Od dziś przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym nie trzeba płacić podatku od czynności cywilnoprawnych. To oszczędność rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Eksperci wyjaśniają, w jakich sytuacjach zwolnienie przysługuje, a w jakich nie

Dziś, 31 sierpnia 2023 r., wchodzi w życie nowelizacja z 26 maja 2023 r. ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463).

– Wprowadzone tą ustawą zwolnienie z PCC może wpłynąć na zwiększenie zainteresowania nabyciem mieszkania na rynku wtórnym – zwraca uwagę Justyna Bauta-Szostak, doradca podatkowy, radca prawny i partner w zespole nieruchomości MDDP. Na rynku pierwotnym nie, ponieważ nabycie lokalu od dewelopera nie podlega PCC.

Albo VAT, albo PCC

Przypomnijmy, że o tym, jaki podatek płaci nabywca, decyduje to, czy kupuje on mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera), czy na rynku wtórnym (od innej osoby).

W tym pierwszym przypadku w grę wchodzi 8 proc. VAT (przy założeniu, że mieszkanie lub dom spełnia warunki budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

Z kolei przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym od osoby prywatnej nie ma VAT, ale kupujący musi zapłacić 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast od 31 sierpnia br. przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego w ogóle nie ma obowiązku płacenia PCC. Jeżeli jednak transakcja została dokonana przed tym dniem, np. 30 sierpnia, to nadal trzeba zapłacić 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 13 ustawy nowelizującej).

Pierwsze mieszkanie

Zgodnie z dodanym do art. 9 ustawy o PCC punktem 17 obecnie bez PCC można nabyć:

  • prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Kupujący (osoba fizyczna) nie może być jednak wcześniej właścicielem nieruchomości (posiadać takich praw). Wyjątek to osoby, które otrzymały w spadku maksymalnie połowę mieszkania lub domu.

Problem z gruntem

Dostaliśmy sygnały od czytelników, że mają wątpliwości, jak w praktyce zastosować te przepisy. Zastanawiają się, czy gdy kupowane jest mieszkanie wraz z udziałem w gruncie lub dom z gruntem, na którym jest on posadowiony, to również ten grunt jest objęty preferencją.

Według Justyny Bauty-Szostak zwolnienie z PCC zakupu pierwszego mieszkania obejmuje także przypisane do lokalu częściowe prawo własności gruntu, na którym znajduje się lokal. Ekspertka zwraca uwagę, że art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zbliżony jest do treści nieobowiązującej już tzw. ulgi meldunkowej. Dlatego, jej zdaniem, przy interpretacji nowego przepisu ustawy o PCC pomocniczo można skorzystać z uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z 2 kwietnia 2012 r. (sygn. akt II FPS 3/11). Zgodnie z nią ulga meldunkowa obejmowała swoim zakresem nie tylko przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lecz także gruntu, na którym budynek ten został posadowiony.

Sąd zwrócił uwagę, że inaczej jest w przypadku ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Ta bowiem wyraźnie odnosi się do powierzchni dziedziczonego lokalu.

Justyna Bauta-Szostak zwraca też uwagę na art. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym grunt jest prawem związanym z własnością lokalu i nie można udziału w nim sprzedać odrębnie. Przepis ten stanowi bowiem, że „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”. Dlatego, zdaniem ekspertki, zwolnieniu podlega mieszkanie lub dom wraz z gruntem, chociaż jak podkreśla, na razie nie ma wyjaśnień ustawodawcy w tej kwestii.

Gdy podatnik już coś ma

Jeżeli ani w dniu zakupu, ani wcześniej podatnik nie posiadał na własność żadnych nieruchomości, jak również nie przysługiwały mu wskazane przez ustawodawcę inne prawa – to zakup pierwszego mieszkania lub domu będzie bez PCC i nie ma w tym zakresie wątpliwości.

Sytuacja może być bardziej skomplikowana, jeżeli podatnicy mają już udziały w jakiejś nieruchomości. Ustawa przewiduje bowiem wspomniany już wyjątek, który umożliwia skorzystanie z preferencji, gdy podatnik ma 50 proc. udziałów w prawach do mieszkania lub domu, które uzyskał w drodze dziedziczenia. Błażej Materna, senior konsultant w Grant Thornton, pokazuje to na przykładach.

Przykład

Małżonkowie kupują na rynku wtórnym pierwsze mieszkanie za 700 tys. zł. W dniu zakupu każdy z nich posiada odrębnie, nabyte w drodze dziedziczenia, udziały we własności lokalu mieszkalnego (każdy z nich po 50 proc.). Przy czym wcześniej żadne z małżonków nie miało własnego mieszkania (ani nie posiadało żadnych innych udziałów w prawach wskazanych przez ustawodawcę).

– W tym przypadku zwolnienie przysługuje, bo 50-proc. udział w odziedziczonym prawie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, dotyczy każdego z małżonków z osobna (każdy z nich może posiadać nie więcej niż 50 proc. udziału np. w prawie własności odziedziczonego mieszkania) – tłumaczy Błażej Materna. Wyjaśnia, że celem przepisu było bowiem zwolnienie z opodatkowania kupujących pierwsze mieszkanie. – Zapewne więc ustawodawca nie chciał dyskryminować małżonków kupujących mieszkanie do majątku wspólnego – mówi ekspert. Oznacza to, że dzięki zmianie małżonkowie nie będą musieli płacić 14 tys. zł PCC.

