Najem instytucjonalny. Inwestycje PRS a podatek od nieruchomości

Branża PRS, czyli sektor najmu instytucjonalnego, w Polsce jest w dopiero w początkowej fazie rozwoju, ale dynamicznie się rozwija ze względu na strukturalny brak mieszkań na wynajem. Na pytania związane z prawidłowym rozliczeniem podatku od nieruchomości w inwestycjach PRS odpowiadają eksperci podatkowi.

Branża PRS, czyli sektor najmu instytucjonalnego, w Polsce jest w dopiero w początkowej fazie rozwoju, ale dynamicznie się rozwija ze względu na strukturalny brak mieszkań na wynajem. W związku z tym, że rynek jest młody, praktyka działania i podejście do rozliczeń podatkowych inwestorów i instytucji za nie odpowiedzialnych dopiero się kształtują. Na pytania związane z prawidłowym rozliczeniem podatku od nieruchomości w inwestycjach PRS odpowiadają eksperci podatkowi, na co dzień dzielący się wiedzą w tym zakresie na Platformie Wiedzy MDDP.

O co pytają na szkoleniach

ODPOWIEDŹ Instalacja fotowoltaiczna składa się zazwyczaj z kilku grup obiektów różniących się budową i funkcją, takich jak: panele fotowoltaiczne, elementy mocowania paneli, system kablowy, urządzenia elektryczne, jak inwertery czy stacja transformatorowa. Dla instalacji posadowionych na gruncie mogą dojść obiekty pomocnicze, np. ogrodzenie czy droga dojazdowa. Każdy z wymienionych rodzajów obiektów powinien zostać indywidualnie rozpoznany dla celów podatku od nieruchomości.

Panele fotowoltaiczne nie są traktowane jako przedmioty podlegające podatkowi od nieruchomości niezależnie od miejsca ich montażu. W przypadku instalacji zainstalowanej na dachu budynku opodatkowaniu nie będą podlegały także elementy mocujące panele do konstrukcji dachu (stelaż/rama montażowa). Jeśli budowa państwa instalacji fotowoltaicznej nie wymagała ułożenia w ziemi dodatkowych przewodów kablowych, to omawiana instalacja nie powinna rodzić obowiązku zapłaty podatku.

Niezależnie od powyższego zgodnie z dominującym podejściem budowle na nieruchomościach mieszkalnych nie podlegają podatkowi od nieruchomości.

ODPOWIEDŹ Przepisy wiążą powstanie obowiązku podatkowego związanego z nowym budynkiem z dwiema okolicznościami, tj. z zakończeniem budowy budynku lub rozpoczęciem jego użytkowania jeszcze przed ostatecznym wykończeniem. Przy czym znaczenie ma ta data, która wystąpiła wcześniej. Jeśli więc to zakończenie budowy miało miejsce przed rozpoczęciem użytkowania, to data zakończenia budowy będzie determinować moment, od którego podatek od nieruchomości będzie należny. I na odwrót: gdy zaczniemy użytkować budynek przed zakończeniem budowy, to znaczenie będzie miała data rozpoczęcia użytkowania.

Co ważne, dla nowych budynków (i budowli) obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje dopiero od 1 stycznia kolejnego roku kalendarzowego. Zatem w najbardziej skrajnych sytuacjach właściciel nieruchomości może korzystać z wakacji podatkowych praktycznie przez 12 miesięcy albo przez jeden dzień.

Przy założeniu, że organ budowlany w wydanym warunkowym pozwoleniu na użytkowanie nie uzależnił możliwości użytkowania państwa budynku od wykonania w oznaczonym terminie robót budowlanych wskazanych w treści pozwolenia, to w takim wypadku rozpoczęcie użytkowania nastąpiło jeszcze w 2023 r., a podatek od nieruchomości byłby należny od początku 2024 r.

Natomiast jeśli w warunkowym pozwoleniu na użytkowanie zostało wskazane, że użytkowanie państwa budynku jest uzależnione od wykonania wskazanych robót budowlanych i ich wykonanie w styczniu br. znalazło odzwierciedlenie w dzienniku budowy, wtedy są argumenty do uznania, że budowa została zakończona w 2024 r., a więc podatek byłyby należny od 1 stycznia 2025 r.

