Jak opodatkować darowiznę nieruchomości obciążonej hipoteką

Pan Krzysztof wraz ze swoją partnerką, panią Anną, w 2013 r. nabył lokal mieszkalny. Udziały współwłaścicieli wynosiły po jednej drugiej. Środki na zakup tej nieruchomości pochodziły z kredytu udzielonego przez bank, a kredytobiorcami byli oboje współwłaściciele.

Nieruchomość jest obciążona hipoteką, której wartość przewyższa obecną cenę lokalu mieszkalnego. Pani Anna zamierza przekazać panu Krzysztofowi swój udział w nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego. Nabycie będzie miało charakter nieodpłatny, gdyż żadna ze stron nie otrzyma z tego tytułu żadnej spłaty czy też dopłaty. Na obdarowanego zostanie przeniesiona nie tylko nieruchomość, lecz także zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego, którego spłata jest zabezpieczona hipoteką. Czy pan Krzysztof będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu tej umowy darowizny?

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP m.in. tytułem darowizny (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn; dalej: u.p.s.d.). Stosownie do art. 5 u.p.s.d. obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl przywołanych przepisów otrzymana przez pana Krzysztofa darowizna będzie podlegać opodatkowaniu. Z kolei podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 u.p.s.d. I tak z art. 7 ust. 1 wynika, że podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jak wyjaśnił zaś dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 12 lipca 2021 r., nr 0111-KDIB2-3.4015.110.2021.1.ŁSZ: „Pojęcie długów w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. «Ciężarem» natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika”.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 u.p.s.d. wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych − w wysokości tych wkładów. Z kolei w myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka będzie zatem stanowić obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 u.p.s.d. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziału. Zatem wartość udziału jednej drugiej nieruchomości, nabytego w drodze darowizny przez pana Krzysztofa, powinna zostać pomniejszona o jedną drugą części kwoty hipoteki. Skoro zaś jedna druga wartości hipoteki przekracza jedną drugą wartości nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym pan Krzysztof nie będzie musiał zapłacić podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia udziału w nieruchomości na podstawie darowizny.

Zaprezentowane wyżej stanowisko podzielają organy podatkowe (por. interpretacje indywidualne dyrektora KIS z: 1 marca 2024 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.157.2023.1.KK, 8 lutego 2024 r., nr 0111-KDIB2-3.4015.248.2023.2.JKU, 14 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4015.215.2023.1.AD ©℗