Dwa podatki przy inwestycyjnym zakupie mieszkań [NOWE PRAWO 2024]

Od 1 stycznia 2024 r. przy nabyciu na rynku pierwotnym szóstego i kolejnego mieszkania trzeba będzie zapłacić zarówno VAT, jak i 6-proc. PCC.

Tego dnia wejdzie w życie nowy art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten będzie dotyczyć sytuacji, w której nabywca kupuje „co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich”.

Wówczas stawka PCC przy zakupie szóstego i każdego następnego takiego lokalu „w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu” będzie wynosiła 6 proc.

Będzie tak również w sytuacji, gdy mieszkanie będzie kupować kilku nabywców (na współwłasność), a chociażby jeden z nich spełni warunki do zastosowania 6-proc. PCC.

Nowy przepis…

Przypomnijmy, że art. 7a ustawy o PCC został uchwalony nowelizacją z 26 maja 2023 r. ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o PCC oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463).

Do tej zmiany zostanie dostosowany art. 2 w pkt 4 lit. a ustawy o PCC. Przepis ten nadal będzie stanowić, że nie ma PCC od czynności opodatkowanych VAT, ale – to nowość – z wyjątkiem umów sprzedaży lokali mieszkalnych opodatkowanych zgodnie z nowym art. 7a.

…w praktyce

Zasadniczo 6-proc. PCC ma być wymierzony głównie w fundusze inwestycyjne, które kupują jednorazowo np. kilkadziesiąt mieszkań w jednej inwestycji. Należy jednak pamiętać, że zapłacą go wszyscy podatnicy, w tym także osoby fizyczne, inwestujący w zakup mieszkania na rynku pierwotnym.

Kto zatem kupi w jednym bloku ponad pięć mieszkań (a sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT), to od szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tym budynku zapłaci podwójny podatek: VAT i 6-proc. PCC.

Tak samo będzie, gdy mieszkania będą się znajdować w więcej niż jednym bloku, ale wszystkie będą wybudowane na tym samym gruncie.

Przykładowo, jeżeli za pieniądze ze spadku po rodzicach dana osoba kupi od dewelopera osiem mieszkań, to w cenie wszystkich uiści VAT, a dodatkowo od trzech z nich zapłaci 6-proc. PCC.

Jak go uniknąć

Dodatkowego podatku można łatwo uniknąć, np. kupując mieszkania od deweloperów w różnych lokalizacjach. Wystarczy kupić pięć mieszkań w jednej lokalizacji (na jednej nieruchomości gruntowej), a dwa w innej. W takiej sytuacji będzie tylko VAT.

Przepisy przejściowe

Nowe zasady będą miały zastosowanie tylko do nowych transakcji dokonanych po 31 grudnia 2023 r. Jeżeli ktoś podpisał umowę przedwstępną przed 1 stycznia 2024 r., to nie zapłaci 6-proc. PCC, nawet gdyby umowę przyrzeczoną zawarł po 31 grudnia 2023 r.

Wynika to z przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 wspomnianej nowelizacji z 26 maja 2023 r. Przepis ten stanowi, że art. 7a ustawy o PCC nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie zmian.

Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 30 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.230. 2023.1.PB).

Rynek wtórny…

Nowy 6-proc. PCC dotyczy wyłącznie transakcji na rynku pierwotnym, bo tylko wtedy mamy do czynienia z VAT. Przy zakupie na rynku wtórnym, od prywatnej osoby, płaci się co do zasady 2-proc. PCC.

…i zwolnienie z PCC

Przypomnijmy, że od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje nowe zwolnienie z tego 2-proc. podatku. Dotyczy ono zakupu pierwszego lokum, a wprowadziła je ta sama nowelizacja z 26 maja 2023 r. Wynika ono z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zgodnie z którym zwolnienie z podatku przysługuje w przypadku sprzedaży (powinno być „zakupie”, bo podatek co do zasady płaci kupujący), której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia z 2-proc. PCC można skorzystać, jeżeli „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Tylko całość

Nadal zwolnienie to budzi wiele pytań i wątpliwości. Należy więc pamiętać, że bez PCC można kupić wyłącznie cały dom lub całe mieszkanie. Fiskus podkreśla bowiem, że zwolnieniem jest objęta umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jedno rodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Nie jest więc zwolniona z 2-proc. PCC sprzedaż (zakup) udziału bądź udziałów w takich prawach. To oznacza, że jeżeli podatnik kupuje tylko część domu od jednego z właścicieli, np. połowę, to preferencja się nie należy. Dyrektor KIS wyjaśnił to m.in. w interpretacjach z 10 listopada 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014. 321.2023.2.ASZ), 9 listopada 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014.311. 2023.2.JKU i 0111-KDIB2-3.4014. 349.2023.1.JS) oraz 6 grudnia 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014. 390.2023.2.AD).