ODPOWIEDŹ Funkcjonujące lokale usługowe zlokalizowane w budynkach mieszkalnych nie mogą korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, jaka przysługuje lokalom mieszkalnym. Preferencja dotyczy bowiem tych części budynków mieszkalnych, które nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warto też zwrócić uwagę na to, że już sam fakt, iż lokal usługowy jest w posiadaniu przedsiębiorcy, przesądza o zastosowaniu stawki podatkowej przewidzianej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia niewykorzystywanie danego lokalu w działalności gospodarczej. W opisanej w pytaniu sytuacji jest to o tyle ważne, że przedsiębiorcą jest nie tylko generalny wykonawca, który korzysta z państwa lokalu i wykonuje w nim czynności biurowe będące elementem jego działalności gospodarczej. Także państwa spółka jest przedsiębiorcą, który w ramach swojej działalności oferuje na wynajem zarówno wybudowane lokale mieszkalne, jak i usługowe. Dlatego niepobieranie czynszu za udostępnienie innemu przedsiębiorcy lokalu usługowego nie będzie miało wpływu na stosowaną stawkę podatku od nieruchomości. Należący do państwa spółki lokal usługowy powinien być opodatkowany stawką przewidzianą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – zarówno w przypadku jego zajęcia przez inną spółkę z państwa grupy kapitałowej, jak i w sytuacji nieużytkowania tego lokalu.

Natomiast gdyby użytkownikiem państwa lokalu był przedsiębiorca inny niż firma budowlana, potencjalnie mogłaby być stosowana niższa stawka podatku od nieruchomości. Przykładowo: preferencyjna stawka obowiązywałaby dla powierzchni użytkowej zajmowanej przez gabinet lekarski. Prawo do preferencji mogłoby przysługiwać, gdyby najemcą lokalu był podmiot niebędący przedsiębiorcą, np. stowarzyszenie lub organizacja charytatywna.

ODPOWIEDŹ Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70; ost.zm. Dz.U z 2023 r. poz. 2291) zawiera własną definicję powierzchni użytkowej, która nie jest tożsama z normami wykorzystywanymi w budownictwie. Różnice między przepisami podatkowymi a normami wykorzystywanymi przy projektowaniu budynków są na tyle duże, że w każdym przypadku trzeba sprawdzić, czy wskazana w inwentaryzacji powykonawczej powierzchnia użytkowa spełnia wszystkie wytyczne z ustawy podatkowej. Dotyczy to w szczególności:

• kwalifikacji danego poziomu budynku jako kondygnacji (m.in. poddasza, piwnice, antresole);
• pominięcia powierzchni zajmowanej przez ściany wewnętrzne (zarówno nośne, jak i działowe);
• uwzględnienia wysokości w świetle pomieszczenia lub jego części (poniżej 2,20 m lub poniżej 1,40 m);
• pominięcia powierzchni klatek schodowych i szybów windowych.

Dlatego już na etapie zlecania inwentaryzacji powykonawczej warto uwzględnić dodatkowy zakres pomiaru zgodnego z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Dokument taki będzie też przydatny w razie ewentualnych kontroli ze strony fiskusa.

ODPOWIEDŹ W 2023 r. zaczęły się pojawiać wyroki potwierdzające, że budynki mieszkalne wynajmowane w sposób profesjonalny (branża PRS) mogą być opodatkowane stawką preferencyjną dla budynków mieszkalnych. Wcześniej sądy uważały, że okoliczność wprowadzenia budynku mieszkalnego do ewidencji środków trwałych i zaliczenia kosztów eksploatacyjnych do kosztów uzyskania przychodów potwierdza spełnienie przesłanki „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”, która oznacza najwyższe stawki podatku od nieruchomości. Na tej podstawie organy podatkowe wzywały do zmiany rozliczeń. Takie podejście było kontrowersyjne, gdyż przepisy przewidują niskie opodatkowanie budynków mieszkalnych, a przesłankę „zajęcia” powinno się badać z punktu widzenia wykorzystania lokalu przez najemcę, a nie z uwagi na wynajmującego. Najnowsze podejście jest w fazie umacniania się. W związku z tym podatnicy zaczęli występować z wnioskami o stwierdzenie nadpłaty.

