Jeżeli darczyńca lub dożywotnik odwołają umowę z uwagi na rażącą niewdzięczność drugiej strony i w ten sposób zwrotnie nabędą nieruchomość, nie mogą jej sprzedać przez kolejne pięć lat. W przeciwnym razie zapłacą PIT.

Od podatku może ich uchronić jedynie wydanie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Obecnie są na to trzy lata.

Skutki odwołania darowizny wyjaśnił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w kilku najnowszych interpretacjach indywidualnych. Identyczny problem dotyczy odwołania umowy dożywocia, na co wskazuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2023 r. (sygn. akt II FSK 1748/20).

Nabycie bez podatku

Interpretacja dyrektora KIS z 5 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.631.2023.3.EC) dotyczyła podatnika, który podarował nieruchomość spółce, w której sam jest wspólnikiem. Nieruchomość miała zostać wykorzystana do realizacji inwestycji w określonym czasie. Gdy do tego nie doszło, darczyńca odwołał umowę w trybie określonym w art. 898 k.c.

Uważał, że nie zapłaci z tego tytułu żadnego podatku – ani dochodowego, ani od spadków i darowizn. Argumentował, że nie uzyskał z tego tytułu żadnego przysporzenia ani się nie wzbogacił mimo wzrostu wartości tej nieruchomości.

Dyrektor KIS potwierdził, że w takiej sytuacji nie ma żadnego przysporzenia rozumianego jako zwiększenie swojego majątkowego stanu posiadania. Jego majątek wraca jedynie „do stanu sprzed zawarcia umowy przysparzającej na rzecz innego podmiotu”. Nie powstaje więc przychód, który miałby podlegać opodatkowaniu PIT, nawet gdy odzyskiwana nieruchomość jest więcej warta niż w momencie jej podarowania.

W innej interpretacji, wydanej również 5 września br. (sygn. 0111-KDIB2-2.4015.87.2023.4.MM), dyrektor KIS wyjaśnił, że w takiej sytuacji nie płaci się również podatku od spadków i darowizn.

Ze sprzedażą trzeba poczekać

Problem pojawia się natomiast w sytuacji, gdy darczyńca planuje następnie sprzedać odzyskaną nieruchomość. Zasadą jest bowiem, że aby nie było PIT od dochodu ze sprzedaży, nieruchomość można zbyć nie wcześniej niż po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym doszło do jej nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Kto zrobi to wcześniej, płaci podatek, chyba że w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze zbycia na własne cele mieszkaniowe (ulga mieszkaniowa w PIT).

Reguły te dotyczą również darczyńców, którzy odwołają darowizny. W takiej sytuacji pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym odwołano umowę, a nie od końca roku, w którym doszło do pierwotnego nabycia nieruchomości. W dacie przeniesienia własności następuje bowiem nowe nabycie – czytamy we wspomnianej interpretacji z 5 września br. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.631.2023.3.EC).

Tak samo dyrektor KIS stwierdził w interpretacjach z: 23 sierpnia br. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.625.2023.1.JK3), 7 sierpnia br. (sygn, 0115-KDIT1.4011.327.2023.2.PSZ), 26 czerwca br. (sygn. 0115-KDIT1.4011.341.2023.1.JG), 5 maja br. (sygn. 0115-KDIT1.4011.200.2023.1.JG), 9 września 2022 r. (sygn. 0115-KDIT2.4011.435.2022.2.KC), 18 lutego 2022 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.225.2022.3.AS).

Tak samo jest przy dożywociu

Identyczny problem dotyczy osób, które rozwiążą umowę dożywocia (art. 913 par. 2 k.c.). W takiej sytuacji nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela, co oznacza, że ten ponownie ją nabył. Chcąc ją sprzedać bez PIT, musi więc odczekać pięć lat, a jeśli nie zdoła czekać tak długo, pozostaje mu zapłacić podatek albo skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Potwierdził to również NSA w wyroku z 7 lutego 2023 r. (sygn. akt II FSK 1748/20). Pisaliśmy o tym szerzej w artykule „Dożywotnia pułapka podatkowa” (DGP nr 152/2023).©℗