, o których mowa w obowiązującym w 2019 r. art. 17 ust. 1h ustawy o VAT.

W konsekwencji – jak wynikało z interpretacji dyrektora KIS – do prac wykończeniowych i aranżacyjnych należało zastosować mechanizm odwrotnego obciążenia. To oznaczało, że spółka nie mogła odliczać VAT z faktur wystawianych przez firmy budowlane, bo te firmy nie powinny były – według fiskusa – wykazywać na fakturach podatku, tylko adnotację „odwrotne obciążenie”.

To oznaczało, że podatek powinna była wykazywać spółka jako nabywca usługi i tylko ten mogła następnie odliczyć.

To kompleksowa usługa

Tę interpretację uchylił WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1615/19). Zgodził się ze spółką, że jako właściciel lokalu kupuje ona usługi wykończeniowe na własną rzecz. To ona zatem jest inwestorem, beneficjentem prac aranżacyjnych, a zewnętrzna firma budowlana aranżująca wnętrza nie jest podwykonawcą.

Sąd odwołał się tu do cywilistycznej definicji najmu i stwierdził, że jeśli spółka zobowiązuje się dostarczyć lokal odpowiednio zaaranżowany i w określonym stanie technicznym, to należy uznać, że świadczy w ten sposób wyłącznie usługę najmu, a nie usługę najmu oraz wyodrębnioną z niej usługę modernizacji i adaptacji lokalu. Wydatki wykończeniowo-aranżacyjne zwiększają czynsz najmu i jest to wyłącznie element kalkulacyjny zapłaty z tytułu najmu – orzekł WSA.

Tę argumentację podzielił Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał, że w rozpatrywanej sprawie spółka jest inwestorem, a nie wykonawcą prac wykończeniowych dla najemcy. W konsekwencji nie można uznać, że firmy budowlane są w tym przypadku podwykonawcami i spółka nie mogła odliczyć VAT z wystawionych przez nie faktur.

– Firmy remontowe nie świadczą odrębnych usług na rzecz najemcy, bo odbiorcą usługi aranżacyjnej jest wynajmująca spółka. Natomiast sam najem ma charakter umowy kompleksowej – tłumaczyła sędzia Izabela Najda-Ossowska. ©℗

orzecznictwo