Nie ma też zwolnienia z PCC, gdy nabycie dotyczy całej nieruchomości, ale jeden z nabywców czyni to w drodze kupna, a drugi w formie darowizny. To samo dotyczy sytuacji, gdy nabywca jest jeden, ale kupuje on tylko połowę mieszkania, bo drugą dziedziczy. W tych dwóch przypadkach trzeba zapłacić PCC, bo zakup dotyczy wyłącznie połowy mieszkania.

Można w udziałach

Inaczej jest, gdy wszyscy nabywcy kupują wspólnie dom jednorodzinny lub mieszkanie (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, konkubenci, osoby obce). W takiej sytuacji nie zapłacą oni PCC tylko pod warunkiem, że żaden z nich nie był wcześniej właścicielem (współwłaścicielem) mieszkania, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do nich (patrz np. interpretacja z 8 listopada 2023 r., 0111-KDIB.2-3.4014. 320.2023.1.AD).

Jeżeli jeden z nich miał już wcześniej (np. kupił, dostał w darowiźnie) chociaż niewielki udział w nieruchomości mieszkalnej, wówczas cała kolejna transakcja będzie opodatkowana PCC i będzie to dotyczyć wszystkich kupujących, także tych, którzy nigdy własnego lokum nie mieli.

Taką wykładnię potwierdziło również Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP, o czym pisaliśmy w artykule „Warto kupić mieszkanie bez PCC na współwłasność – ale jest haczyk” (DGP nr 200/2023).

Przykładem jest sytuacja, w której małżonkowie z rozdzielnością majątkową kupują na rynku wtórnym dom jednorodzinny, ale jedno z nich (mąż, żona) ma już mieszkanie (bo je np. odziedziczyło) lub udział w nim.

Innym przykładem może być zakup wspólnego mieszkania przez konkubentów. Jeżeli jeden z nich miał już własne lokum lub udział w nim, to przy wspólnym zakupie oboje zapłacą PCC.

Ze zwolnienia nie można skorzystać także przy zakupie nieruchomości przez osobę, która ma już mieszkanie lub dom w innym kraju (np. na terytorium Ukrainy).

W spadku

Nieco inaczej jest z nieruchomościami przejętymi w spadku. To wyjątek zapisany w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Dotyczy on wyłącznie odziedziczonych udziałów w nieruchomościach mieszkalnych, a i to pod warunkiem, że taki udział nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. Spełnienie tego warunku nie wyklucza zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do nich.

Potwierdzeniem tego są interpretacje dyrektora KIS z 8 listopada 2023 r. (0111-KDIB2 2.4014.211. 2023.2.PB) i z 6 października 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014. 286.2023.1.ASZ).

Taką wykładnię potwierdziło również Ministerstwo Finansów w odpowiedzi z 28 września 2023 r. na interpelację poselską nr 44098.

Przykład

Można mieć działkę

Posiadanie działki, choćby nawet z budynkami gospodarczymi na niej, nie wyklucza zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. A to dlatego, że nie jest to żadne z praw wymienionych w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC (patrz: interpretacja z 8 listo pada 2023 r., 0111-KDIB2-3. 4014. 344.2023.2.JKU).

Nie w budowie

Zwolnienie z PCC nie przysługuje natomiast na zakup domu w budowie, bo takiego budynku nie traktuje się jako pierwszego lokum. Taka wykładnia ma też swoje dobre strony, bo kto sprzeda taki dom, ten nie zapłaci PCC przy zakupie kolejnej nieruchomości (domu lub mieszkania), jeżeli faktycznie będzie to pierwsze lokum.

Za dom w budowie uważa się budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy. Fiskus powołuje się tu na art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zgodnie z którym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Dyrektor KIS argumentuje, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, to wniesiony budynek nie może być w świetle prawa użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Taką wykładnię przedstawił w licznych interpretacjach, m.in. z 6 grudnia 2023 r. (0111-KDIB2-3.4014.441.2023.2.AD) i z 5 gru dnia 2023 r. (0111-KDIB2-2. 4014.207.2023.2.MM). ©℗