Przykład

Osoba fizyczna kupuje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym za 500 tys. zł. W dniu zakupu tego lokalu ma ona już 25-proc. udział we własności domu mieszkalnego jednorodzinnego, 25-proc. udział we własności innego lokalu mieszkalnego oraz 25-proc. udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Udziały w tych prawach zostały nabyte w drodze dziedziczenia.

W opisanym przypadku zwolnienie od PCC przysługuje.

– Artykuł 9 pkt 17 ustawy o PCC dopuszcza jako wyjątek udział (nie większy niż 50 proc.) w każdym z wyżej wymienionych praw – mówi Błażej Materna. Wyjaśnia, że ustawodawca użył sformułowania „udział w tych prawach”, co sugeruje, że zwolnienie jest możliwe, jeśli ktoś odziedziczył nie więcej niż 50 proc. domu, mieszkania oraz spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Dzięki temu osoba kupująca opisane mieszkanie zaoszczędzi na PCC 10 tys. zł.

Według eksperta preferencja będzie też przysługiwała przy zakupie pierwszego mieszkania, jeżeli w dniu zakupu podatnikowi przysługuje tytułem spadku udział we własności innego lokalu mieszkalnego (do zakupu doszło przed działem spadku) – np. w wysokości 25 proc. Nie zmienia tego fakt, że po zakupie mieszkania dochodzi do działu spadku, w wyniku którego podatnikowi przypada w ramach dziedziczenia cała własność lokalu mieszkalnego.

Bez zwolnienia

Kiedy natomiast nie można skorzystać ze zwolnienia z PCC? Przykładowo przy zakupie samego gruntu, na którym następnie podatnik postawi pierwszy dom. Nowy pkt 17 w art. 9 ustawy o PCC nie dotyczy bowiem zakupu samej ziemi. Preferencję wyklucza też np. wcześniejsze otrzymanie udziałów w mieszkaniu w darowiźnie – co pokazujemy na przykładach.

Przykład

Małżonkowie w ramach wspólności majątkowej na rynku wtórnym nabywają mieszkanie za 800 tys. zł. Żona na dzień jego nabycia jest współwłaścicielem innego lokalu mieszkalnego – posiada 50 proc. udziałów w tym prawie, przy czym 25 proc. wartości prawa nabyła w drodze dziedziczenia, a pozostałe 25 proc. w drodze darowizny od innego spadkobiercy.

– W tym przypadku zwolnienie nie przysługuje, ponieważ nie jest spełniony warunek, aby udział w posiadanym prawie do lokalu mieszkalnego na dzień zakupu nowego mieszkania (i przed tym dniem) pochodził w całości z dziedziczenia – tłumaczy Błażej Materna. To oznacza, że od zakupionego mieszkania trzeba będzie zapłacić 2 proc. PCC, czyli 16 tys. zł.

Przykład

Małżonkowie kupują do wspólnego majątku lokal mieszkalny z rynku wtórnego za 1 mln zł. Na dzień zakupu lokalu żona posiada prawo własności domu mieszkalnego jednorodzinnego.

Zwolnienie od PCC nie przysługuje.

– Warunkiem zwolnienia od PCC jest, aby żadne z małżonków nie miało prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – tłumaczy ekspert. To oznacza, że od zakupionego mieszkania trzeba będzie zapłacić 2 proc. PCC, czyli 20 tys. zł.

Przykład

Osoba fizyczna kupuje pierwszy dom jednorodzinny z rynku wtórnego za 2 mln zł. Na dzień zakupu posiada 50-proc. udział w prawie własności lokalu mieszkalnego. Wcześniej cała własność należała do niej, jednak przed zakupem domu sprzedała ona 50 proc. udziału.

W takiej sytuacji nie ma prawa do zwolnienia z PCC. Warunek braku prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego musi być spełniony na dzień zakupu, jak również przed tym dniem – wyjaśnia Błażej Materna. W takiej sytuacji trzeba będzie zapłacić PCC w wysokości 40 tys. zł.

Obowiązki notariusza

Osoba, która spełni warunki do zwolnienia z PCC i będzie chciała z niego skorzystać, musi złożyć stosowne oświadczenie notariuszowi. Przypomnijmy, że zbycie nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego i to notariusz oblicza, pobiera od podatnika i odprowadza PCC (jeżeli nieruchomość jest z rynku wtórnego).

– Aby wypełnić swoje obowiązki, jako płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych, notariusz odbiera od stron umowy oświadczenia, które zamieszcza w akcie notarialnym – wyjaśniła Krajowa Rada Notarialna w odpowiedzi na pytanie DGP. Dodaje, że ta procedura po 30 sierpnia 2023 r. się nie zmieni.

– W związku z wystąpieniem nowego zwolnienia z PCC w przypadku nabycia przez podatnika pierwszego mieszkania notariusz będzie odbierał odpowiednie oświadczenie, którego prawdziwość będą weryfikowały organy podatkowe – wyjaśnia KRN.

Niedługo 6 proc. PCC

Przypomnijmy, że ta sama nowelizacja z 26 maja 2023 r. zawiera też inną, tym razem niekorzystną dla podatników, zmianę w PCC. Chodzi o to, że przy zakupie więcej niż pięciu mieszkań w jednej nieruchomości gruntowej od szóstego i kolejnego lokalu trzeba będzie zapłacić podwójny podatek – zarówno VAT, jak i 6-proc. PCC. Te zmiany wejdą w życie od 1 stycznia 2024 r.©℗

Jaki podatek płacimy teraz przy zakupie nieruchomości / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe