Ulga mieszkaniowa na pastwiska i grunty orne

Kto nie chce zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, może kupić nawet grunty orne i pastwiska, byle były one ujęte w ramach jednej księgi wieczystej z gruntem, na którym stoi dom – wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

Wyrok jest nieprawomocny, ale jeżeli taką wykładnię podtrzyma Naczelny Sąd Administracyjny, będzie to oznaczać, że możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej są dużo większe, niż się do tej pory wydawało. Okazuje się, że „własnym celem mieszkaniowym” może być także zakup gruntów ornych i pastwisk, jeżeli nie da się ich wyodrębnić z nieruchomości składającej się z gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego, bo wszystkie te elementy są objęte jedną księgą wieczystą.

Przypomnijmy: zasadniczo podatnik, który sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej zakupu lub wybudowania, płaci PIT od dochodu ze sprzedaży. Jednak uniknie tego, jeżeli uzyskane pieniądze przeznaczy na „własne cele mieszkaniowe”. Ma na to trzy lata.

Ustawa o PIT wylicza w art. 21 ust. 25, jakie wydatki uprawniają do zwolnienia z PIT (zwanego potocznie ulgą mieszkaniową). W przepisie tym jest mowa nie tylko o zakupie mieszkania czy budowie domu, lecz także m.in. o nabyciu gruntu lub udziału w gruncie (albo prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź udziału w takim prawie):

• związanych z budynkiem mieszkalnym bądź lokalem mieszkalnym,
• pod budowę domu, w tym z rozpoczętą już budową,
• jeżeli nabyty inny grunt w ciągu trzech lat zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę domu (budynku mieszkalnego).

Dom z dużą działką

Wyrok gdańskiego WSA zapadł w sprawie mężczyzny, który otrzymał w darowiźnie mieszkanie. Nie odczekał wymaganych przez ustawę pięciu lat, tylko już po dwóch latach sprzedał je za 650 tys. zł. Rok później przeznaczył te pieniądze na zakup kolejnej nieruchomości. Była to działka o powierzchni ponad 6,4 ha, zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 250 mkw. oraz budynkiem inwentarskim. Za całość zapłacił 540 tys. zł. Zameldował się w kupionym domu i zamieszkał w nim.

Dla kupionej działki nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w rejestrze gruntów była ona sklasyfikowana w części jako grunty rolne zabudowane (0,3 ha), a w pozostałej jako grunty orne i pastwiska trwałe (6,1 ha).

Mężczyzna chciał uzyskać potwierdzenie, że w odniesieniu do kwoty 540 tys. zł będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z PIT. Uważał, że były to wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Dwukrotnie wypowiadał się w tej sprawie dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Za pierwszym razem, w interpretacji z 2 lipca 2021 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011. 140.2021.1.MM), nie pozwolił na objęcie ulgą mieszkaniową wydatków poniesionych na nabycie gruntów stanowiących gospodarstwo rolne (w tym również gruntów rolnych związanych z budynkiem mieszkalnym) oraz na nabycie budynku niemieszkalnego (inwentarskiego). Stwierdził, że zwolnienie obejmuje wyłącznie zakup budynku mieszkalnego.

Takiej interpretacji nie zaakceptowały jednak sądy obu instancji. WSA w Gdańsku (sygn. akt I SA/Gd 1186/21) nie zgodził się z fiskusem, że do ulgi uprawnia wyłącznie zakup budynku mieszkalnego. Takim celem – orzekł – może być również nabycie nieruchomości gruntowej.

Sąd zwrócił uwagę na to, że w tej sprawie oba budynki: inwentarski i jednorodzinny budynek mieszkalny, nie są wyodrębnione z nieruchomości gruntowej – stanowią jej integralną część. Dlatego wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest również nabycie nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi, oprócz budynku mieszkalnego, również budynek gospodarczy.

Stanowisko to potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 lutego 2023 r. (II FSK 443/22). Uzupełniając argumentację sądu I instancji, NSA nawiązał do znaczenia pojęcia nieruchomości w prawie cywilnym. Nie przewiduje ono możliwości zbywania w ramach nieruchomości wyłącznie budynku mieszkalnego. Przedmiotem obrotu jest zarówno grunt, jak i jego części składowe (art. 48 kodeksu cywilnego).

Jeżeli zatem budynki posadowione na działce gruntu służą celom mieszkaniowym, to nie ma podstaw do sztucznego wyodrębniania w ramach jednej transakcji zbycia nieruchomości oddzielnie wartości gruntu, budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego – orzekł sąd. Dodał, że podobny problem prawny rozstrzygnął NSA w wyroku z 4 listopada 2021 r. (II FSK 360/19).

Dzielić czy nie

Rozpatrując sprawę ponownie, dyrektor KIS stwierdził, że podatnikowi przysługuje ulga w PIT już nie tylko w zakresie wydatku na nabycie budynku mieszkalnego. Można z niej skorzystać również w odniesieniu do wydatku na zakup budynku gospodarczego oraz tej części gruntu, która jest związana z obydwoma budynkami, a została sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako grunty rolne zabudowane. Jednak w dalszym ciągu uważał, że zwolnienie nie przysługuje w tej części, w jakiej podatnik wydał pieniądze na zakup gruntów sklasyfikowanych jako grunty orne i pastwiska. Na tej części gruntu nie sposób zaspokajać potrzeb mieszkaniowych – stwierdził fiskus w interpretacji z 7 lipca 2023 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011. 140.2021.8.MM).

Sprawa ponownie trafiła na wokandę WSA w Gdańsku, który uchylił również tę interpretację. Przypomniał, że orzekając po raz pierwszy w tej sprawie, sąd stwierdził, iż środki wydatkowane na zakup działki podlegają w całości zwolnieniu z PIT. W ocenie WSA fiskus pominął istotny element – działka jest objęta jedną księgą wieczystą. Za wydatek na cele mieszkaniowe należy więc uznać również wydatek na grunt rolny zabudowany budynkiem mieszkalnym. Sąd orzekł, podobnie jak wcześniej NSA, że nie ma podstawy prawnej, która w ramach jednej transakcji zbycia nieruchomości pozwalałaby na wyodrębnienie wartości trzech elementów składowych: gruntów, budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego. Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

Fiskus nie odpowiedział konkretnie, jak wydzielić działkę

Ulga mieszkaniowa, mimo swojej potocznej nazwy, nie dotyczy tylko mieszkań, ale też budynków mieszkalnych (domów) oraz gruntów związanych z takimi budynkami. Celem tej preferencji jest zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Można odnieść wrażenie, że spór dotyczył kwestii, czy zakup domu mieszkalnego z bardzo dużą działką rolną, obejmującą grunty rolne i pastwiska, spełnia cel tej podatkowej preferencji. Na tak postawione pytanie organy podatkowe słusznie odparły, że nie spełnia tego celu ta część działki, która obejmuje grunty orne i pastwiska. Natomiast nie odpowiedziały, jak podzielić wydatek na nabycie budynku z działką gruntową, aby wydzielić zakup części działki. Dobrze więc, że takie nieprecyzyjne stosowanie przepisów podatkowych zostało zakwestionowane przez sądy. ©℗

orzecznictwo