Jeżeli wyższe stawki podatku od nieruchomości wynikały ze złożenia korekt deklaracji, to nie ma przeszkód, aby wystąpić o stwierdzenie nadpłaty, składając jednocześnie kolejne korekty deklaracji. W przypadku akceptacji nowego podejścia przez organy podatkowe lub w instancjach sądowych podatnikom będą przysługiwać również odsetki, liczone od dnia złożenia wniosku nadpłatowego. Jeżeli natomiast spółka otrzymała już ostateczne decyzje wymiarowe od organu, to w tym zakresie droga do odzyskania nadpłat jest już zasadniczo zamknięta.

ODPOWIEDŹ Bardzo różne. Część organów podatkowych przychyla się do wniosków o stwierdzenie nadpłaty i podatnicy mają już zwroty na kontach. Niektóre organy decydują się natomiast na kontynuowanie sporu, a więc są wydawane decyzje odmawiające nadpłaty. W takich sytuacjach podatnicy decydują się na składanie odwołań, a następnie skarg do sądów administracyjnych. W najbliższym czasie należy się spodziewać większej liczby orzeczeń sądowych, które albo jeszcze mocniej ugruntują nowe spojrzenie w orzecznictwie, albo doprowadzą do linii niejednolitej, która mogłaby zostać usunięta w drodze uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego.

ODPOWIEDŹ W naszej ocenie prywatne domy studenckie funkcjonalnie nie różnią się od budynków mieszkalnych z sektora PRS. Różnice dotyczą w istocie tylko docelowej grupy najemców. Lokale są wyposażone w indywidualne łazienki i aneksy kuchenne. Wydawało się, że nowa linia orzecznicza odnosi się zarówno do typowych obiektów PRS, jak i do prywatnych domów studenckich. W listopadzie ub.r. pojawiły się wyroki, które odmówiły preferencji domom studenckim m.in. z uwagi na to, że osoby tam zamieszkujące nie traktują tych lokali jak miejsc stałego zamieszkania. Jest to stanowisko bardzo kontrowersyjne i odstaje od aktualnej rzeczywistości społecznej. Być może sprawy, na tle których zapadły te wyroki, były specyficzne lub też były ograniczone wąskim stanem faktycznym, nieuwzględniającym wszystkich aspektów tego zagadnienia. Warto dodać, że były to postępowania interpretacyjne, a więc takie, które są zawężone wyłącznie do opisu stanu faktycznego przedstawionego w pierwotnym wniosku. Obecnie do sądów administracyjnych trafiają kolejne tego typu sprawy, więc można się spodziewać kolejnych wyroków w najbliższym czasie. Są wśród nich sprawy nadpłatowe, które nie ograniczają ram postępowania do pierwotnie przedstawionego opisu stanu faktycznego.

ODPOWIEDŹ Ministerstwo Finansów zapowiada przedstawienie projektu nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w czerwcu br. Uchwalenie ustawy miałoby nastąpić do końca listopada br. Ze wstępnych informacji resortu wynika, że nowelizacja obejmie tylko definicje budynku i budowli i na razie nie będzie innych gruntownych zmian, m.in. wprowadzenia podatku katastralnego dla biznesu. Pojawiają się natomiast różne inne propozycje zmian, m.in. ze strony samorządu oraz środowisk naukowych. Gminy oczekiwałyby rozszerzenia zakresu przedmiotu opodatkowania. Zwłaszcza urządzenia techniczne lub części techniczne budowli znalazły się na celowniku fiskusa, a to przez potencjalny powrót do przesłanki „całości techniczno-użytkowej”. Poza tym propozycje dotyczą ścisłego powiązania budowli z klasyfikacją środków trwałych. W praktyce może to oznaczać większy związek podatku od nieruchomości z podatkami dochodowymi, a zwłaszcza z ewidencją środków trwałych. ©℗