Ulga mieszkaniowa także dla płacących z wyprzedzeniem

Wydanie pieniędzy na nową nieruchomość przed uzyskaniem środków ze sprzedaży poprzedniego domu lub mieszkania nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z ulgi w PIT. Ważne jest przeznaczenie ich na realizację własnego celu mieszkaniowego – orzekł NSA.

Chodziło o cudzoziemca mieszkającego od kilku lat na stałe w Polsce, który ze względu na swój stan zdrowia i wiek zdecydował się zmienić mieszkanie. W 2018 r., kiedy był jeszcze właścicielem lokalu nr 1, zawarł z deweloperem umowę przedwstępną nabycia lokalu nr 2, a następnie (jeszcze w 2018 r.) zapłacił raty, które składały się na pełną cenę tego drugiego lokum.

W międzyczasie jako cudzoziemiec starał się o zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji na nabycie nieruchomości w trybie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278). Występując o zezwolenie, musiał wskazać, którą konkretnie nieruchomość kupuje (art. 1a ust. 3). Zezwolenie dotyczące lokalu nr 2 uzyskał 15 lipca 2019 r., po kilku miesiącach od złożenia wniosku.

Następnie we wrześniu 2019 r. sprzedał lokal nr 1. Miesiąc później, w październiku 2019 r., zawarł z deweloperem umowę przenoszącą na niego własność lokalu nr 2 i w nim zamieszkał. Dodatkowo niewielką część przychodu ze sprzedaży lokalu nr 1 przeznaczył na remont i wyposażenie lokalu nr 2.

Chciał się upewnić, że może nie płacić podatku od przychodu ze zbycia lokalu nr 1, czyli może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Argumentował, że kwotę odpowiadającą cenie nabycia i remontu lokalu nr 2 przeznaczył na realizację własnego celu mieszkaniowego, a środki na to uzyskał ze zbycia lokalu nr 1.

Istotna jest chronologia…

Nie zgodził się z nim dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia, bo pieniądze na zakup lokalu nr 2 wydał, zanim jeszcze uzyskał przychód ze sprzedaży lokalu nr 1. Najpierw więc poniósł wydatek (2018 r.), a dopiero potem uzyskał przychód (2019 r.), co świadczy o tym, że nie kupił lokalu nr 2 za pieniądze ze sprzedaży lokalu nr 1 – zwrócił uwagę dyrektor KIS.

Był zdania, że powinno być odwrotnie: najpierw podatnik powinien uzyskać przychód ze sprzedaży, a dopiero potem wydać go na własny cel mieszkaniowy.

…ale i cel mieszkaniowy

Interpretację tę uchylił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 531/21). Zwrócił uwagę nie na chronologię przepływów finansowych, lecz na daty transakcji dotyczących przeniesienia własności obu mieszkań. Poza sporem było – zdaniem sądu – to, że podatnik sprzedał lokal nr 1 we wrześniu 2019 r., a kupił lokal nr 2 od dewelopera w październiku 2019 r.

Nie tylko więc zachowano chronologię w przeniesieniu własności mieszkań (najpierw sprzedaż starego lokum, potem kupienie nowego), ale też transakcje zostały dokonane w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego – stwierdził WSA.

Zdecydowała wykładnia celowościowa

Gdański sąd uznał, że w tym przypadku należało zastosować wykładnię funkcjonalną i celowościową art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Nie można – w ocenie WSA – oczekiwać od podatnika, że zawsze musi on najpierw zbyć starą nieruchomość, aby uzyskać pieniądze ze sprzedaży, potem czekać bez dachu nad głową na ofertę i dopiero potem kupić nowe mieszkanie. To oznaczałoby konieczność zbycia nieruchomości, która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez pewności, czy dojdzie do zakupu następnego domu lub mieszkania – zwrócił uwagę sąd.

Przypomniał, że ulga mieszkaniowa ma na celu przede wszystkim realizację konstytucyjnego obowiązku prowadzenia przez państwo polityki wspierającej zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Wykładnię tę podtrzymał Naczelny Sąd Administracyjny. Stwierdził, że postulowana przez dyrektora KIS chronologia zdarzeń nie musi mieć miejsca, gdy chodzi o ulgę mieszkaniową. Jej przyjęcie w znacznym stopniu utrudniłoby realizację celu mieszkaniowego tym podatnikom, którzy dysponują tylko jedną nieruchomością – uznał Naczelny Sąd Administracyjny.

Zwrócił uwagę na to, że zawarcie umowy przedwstępnej (zobowiązującej) i zapłacenie przez podatnika ceny za lokal nr 2 nie przenosiło na niego własności nowego mieszkania (to stało się dopiero w październiku 2019 r.), natomiast zabezpieczało interes podatnika i umożliwiało mu uzyskanie przychodu ze zbycia lokalu nr 1.

Sąd kasacyjny przywołał także korzystną dla podatników uchwałę z 17 lutego 2020 r. (sygn. akt II FPS 4/19), w której NSA orzekł, że „kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia”.

Szczególna sytuacja cudzoziemca

W ocenie NSA zastosowanie w tej konkretnej sprawie wykładni celowościowej i funkcjonalnej było też uzasadnione szczególnymi wymaganiami stawianymi cudzoziemcom. Nie chodziło tu tylko o finansowe zabezpieczenie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości (umowa cywilnoprawna), lecz także o konieczność wskazania przez cudzoziemca konkretnej nieruchomości we wniosku do MSWiA i w samej decyzji ministra (stosunek administracyjnoprawny).

– Jeśli do zawarcia umowy przenoszącej własność nowego mieszkania było konieczne zezwolenie na jego nabycie przez cudzoziemca, a na zezwolenie takie podatnik czeka przez kilka miesięcy, to logiczne było, że zawarł on wcześniej umowę przedwstępną i zapłacił za mieszkanie – uzasadnił sędzia Antoni Hanusz.

NSA zgodził się z pełnomocnikiem cudzoziemca, że gdyby ten postąpił inaczej, to mieszkanie wskazane konkretnie we wniosku do MSWiA mogłoby przepaść, a oznaczenie nabywanej nieruchomości stałoby się nieaktualne w świetle art. 1a ust. 3 pkt 2 i art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. ©℗

orzecznictwo